הרפורמה במיסוי מקרקעין - מסלול הפטור לדירת מגורים

בנוסחו הקודם של החוק, ניתן פטור פעם ב- 18 חודש למי שמחזיק בדירת מגורים יחידה ובלבד שבמהלך 4 השנים שקדמו למכירה לא היו למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים יחידה.
 

עם כניסת הרפורמה לתוקף התנאי הבסיסי לקבלת הפטור שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר. כלומר, מי שיש בבעלותו יותר מדירת מגורים יחידה יחויב במכירת הדירות הנוספות במס, עד שתהיה ברשותו דירת מגורים יחידה. לאחר מכירת כל הדירות הנוספות יוכל המוכר לעשות שימוש בפטור באופן מיידי, שכן התנאי שזו דירתו היחידה נבדק במועד המכירה בלבד, והעובדה שהמוכר החזיק בדירות נוספות טרם מועד המכירה לא תיפגע בשימוש בפטור זה, כפי שהיה טרם שינוי החוק.
 

במהלך תקופת המעבר, החלה מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017, מוכר המחזיק יותר מדירת מגורים אחת לא יהיה זכאי להשתמש בפטור בנוסחו החדש, גם אם בתקופת המעבר תישאר ברשותו דירת מגורים יחידה. יחד עם זאת, מוכר שנכנס לתקופת המעבר עם דירת מגורים יחידה, יוכל למכור אותה באופן מיידי בפטור לדירת מגורים יחידה לפי הנוסח החדש מבלי להמתין, ובלבד שהדירה הנוספת שהיתה ברשותו נמכרה לפני תקופת המעבר בפטור שניתן פעם ב- 4 שנים והוא לא השתמש בפטור דירת מגורים יחידה בנוסחו הקודם.
 

החוק בנוסחו החדש מונה 4 מקרים בהם דירות שבהם מחזיק המוכר לא תחשבנה כדירת מגורים נוספת:
 

1. דירה נוספת שחלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש ממנה. מדובר בהקלה שניתנה במסגרת הרפורמה, שכן במצב הקיים דירה נוספת נחשבה גם למוכר שבחזקתו 25% בדירה הנוספת.
    
2. דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת לפני ה- 1.1.1997
    
3. דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה
    
4. דירה שנתקבלה בירושה והתקיימו בה התנאים שלהן: הדירה היא דירה יחידה של המוריש, היורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש או בן זוג של הצאצא של המוריש.
    

חשוב לציין, כי מוכר שימכור דירה שחלקו בה אינו עולה על שליש ו/או דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לא היה זכאי לפטור לדירת מגורים יחידה, אף אם יתקיימו יתר תנאי הסעיף.
 

גם זכויות באיגוד שבבעלותו דירת מגורים, תחשבנה כדירה נוספת, ובלבד שהזכויות באיגוד מקנות לו במישרין או בעקיפין, זכויות העולות על שליש מדירת המגורים. אם הדירה שבבעלות האיגוד מהווה מלאי עסקי לעניין פק' מס הכנסה, או שהושכרה בשכירות מוגנת לפני ה- 1.1.1997, הדירה לא תחשב כדירה נוספת לצורך מניין הדירות של המוכר במועד המכירה לרבות בתקופת המעבר.
 

חשוב לזכור שהתנאי הבסיסי לניצול הפטור לפי הסעיף הנוסחו החדש כי המוכר לא מכר דירה בפטור לפי הסעיף במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה. כלומר, ניתן לנצל את הפטור פעם ב- 18 חודשים.
 

תנאי נוסף שהוסף במסגרת הרפורמה הינו שהמוכר הוא בעל זכויות בדירה במשך תקופה של 18 חודשים לפחות מיום שהסתיימה בנייתה והיא משמשת או מיועדת לשמש למגורים. בכך, למעשה סתם המחוקק את הגולל על משקיעים שהיו עושים שימוש בפטור לדירת מגורים יחידה ומוכרים את הדירה מיד בסמוך לאחר קבלת טופס 4.

תנאי זה פוגע אנושות במשקיעים בקבותות רכישה, אשר יאלצו להמתין 18 חודשים עד שיתאפשר להם למכור את הדירה שרכשו במסגרת קבוצת רכישה בפטור. במילים אחרות: רוכש דירה בקבוצת רכישה אשר רכש את הדירה להשקעה וזו דירתו היחידה, אשר ימכור את דירתו טרם חלפו 18 חודשים מקבלת טופס 4 או מעת שהפכה הדירה לראויה למגורים, יחויב במס השבח החדש.

שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מיסים