עורכי דין פורומים משפטיים פורום דיני מקרקעין הרפורמה במיסוי דירות מגורים

שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,674)

שאל בפורום דיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

מנהל פורום דיני מקרקעין

איזור: תל אביב

פקס:

טלפון: הצג טלפון

עו"ד תום חיימוב

"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."

17/06/2015 17:32 יוסי כהן הרפורמה במיסוי דירות מגורים

שלום וברכה,
לפי סעיף 49ב. לחוק מיסוי מקרקעין "המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה: וכו'". א"כ התנאי הבסיסי לקבלת פטור ממס שבח הוא אם הדירה הנמכרת היא דירה מזכה לפי התקיימות של אחד משני התנאים שמובאים ברישא של הסעיף. רק לאחר מכן בודקים אם שאר התנאים מתקיימים. אם כך זה לכאורה לא מתיישב עם הנאמר בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 – "הרפורמה במיסוי דירות מגורים" אשר פורסמה ע"י רשות המיסים, כאשר בסעיף 3.3 ג' שם נאמר (לגבי המוכר את דירתו היחידה), "המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודש מיום שהייתה לדירת מגורים..." אם רכשתי מקבלן דירה "על הנייר" ב- 9/2009. טופס 4 ניתן לדירה ב- 3/2012 ואני רוצה למכור את הדירה ב- 6/2015. הרי שאני לא עומד בתנאי הבסיסי של דירה מזכה שכן הדירה עדיין לא ראויה למגורים במשך 4 שנים לפחות , וגם בתנאי השני אני לא עומד שכן הדירה לא ראויה למגורים ב-80% מתקופת השבח (מאז חתימת החוזה ועד היום).
1. האם מספיק שאהיה בעל הזכות בדירה במשך 18 חודש מיום שהייתה לדירת מגורים, על אף שהדירה איננה בהגדרה של "דירה מזכה" בבואי לבקש פטור ממס שבח במכירתה היום?
2. איך זה מסתדר שלפני תיקון 76 לחוק (שאפשר היה לקבל פטור ממס שבח כל 4 שנים), אנשים היו קונים דירה על הנייר ומוכרים אותה עם קבלת המפתח ברווח והיו פטורים ממס שבח, והלא הדירה לא נכנסה להגדרה של "דירה מזכה"?
תודה מקרב לב
יוסי כהן

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

22/06/2015 07:08 עו"ד אמיר שטיינהרץ הרפורמה במיסוי מקרקעין והשפעתה על מס השבח

יוסי שלום,

1. נכון להיום, מכירת דירה תהא פטורה ממס שבח (עד 4.5 מליון ש"ח) ככל שמדובר בדירתך היחידה והינך מחזיק בה לפחות 18 חודשים כדירת מגורים מזכה. שים לב סעיף זה בא לעולם היות ורצו למגר את תופעת קבוצות הרכישה בה אנשים קיבלו טופס 4 ומייד מכרו ברווח גבוה מבלי לשלם מס.
במקרה שלך גם אם אינך מחזיק בה 18 חודשים ועדיין מדובר בדירתך היחידה (עד סוך 2017) תכנס לחישוב המס המוטב (הלינארי).

2. סעיף 49ב1 - בוטל ביום 1.1.2014 ועל כן כבר לא ניתן למכור דירה כל 4 שנים בפטור ממס שבח מבלי לבחון את מספר הדירות שברשותך.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

22/06/2015 08:35 יוסי כהו הרפורמה במיסוי מקרקעין והשפעתה על מס השבח

שלום וברכה,
אני רוצה לחדד את השאלה שכן זה מאוד חשוב לי,
אתה כותב בסעיף 1 "...ככל שמדובר בדירתך היחידה והינך מחזיק בה לפחות 18 חודשים כדירה מזכה...". את התנאי הזה אני מקיים. אבל סעיף 49 מחייב תנאי בסיסי ראשוני לפני שהתנאי הזה יתקיים והוא שהדירה תהא דירה מזכה לפי אחד משני התנאים המנויים שם בסעיף 49א. מכיוון שרכשתי את הדירה "על הנייר" ב- 9/2009 וקיבלתי מפתח ב- 3/2012, ואני רוצה למכור את הדירה ב- 6/2015, הרי שאני לא עומד באף אחד משני התנאים ל"דירה מזכה" שכן הדירה לא ראוי למגורים במשך 4 שנים (3/2012- 6/2015), וגם התנאי שהדירה תהא ראויה למגורים 80% מהתקופה שבגינה נדרש מס השבח (9/2009- 6/2015) אני לא עומד בה כי אז אני נדרש -4.5 שנים שהדירה תהיה ראויה למגורים. האם אתה עדיין חושב שמספיק שאני מחזיק בדירה לפחות 18 חודש גם אם הדירה לא ממלאת את התנאי של דירה מזכה יפטור אותי ממס שבח?
תודה עם הרבה הערכה

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

22/06/2015 08:44 עו"ד אמיר שטיינהרץ המשך

רק לאחר בחינה כי הדירה שלך עומדת בתנאי סעיף 49 כהגדרתו דירת מגורים מזכה (לא צריך להוכיח את שני התנאים רק תנאי אחד מספיק), רק לאחר מכן אתה מגיע בפתחו של סעיף 49ב2 ובוחן האם אתה עומד גם בתנאי זה החזקה של 18 חודשים מיום שנהייתה ראויה למגורים.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

22/06/2015 08:48 יוסי כהן הרפורמה במיסוי מקרקעין והשפעתה על מס השבח

שלום וברכה,
תודה רבה מקרב לב. עזרת לי מאוד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין

עו"ד דרור הראל

מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.

עו"ד אורית בן ברוך

"הניסיון המקצועי שלי יחסוך לכם מס.."

עו"ד אירית דרדיק פלם

מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.