עורך דין בתהליך פינוי בינוי וחשיבות ייצוג

קרקעות במדינת ישראל הפכו למצרך נדיר, עובדה שגרמה לכולנו להרגיש איך מחירי הדיור הופכים להיות לא הגיוניים משנה לשנה. כפתרון המדינה מנסה לספק לנו תוכניות שונות על מנת להקל על הבעיה, אחת מהן היא תוכנית מתאר ארצית מספר 38 או בשמה המוכר יותר תמ״א 38. כן, אותה תמ״א שגורמת לנו להסתכל באותיות הקטנות של כל פוסט המפרסם דירה חדשה. אבל זו גם אותה התמ״א שנותנת לבעלי הדירות אפשרות להשביח את הנכס שלהם בעבור זכויות בנייה.

אך סופה של התמ״א קרוב והוחלט לסיים את התוכנית מתוך ראייה שהיא לא משיגה את מטרותיה הראשונות שהיו חיזוק מבנה בפריפריה ופיתוח התחדשות עירונית. את המקום שלה תופסים כבר עכשיו פרויקטים רחבי היקף שנותנים מענה טוב יותר, בעיקר לעומת התמ״א שהתייחסה כל פעם לפרויקט בבניינים בודדים מה שהכביד מאוד על תשתיות העיר (ועל רווחת התושבים).

אחת הבעיות המרכזיות היא הקושי לאגד את כל אותם בעלי הדירות תחת מטריה אחת כדי לאפשר את התקיימות הפרויקט. הם צריכים לקבל החלטות משותפות כמו זהות היזם וזהות עורך הדין שילווה אותם. ובישראל, כמו בישראל, לא חסרים אנשים שרואים את הפרצה בגדר וממהרים ״לסייע״ לאגד את אותם בעלי דירות בתמורה לרווח. לא חסרים מקרים של מתווכים שלקחו על עצמם את אותו ארגון דיירים, ופזרו הבטחות ללא כיסוי והחתימו את הדיירים על הסכמי בלעדיות למיניהם. בקיצור, כאשר שוק הוא פרוץ הוא מיד הופך לקרקע פורייה לקומבינות וניצול.

בדיוק בגלל זה, המדינה חוקקה את חוק המארגנים (או חוק ״המאכערים״, על שם כל אותם מתווכים) שמגדיר ומגביל את הרווח של המארגן ואת הפעולות שעליו לבצע במסגרת העבודה שלו. החוק משפיע למעשה על כל הצדדים – גם על הדיירים, גם על המארגנים וגם על היזמים. מבחינת הדיירים, המטרה העיקרית של החוק היא להגדיר לוח זמנים לאותו הסכם, כך שבעלי הדירות לא ימצאו עצמם כבולים לאותו יזם או מארגן לשנים רבות מדי. עוד הוא דואג להשליט סדר בתחום, וכמובן לשמור על הדיירים מפני נוכלים בכך שהוא מטיל על המארגנים חובות של שקיפות והגינות מולם. בנוסף למגבלות על המארגן, גם היזם מושפע מהחוק וגם הוא כפוף לסעיפים השונים.

ייעוץ עם עורכי דין לפינוי בינוי

למרות חוק המארגנים שחוקק כבר בשנת 2017, במציאות שלנו עדיין נעשים ניסיונות להחתים דיירים שלא כחוק, תוך הבטחות שווא ושקרים. מכאן, שאסור להוריד את היד מהדופק ולסמוך רק על החוק שיגן עליכם. כאשר אתם לקראת תהליך של פינוי בינוי, אתם צריכים מארגן עם הידע והניסיון הנכון. זו הסיבה שאתם צריכים עורך דין שיתפקד כמארגן עבורכם, שיבחן ויבחר יחד איתכם את היזם, את חברת הבנייה, האדריכלים, וכמובן את עורך הדין שילווה אתכם. החוק קובע שכל אדם שרוצה להחתים במסגרת פינוי בינוי מחויב ״בתרגום״ של עורך דין לשפה פשוטה יותר שהדיירים יבינו (כדי למנוע החתמה על הסכמים לא מובנים), וכמובן חתימה של עו״ד.

זה הזמן לציין שעל פי החלטת וועדת האתיקה, אסור למארגן דיירים לכהן גם כעורך דין שלהם, אך אתם יכולים להיות בטוחים שיש לי את כל היכולות גם לשמור עליכם כמארגן, ולדאוג לכם לעורך דין הנכון לצורך ליווי הפרויקט וכמובן לבחון את החוזה כחוות דעת נוספת.

שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום פינוי בינוי