קבלת משכנתא ברכישת דירה ממפונה במסגרת פרוייקט פינוי בינוי - יזהרו המוכר והקונה
רוכש דירה ממפונה בפרוייקט פינוי בינוי, עלול להתקל בבעיה בבואו לקבל משכנתא לשם מימון העסקה. מערך הזכויות המיוחד בעסקה כזאת ראוי לבחינה ותשומת לב מיוחדת, על מנת לא להגיע למצב של הפרת הסכם המכר.
ריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית, "מולידים" מקרים וסוגיות העלולים להביא לידי תקלה בקיום חוזה מכר דירה מדייר מפונה במסגרת פרוייקט פינוי בינוי.
בניין ישן שזכויות החכירה לדייריו היו רשומות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) וברמ"י (רשות מקרקעי ישראל), נהרס במסגרת פרוייקט פינוי בינוי.
במהלך בניית הבניין החדש החליפי הוקנתה לחוכרי הדירות (שפונו בינתיים מדירותיהם לשכירות) זכות בעלות על הדירות הישנות במסגרת הרפורמה ברמ"י ורישומם ברמ"י בוטל. זכות הבעלות נרשמה ברישומי הטאבו על הבניין הישן שבאותו זמן כבר לא היה קיים בפועל.
בנייתו של הבניין החדש, אשר לדיירים המפונים זכות חוזית בו מול הקבלן לקבלת דירה חליפית, הסתיימה. הדירות נמסרו לדיירים המפונים אך טרם נרשמו הזכויות בטאבו שכן טרם הושלם ההליך הרישומי של הבניין החדש הניצב על חלקות חדשות שיש לרושמן. בשלב זה רשומות הזכויות החוזיות של המוכר אצל הקבלן המהווה "חברה משכנת". מצב רישומי זה עלול להמשך זמן רב.
דייר מפונה שקיבל חזקה על הדירה החדשה מציע את הדירה למכירה. הקונה לאחר חתימת חוזה המכר, רשם הערת אזהרה לטובתו בחברה המשכנת ופונה לבנק משכנתאות לקבלת משכנתא, אבל הבנק לאחר בדיקת מערך הזכויות מסרב לתת מימון לקונה. טענתו היא כי הנכס איננו רשום בטאבו או בכל רישום פומבי ואין לבנק דרך להבטיח את המשכנתא בנכס מוחשי עליו ניתן לרשום הערת משכנתא, ואין הוא מסתפק ברישום הזכויות בחברה המשכנת ובאפשרות לרשום הערת אזהרה על הנכס בה לטובת הבנק.
לעומת המצב הנ"ל, הקבלן שבנה דירות חדשות באותו הבניין בנוסף לדירות שקבלו הדיירים המפונים, דירות זהות או כמעט זהות, מעמיד את הדירות החדשות למכירה, והבנקים מעניקים משכנתאות לרכישת דירות אלה, כפי שנעשה בכל פרוייקט של מכירת דירה חדשה מקבלן, שגם רישומה בטאבו יארך זמן.
הקבלן רשם הערת אזהרה על כל דירות הדיירים המפונים בבניין הישן שהעבירו זכויותיהם בדירות לקבלן, והבנק המלווה את הפרוייקט ממשכן במשכון מדרגה ראשונה את כל זכויות הדיירים הוותיקים (המפונים). אל מול זאת מקבלים הדיירים ערבות חוק מכר שאמורה להבטיח את קבלת הדירות מהקבלן.
ההבדל בין הדירות החדשות המוצעות למכירה על ידי הקבלן לאלה של הדיירים הוותיקים שקבלו דירות במסגרת הליך פינוי ובינוי הוא בכך שהבנק שאמור לממן משכנתא לרוכש דירה ממפונה, נמצא בדרגה שנייה להערות המשכון של הבנק המלווה, משמע בעת מקרה בו יצטרך הבנק לממש המשכנתא הוא יהיה שני בסדר הנושים.
הבנקים למשכנתאות מוכנים להתמודד עם מערך זכויות זה מול קבלן המוכר דירה חדשה לקונה הנוטל משכנתא, אבל כאשר הזכויות של דייר מפונה רשומות בחברה המשכנת, כאשר קיים ברקע מערך חוזי בין המפונה לקבלן (הסכם פינוי בינוי) אין הבנק שש לתת משכנתא לקונה המעוניין לרכוש דירה מדייר מפונה. התניית הבנקים היא ברישום הדירה בטאבו, או לחילופין לעיתים נדירות, רישום מלוא הזכויות על שם הקונה בחברה המשכנת, התחייבות לרישום משכנתא והסבת הערבות הבנקאית של הבנק המלווה מהדייר המפונה על שם הרוכש, עד לרישום זכויות בטאבו.
ברם רישום הזכויות המלאות על שם הקונה בחברה המשכנת, כרוכה בהשלמת מלוא התמורה למוכר, והרי לקונה בדרך כלל אין מספיק משאבים להשלמת העסקה בטרם קיבל מימון מבנק משכנתאות !
כאשר קונה פוטנציאלי ניגש לבנק משכנתאות לבחון זכאותו לקבלת משכנתא בטרם חתימת חוזה לרכישת הדירה, עורך הבנק בדיקה מקדמית ושטחית ומתמקד בעיקר ביכולתו הכלכלית של הרוכש לעמוד בהחזרי משכנתא. רק כאשר מוגשת הבקשה לקבלת המשכנתא תוך צירוף חוזה המכר, מגיע החומר לבחינת המחלקה המשפטית של הבנק. בשלב זה עלול להתברר לרוכש כי הבנק לא מוכן לתת משכנתא בשל מערך הזכויות הקנייניות כפי שתואר לעיל.
לרוב אין כל יכולת לקונה או לבא כוחו לקיים קשר ישיר עם המח' המשפטית של הבנק, והתקשורת מתנהלת דרך פקיד המשכנתאות בסניף אליו פנה הקונה.
קושי בלתי צפוי כזה עלול להביא את הקונה לידי הפרת הסכם המכר, שכן אין הוא יכול לעמוד בתשלומים אשר התחייב אליהם כלפי המוכר בהסתמך על חוו"ד הראשונית של בנק המשכנתאות.
על מנת להימנע מהמצב הנ"ל מומלץ:
א. על המוכר והקונה לבדוק באופן מדוקדק את הזכויות על הנכס.
ב. שני הצדדים צריכים לבדוק מול מערך הייעוץ המשפטי של הקבלן שהעסקה ברת ביצוע.
ג. בשלב המו"מ בין הצדדים על הקונה להעביר טיוטת הסכם ואישור הזכויות לבנק המשכנתאות לקבלת עמדתו בטרם חתימת ההסכם.
ד. להכניס להסכם תניה, כי במקרה ובו הבנק לא יממן המשכנתא בשל מערך הזכויות הבעייתי הידוע גם למוכר, ביטול ההסכם לא יחשב כהפרתו לשני הצדדים להסכם.
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום תמ"א 38
