"תמשיכו להיות רגועים" עקרונות משפטיים בקניית דירה

במאמר אחר באתר התחלנו לעמוד על העקרונות המשפטיים הכלליים הנוגעים לקניית הדירה. במאמר זה נמשיך וננסה להבין מהם הדברים שכל אדם, גם אם אינו עורך דין מקרקעין מומחה, צריך להבין בעודו עומד בפני קניית דירתו.

במאמר הקודם דיברנו על חשיבות עריכת חוזה בכתב וכן על חשיבות גמירות הדעת והמסוימות כיסוד בסיסיים בכל חוזה. וכעת, יטען הטוען- ובצדק- כי הליך קניית הדירה הוא לרוב הליך ארוך ומורכב.

רומא לא נסנתה ביום וכך גם לא נבנתה ולא נקנתה הדירה שלנו. ואכן כך. קניית הדירה היא קודם כל השקעה מאסיבית של זמן- מגיעים לראות, אוהבים לא אוהבים, מחליטים לקחת אבל רוצים לשנות קצת, מסכימים בעקרון על מחיר אבל רוצים להוריד קצת, מסכימים בעיקרון על תאריך אבל רוצים לדחות קצת.

כולנו מכירים את זה. אז מה עושים עם אותן "הסכמות ביניים" קריטיות? הרי אלו לא בהכרח חלק מהחוזה הסופי אלא סוג של הסכמות שמגיעים אליהן במהלך תהליך קניית הדירה והמשא ומתן על קניית הדירה.

ויותר חשוב מכך- ברגע שמצאנו את הדירה והסכמו כי אנחנו קונים- מי מבטיח לנו שהדירה "לא תברח" לנו למי שיציע שני שקלים יותר כעבור חצי שעה? האם כבר בשלב זה עושים חוזה?

ובכן, בשלב זה, יהיו עורכי דין אשר ייעצו לערוך "זכרון דברים". מהו? לכאורה (ובהמשך תבינו מדוע השימוש במילה "לכאורה") מדובר בדף נייר ועליו מנובחות ההסכמות "הבסיסיות" למשל: קוראים לנו דנה ודני ואנחנו מעוניינים לקנות את הדירה ברחוב ישראל 3 קומה 4 מרני ורינה תמורה מיליון ש"ח.

רני ורינה מתחייבים למכור לנו..." וכו' אפשר אפילו לא לחתום, רק ללחוץ יד- סמלי.  לכאורה, אין פה שום דבר מחייב, עוד לא חתמנו על חוזה. אם מחר דני ודינה יראו דירה "שווה יותר"- לכאורה אין מניעה כי הם יקנו את הדירה האחרת. הם הרי לא כרתו חוזה. בדומה, רני ורינה יכולים להחליט כי הם ימכרו את הדירה לרון ורונה שיכנסו 3 שעות אחרי דני ודינה- הם הרי לא חתמו על חוזה, זה רק זכרון דברים.
 

אבל, כל זה, כאמור- לכאורה! זכרון דברים הוא חוזה מחייב משפטית על כל האמור בו לכל דבר ועניין. אין (וזכרו זאת היטב- אין!) "היררכיה חוזית" לפיה יש חוזה ומתחת יש "בייבי חוזה" שהוא לא באמת חוזה מחייב בשם- "זכרון דברים".
 

אכן, לרוב מקובל כי אנשים בעודם מעוניינים בקניינת דירה או שכירת דירה עורכים זכרון דברים ובו ההסכמות הבסיסיות ולאחר מכן מגיע החוזה המשתרע על-פני עשרות ואף מאוד עמודים, כשהחתימה על החוזה היא-היא הרגע הקסום בו נעשה חוזה. אולם, לעיתים, בדרך, בין זכרון הדברים קורה משהו. למשל, בדוגמא שלנו, הדירה נמכרה לרון ורונה; ומה יהא על דני ודינה שהיו בטוחים שבזאת הסתיימו הרפקאות קניית הדירה שלהם?
 

יש להם שתי אפשרויות: להמשיך בהרפתקאות קניית הדירה ולהבין ש "לפעמים ככה זה בחיים ואין על מי לסמוך.. לא היה לנו חוזה, בעיה שלנו" או אפשרות שנייה: להבין שזכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין ולדרוש את קיומו או פיצויים על אי קיומו ולפנות לבית המשפט (ולעיתים עלות המאבק המשפטי גבוהה מכל מה שחשבו להוציא על קניית דירה).
 

לא נוכל להמליץ לכם באיזה אפשרות מבין האפשרויות הללו לבחור אבל, חשוב שנפנה את תשומת ליבכם לכך שזכרון דברים הוא חשוב היות והוא מהווה "בטוחה" או לפחות עדות לרציניות למכירת הדירה או קנייתה של הדירה ומאידך, במידה ולא תעמדו במוסכם- זה עשוי להסתיים רע ולא אחת בתי המשפט מתמודדים עם מאבקים משפטיים הנוגעים למעמדו של זכרון דברים כחוזה וב-99% מהמקרים זה נוגע לשאלת קניית דירה.
 

זכרו: אתם אולי חושבים שזאת רק חתיכת נייר וזה בעצם כלום עד שחותמים על חוזה אבל, מי שיושב מולכם אולי בונה את כל התוכניות העתידיות שלו סביב אותה "חתיכת נייר" בשם זכרון דברים ומבחינתו הוא הרגע חתם על חוזה.
 

תחשבו על זה...
במאמרים הבאים בסדרה נמשיך לעמוד על עקרונות משפטיים חשובים נוספים הנוגעים לקניית דירה.

נכתב על-ידי: מערכת האתר

שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין