"על חוזה זה לא יחול חוק הגנת הדייר" - דייר מוגן
ממה מורכב חוק הגנת הדייר? ולמה כל כך חשוב לדעת את הזכויות וההגבלות הכתובות בחוק?
03/11/2013 | 13:28 | מאת:
מערכת אתר iLaw
| 
מעטים האנשים שחוזה השכירות שלהם לא נפתח במילים "על חוזה זה לא יחול חוק הגנת הדייר"- אז מה זה אומר? שאני דייר לא מוגן? ואם אני דייר לא מוגן- אז מותר לעשות לי "הכל"? ומה זה בכלל אומר להיות "דייר מוגן"?
ראשית, יש להעמיד דברים על דיוקם: במרבית המקרים, המילים הללו נכתבות "לכל מקרה" ואינן בעלות משמעות משפטית של ממש. מדוע? חוק הגנת הדייר יכול לחול על חוזה שכירות בשלושה מצבים:
החוק לא חל בכלל (גם בלי התנאה) (סעיף 14(א) לחוק)–המקרה הנפוץ הוא בתים שנבנו לאחר 1968.
החוק חל אלא אם מתנים על כך בחוזה (סעיף 16 לחוק) –מצב שבו אם מדובר בשכירות קצרה של חלק מדירה, ניתן להתנות שהחוק לא יחול (שימו לב: חלק מדירה).
החוק לא חל, אלא אם מתנים בחוזה שיחול (סעיף 9 לחוק) – §9 מדבר על מצב בו דירה הייתה פנויה ב-1968, וכאן אם הצדדים רוצים ליצור דיירות מוגנת, הם יכולים להחליט על זה (ובלבד שהדירה נבנתה לפני 1968).
אז מה למדנו?
ברוב המקרים, גם ככה החוק לא חל היות ומעטים הבתים שנבנו לפני 1968 וכך הם גם רשומים עד היום במרשם המקרקעין (טאבו).
וכעת נמשיך ונענה על שאר השאלות:
דייר מוגן הוא מי שמחזיק בנכס מושכר כשהוא שילם עבור הנכס "דמי מפתח". ומה אותם "דמי מפתח"?
תשלום כלשהו או מתן תמורה כלשהי שהיא לא סכום השכירות (!) דמי המפתח לא מחליפים את דמי השכירות לא באופן חלקי ולא באופן מלא ולא בכלל. זהו תשלום נפרד.
כלומר, כמעט 99.9% מאיתנו משלמים עבור המושכר שלנו דמי שכירות כפי שהוגדרו בחוזה השכירות ואנו לא דיירים מוגנים. מה זה שווה בכלל להיות "דייר מוגן"?
מי הבעלים של הדירה?
דייר מוגן יכול לגור בנכס המושכר כל חייו (כן כן!) תחת תנאים מסויימים הוא אפילו יכול להעביר את הזכות לגור כל חייו בנכס לקרובי משפחתו. כך שיכול להיות מצב שישראל ישראלי הוא לא הבעלים של הדירה אולם, הוא שילם עבורה בדמי מפתח ודמי שכירות והוא דייר מוגן, הוא גר בדירה עד יומו האחרון וכך גם ילדיו.
כל זה בלי שמשפחת ישראלי היא בעלי הדירה. אולם, יש לסייג ולציין כי כאשר הפסיקה דנה בעבירות של זכות הדיירות המוגנת היא סייגה זאת. למשל, מקרה שהגיע לבית המשפט העליון (פסק-דין שפי) מראה שהעבירות של הדיירות המוגנת היא מוגבלת למרות הכל. הדייר המוגן נפטר ובת-זוגו ירשה את הדיירות המוגנת ונישאה בשנית. לאחר מותה, בעלה ביקש לרשת את זכות הדיירות המוגנת ולהורישה לילדיו.
דבריו של בית המשפט
בית המשפט קבע כי על- מנת שהוא יזכה לרשת את זכות הדיירות המוגנת עליו להתגורר פיסית עם הדייר המוגן (בעלה הראשון של אשתו). היות וזה לא קרה- הוא לא ירש את הזכות. לכן, נראה שבפועל זכות הדיירות המוגנת תקפה לשני דורות בלבד. ולכן, הדיירות המוגנת בעלת ערך נמוך יותר מבעלות של ממש בנכס.
בנוסף, החוק מגביל את דמי השכירות שדייר מוגן ישלם. בעצם זה מה שכולם חלמו עליו במהפכה החברתית- תקרת שכירות! ואם זה לא מספיק- קיימת רשימה סגורה של עילות לפיה ניתן לפנות דייר מוגן מהנכס. לא כל איחור בתשלום חשמל או כל קפריזה של בעל הבית יכולים לגרום לפינויו של הדייר המוגן.
נשמע כמו חלום לא? בערך. וזה מסביר למה 99.9% מחוזי השכירות נפתחים במילים "על חוזה זה לא יכול חוק הגנת הדייר", לכל מקרה...
יש לציין שהעובדה שאנחנו לא "דיירים מוגנים" במשמעות המשפטית של המונח לא אומרת שאנחנו נעדרי כל הגנה. זה ממש לא אומר שניתן לפנות ולסלק כל שוכר דירה בהתאם לקפריזות של בעל הדירה.
כפי שצויין במאמרים אחרים באתר זה לעניין זכויות הקניין ודיני המקרקעין- גם שכירות היא זכות קניינית, וככזו היא נהנית מרמה גבוהה של הגנה משפטית. לכן, לא בקלות ניתן לשלול מאדם את זכות השכירות שלו או להפריע לו לממש אותה.
נכתב על-ידי: מערכת האתר
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני עבודה
