שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,674)

המצב שאתה מתאר מערב מושגים של המחאת זכויות והמחאת חיובים בדיני חיובים, ולכן כדאי לבחון את ההיבטים המשפטיים של הפעולות שתוארו:

---

### 1. **ניתוח המצב לפי דיני חיובים**
- **המחאת זכויות:**
פלוני המחה לאדם 10% מהזכויות בדירה. פעולה זו היא המחאת זכויות, שבמסגרתה בעל הזכות (פלוני) מעביר לאדם חלק מזכויותיו כלפי היזם. המחאה זו תקפה לפי **סעיף 1 לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969**, כל עוד לא מדובר בזכות שאינה ניתנת להמחאה (למשל, זכות אישית).

- **המחאת חיובים:**
היזם המחה לאדם 90% מהחובות הקשורים לדירה. לפי **סעיף 6 לחוק המחאת חיובים**, המחאת חיוב (חוב) מחייבת את הסכמת הנושה (במקרה זה, היזם). אם הסכמה זו ניתנה, הרי שהאדם נכנס בנעליו של פלוני בנוגע לחובות.

- **השפעה על פלוני:**
אם היזם והאדם הסכימו להמחאת 90% מהחובות, הרי שפלוני אינו אחראי עוד לחובות שהועברו לאדם. עם זאת, יש לו אחריות לגבי 10% הנותרים (בהתאם לזכויות שהוא שמר לעצמו). כך, למעשה, פלוני יוצא חלקית מהתמונה, ותלותו מול היזם מצטמצמת.

---

### 2. **שאלת היקף הזכויות והחובות שנמכרו**
- כאשר פלוני מכר לאדם 10% מהזכויות, זו עסקת זכויות בלבד. אם היזם המחה לאדם 90% מהחובות, הדבר נוגע ליחסים שבין היזם לאדם, ולא ניתן לומר שפלוני "מכר" את החובות הללו, מאחר שלא הוא המחיל את החובות.
- בפועל, פלוני מכר לאדם **10% מהזכויות בדירה בלבד**, בעוד היזם העביר לאדם **90% מהחובות**. כך נוצר מצב שבו הזכויות והחובות אינם תואמים זה לזה מבחינה מספרית.

---

### 3. **התוצאה המשפטית**
- האדם מחזיק כעת ב-10% מהזכויות בדירה וב-90% מהחובות. מצב כזה עלול ליצור חוסר איזון בין הזכויות והחובות, דבר שעשוי לגרור סיבוכים משפטיים.
- אם החובות שהועברו לאדם (90%) עולים על הזכויות שרכש (10%), עלול להיווצר מצב של "גרעון זכויות", שעליו יש לתת את הדעת בהסכמים בין הצדדים.

---

### סיכום
1. פלוני יצא כמעט לחלוטין מהתמונה, למעט 10% זכויותיו בדירה, אם המחאת החיובים על ידי היזם לאדם נעשתה כדין.
2. פלוני לא "מכר חובות", אלא רק 10% זכויות, והיזם המחה את החובות לאדם.

המלצה::כדי למנוע סיבוכים ולבחון את תקפות ההמחאה, כדאי לוודא שכל ההסכמים הוסדרו בצורה ברורה ומתועדת, ואם יש ספק, מומלץ לפנות לעורך דין בתחום החוזים.

דוד קאופמן עו"ד | 072-2504994 | -law.co

אולג שלום, התמונה ברורה. האדם רכש מפלוני זכויות דירה בטרם נסתיימה הבניה.
אין ספק שבעל הערבויות ובפרט שעל שמו הוא הזכאי לקבל את הדירה.
לסרת כל ספק - יש לבדוק מול היזם שהוא רשם לפניו כי אותו אדם רכש מפלוני את הזכויות.

האם יש בעיה או חשש ממשהו?
בכל עניין מוזמן להתקשר.
דוד קאופמן עו"ד 072-2504994