קבוצת רכישה - מהי?

כולם מכירים את הפרסומות המבטיחות המדברות על בניינים שלמים " שנרכשו בידי קבוצת רכישה ", הכתבות השונות בטלוויזיה אודות הטרנד ואף המערכונים ב"ארץ נהדרת". אבל מהי בכלל קבוצת רכישה? מה גורם למאות ישראלים להצטרף לטרנד?
 

קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים המתארגנים באופן פרטי במטרה לרכוש מקרקעין (שטח אדמה) ולבנות עליו בנייני מגורים (או בניין בודד, כתלות בגודל השטח וגודל הקבוצה). הרעיון הוא שהבנייה תעשה בלא כל קשר ותלות בחברה קבלנית כלשהי או יזמה של קבלן כלשהו.
 

אז מי קובע איפה בונים וכמה ?

כאמור, מה שרוצה הקבוצה. חברי הקבוצה בוחרים את הקרקע. הם מאתרים את רוכשי הדירות (לעתיד) והם אלו שפונים לאנשי המקצוע (הקבלנים) עבור הצעות מחיר לביצוע הבנייה. כלומר- במקום שהקבלן יבנה בית מגורים ויציע את הדירות למכירה as is, בעלי הדירות לעתיד מתארגנים, מוצאים את המקום בו ירצו לגור ואז פונים לקבלן על-מנת לקבל מחיר עבור עלות בניית הבית.
 

המשמעות היא כי היתרי הבנייה, אישורי הקרקע, רישום המקרקעין, קבלת הצעות המחיר, בחירת הקבלן ומציאת הרוכשים- כולם על כתפי קבוצת הרכישה.
 

ואם אני יודע איפה הייתי רוצה שיהיה בית חלומותיי ואפילו מכיר מספיק אנשים שיהיו מעוניינים "להיכנס" איתי לפרויקט אבל, אני לא מבין דבר וחצי דבר בהיתרי בניה ואישורים שונים- האם לא אוכל לעולם לקחת חלק בהליך של קבוצת רכישה ?
 

לא בהכרח קיימות קבוצות רכישה רבות המלוות על-ידי גורמים מקצועיים שונים (למשל, מהנדסים המתמחים בהנדסה אזרחית או קבלנים). הגורמים המקצועיים צועדים יד-ביד עם הקבוצה מרגע בחירת הקרקע ועד להתקנת המזוזה על המשקוף. אותו מהנדס, למשל, ימצא את השרטטים והקבלנים וידאג לפן המקצועי-טכני של הפרויקט. הכל תמורת תשלום סמלי כמובן. שיטה זו של קבוצת רכישה מכונה "שיטת בי.אס.אר." (על-שם חברת בנייה שהייתה מהראשונות לבנות כך בניין מגורים לקבוצת רכישה).
 

ואם שיטה זו לא ממש מוצאת-חן בעיני לאור תלות גבוהה מידי במהנדס וגם אני לא מעוניין לעזוב את עבודתי על-מנת לתור כל היום אחר רוכשי דירות. האם יש דרכים נוספות?

כן. קיימות קבוצות רכישה המתגבשות באופן הבא: קיים גורם משווק אשר מוצא קרקע מתאימה לבנייה. הוא דואג להיתרים והאישורים הנדרשים ולאחר מכן מוכר חלק יחסי מן הקרקע לכל אחד מחברי הקבוצה. מרגע שחבר בקבוצה קונה את חלקו היחסי בקרקע הוא "ברשות עצמו". לאחר מכן, חברי הקבוצה יבחרו בקבלן על-מנת שיבנה את הבניין למגורים, והם שינהלו את הבנייה של הבניין עצמו.
 

ואיך המשווק יודע למי לפנות? בדרך-כלל בשיטת "פה לאוזן" ו-"אחד מביא אחר". או באמצעות אתרי אינטרנט שונים בהם כבר מתארגנת קבוצת רכישה פוטנציאלית ואליה ידע לפנות הגורם המשווק כאשר ימצא קרקע באזור מגורים מבוקש (יחסית).
 

אבל אנחנו רק בני-אדם מה מבטיח שנצליח להסתדר ביננו ולהסכים על קבלן ועל צורת הבנייה?
 

אכן, פה עקב האכילס של קבוצות הרכישה. על מנת לנסות ולמזער נזקים, הרוכשים חותמים על הסכם שיתוף ומסדירים בו את חלוקת האחריות בין חברי קבוצת הרכישה ואת העלויות בהן יישא כל חבר.
 

השאלה הקשה באמת והמחלוקת "האמיתית" מתעוררת בדרך- כלל בשאלה "מי יקבל איזה דירה". הרי אין אינסוף פנטהאוזים בבניין ומה קורה אם כמות החפצים בהם גדולה על מספרם בפועל?  
 

ישנן קבוצות רכישה שמעדיפות להגריל את הדירות, ישנן קבוצות רכישה המעדיפות את שיטת "כל הקודם זוכה"- מי שאומר שהוא רוצה ראשון את קומת הקרקע- יגור בקומת הקרקע.
 

היתרון הוא שניתן לקבל החלטות לפי "הכרעת הרוב" בהצבעה מסודרת ולהחליט איך תראה המעלית והלובי ומה יהיה הריצוף בדירה ולא לקבל "מוצר מוכן" מהקבלן ולשלם עלויות נוספות על-מנת לשפץ אותו בטעם אחר. החיסרון כמובן הוא- החיכוכים והיותנו בני-אדם.
 

למה למרות כל הריבים זה עדיין משתלם?

קבוצת רכישה לא צריכה להוציא הוצאות שונות ולשאת בעלויות שיווק ופרסום שונות בהן נושא הקבלן כאשר הוא משווק את הדירות למכירה. הקבלן "מגלם" עלויות שיווק ופרסום אלו במחיר הדירה בנוסף לאינטרס שלו להרוויח מהמכירה ולא רק לכסות על עלויותיו. כלומר, קבוצת רכישה חוסכת מעצמה את הרווח לקבלן ואת עלויות השיווק והפרסום. אולם, היות והכל מתנהל על-ידי קבוצת הרכישה, שלרוב מורכבת מאנשים שבנייה אינה מקצועם הראשי, הקבוצה מוציאה הוצאות רבות לגורמי מקצוע שונים המלווים את התהליך ומייעצים בו. גורמים אלו, לרוב מוחלפים מספר פעמים עד אשר נבנות הדירות.כלומר, סוגיית החיסכון משתנה מקבוצה לקבוצה ופרויקט לפרויקט. 

נכתב על-ידי: מערכת האתר

שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין