פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על תמ"א 38(269)
תמא 38
יש לאמא שלי דירה בדמי מפתח בירושלים
ורוצים לבצע שם תמא 38
היזמים הציעו לנו לקנות 40% הנוספים על מנת שהדירה
תיהיה בבעלות של אמא שלי.
הכל היה בסדר עד עכשיו.
פתאום הם אומרים לנו שאנחנו צריכים לשלם על ה25% הנוספים לדירה - שזה החלק שנוסף על הדירה אחרי הפרויקט
האם הם צודקים?
תודה רבה
עמי שלום,
שלב התכנון הוא השלב המכריע לעניין הפרויקט והבניה נעשית על פי אישור העירייה בלבד.
כל האמור הינו באופן כללי ביותר ולא מהווה יעוץ משפטי.
למענה רחב יותר אתם מוזמנים לפנות למשרדנו 03-6329444.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד ונוטריון
בקשה להיתר בנייה לתמא ,התנהלות בזמן הבניה
יש לי כמה שאלות עקרוניות בנוגע לכל ההליך של תמא.
בבניין המגורים של ההורים מבוצע הליך תמא,זו תקופה שלא גרים פיזית במקום והיזם שהוא מהשכנים מנצל זאת.
1. הוגשה בקשה להיתר - מהם הזכויות שלי , מהם השלבים שעוד קיימים.
2. לא קבלתי מידע מה בדיוק עושים שם , מה ביחס לדירה שלנו
מה ניתן לעשות בעניין.
3. במידה תאושר בנייה מה ההתנהלות המעשית, מי מנהל את הבנייה, ניתן להכנס אל הדירה שלי ללא הסכמתי?
אלי שלום,
לאחר קבלת היתר בניה ופינוי הדיירים אמור להתחיל שלב הבנייה בפועל. יש לקבל מידע אודות השלבים
מהיזם ומהמפקח על הבניה או מנציגות הדיירים. במועד מסירת הדירה ליזם לצורך הבניה הוא רשאי להיכנס אליה.
כל האמור הינו באופן כללי ביותר ולא מהווה יעוץ משפטי.
למענה רחב יותר אתם מוזמנים לפנות למשרדנו 03-6329444.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד ונוטריון
משלים הון ליזם תמא
אני בעלת דירה בפרויקט תמא 1 חיזוק. חתמנו על הסכם עם יזם לפני שנים רבות. יש היתר, וכעת היזם מבקש שנחתום על מסמכי ליווי לפרויקט עבור קרן חוץ בנקאית וחברת ביטוח. היזם מעוניין לקחת משלים הון כי אין לו הון עצמי מספיק ולרשום שעבוד שני על חלקת הרכוש המשותף. בהסכם התמא כתוב שהיזם רשאי לקחת construction loan בתנאים מקובלים בשוק. אינני מעוניינת לחתום על מסמכי הליווי שכן אין לי עניין לשעבוד נוסף על הרכוש המשותף וגם חשוב לי שהיזם יביא גם כסף מהבית וייקח סיכון.
עוד הדיירים והיזם מאיימים עליי בתביעה כי טוענים שסעיף הליווי בחוזה מחייב אותי לחתום.
האם מדובר בהתנגדות לגיטימית ? האם בכ הדיירים לא אמור למנע את זה? האם זו לא הפרת חוזה מצד ביזם שהצהיר שהוא בעל איתנות פיננסית לביצוע הפרויקט ? האם זה הגיוני שהיזם ימנף את הפרויקט ברמה כזו ויחייב את הבעלים לספק לו שעבוד שני???
לי שלום,
ככל ובהסכם צויין כי היזם רשאי לקחת השלמת הון בכפוף לרישום שעבוד ואת התחייבת לחתום על מסמכי הליווי אין זו הפרת הסכם מצד היזם.
כל האמור הינו באופן כללי ביותר ולא מהווה יעוץ משפטי.
למענה רחב יותר אתם מוזמנים לפנות למשרדנו 03-6329444.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד ונוטריון
תביעת נזיקין לפיצוי נגד יזם ע"י דייר סרבן
סם שלום,
ככלל ההסכם מחייב שקיפות ותמורות שוות לכולם, באם ישנה פגיעה בזכויות יש לבחון את מנגנון הפיצוי
המפורט בהסכם. ובאם אין פיצוי ניתן לפנות לממונה על פניות לדיירים בהתחדשות עירונית.
כל האמור הינו באופן כללי ביותר ולא מהווה יעוץ משפטי.
למענה רחב יותר אתם מוזמנים לפנות למשרדנו 03-6329444.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד ונוטריון
הסכם תמורה - פינוי בינוי
אני בהליכי רכישת דירה שנמצאת בהליכי פינוי ובינוי מתקדמים [לטענת היזם]
רציתי לשאול א. האם המדידות לצורך תמורה יתחשבו בזכיות תב'ע שישנם על הדירה [הכפלת גודל הדירה ] ובאם התשובה שלילית מה קובע החוק לגבי בניה בהיתר לאחר זמן השמאות דהיינו להספיק להוציא התרים ולבנות קודם הריסת הבנין
ב. לדירה זו מוצמדת בטאבו מחסן בגודל 40 מט''ר שלא נכלל במכירה קודמת [המוכרים הראושנים השאירו אותו בידיהם ] למי תינתן התמורה במסגרת הפינוי בתודה מראש
שלום רב,
שטח הדירה מחושב בתוספת בניה או הרחבה שנבנתה בהתאם להיתר בניה, ניתן לבדוק מול היזם האם ישנה התייחסות לזכויות בניה בלתי מנוצלות. ככלל לאחר שנחתם הסכם לא ניתן לבצע שינויים בדירות. לדירה שיש הצמדות בטאבו נקבעת התמורה בהתאם.
כל האמור הינו באופן כללי ביותר ולא מהווה יעוץ משפטי.
למענה רחב יותר אתם מוזמנים לפנות למשרדנו 03-6329444.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד ונוטריון
אי קיום הסכם על ידי היזם
דה פקטו הוא לא הגיש את התוכנית המקורית לאישור הוועדה וטען שעשה זאת בגלל הנחיות של תאום התכנון בעיריה.
הראיה היחידה שהוצגה על ידי היזם לטענתו שהעיריה לא מאשרת את התמורות שהובטחו היא ההיתר על תנאי שהשיג. אבל היתר מצביע רק על מה שאושר ולא על מה שניתן היה לאשר אם התוכנית המקורית הייתה מוגשת לועדה.
האם יש תקדים משפטי לטענה שתאום התכנון איננו גורם בעל סמכות הכרעה וכדי להוכיח שלא ניתן היה לאשר את התוכנית המקורית הוא היה צריך להגיש אותה לאישור הועדה ולהדחות על ידה?
עמי שלום,
שלב התכנון הוא השלב המכריע לעניין הפרויקט והבניה נעשית על פי אישור העירייה בלבד.
כל האמור הינו באופן כללי ביותר ולא מהווה יעוץ משפטי.
למענה רחב יותר אתם מוזמנים לפנות למשרדנו 03-6329444.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד ונוטריון
מה קובע: שטח בטאבו או שטח בהיתר
"רוב הקונים ואפילו אנשי מקצוע בטוחים שמה שהכי חשוב ורשמי הוא רישום שטח הדירה בטאבו.
בפועל זה ממש לא מחייב ! שטח הדירה הרשמי מבחינה משפטית או מבחינת שמאות, הוא שטח אשר נמצא בהיתר הבנייה של הנכס מיום הבנייה, או נכס שקיבל תוספת בניה עם השנים ."
האם זה נכון? ואם כן, אזי האם אתה יכול להפנות אותי לפסקי דין בנושא?
בתודה מראש,
דני
דני שלום,
השטח שנרשם בטאבו הינו ראיה חותכת לתוכנו מבחינה משפטית. נדרש נטל מאוד גבוה לסתירת הרישום.
כל האמור הינו באופן כללי ביותר ולא מהווה יעוץ משפטי.
למענה רחב יותר אתם מוזמנים לפנות למשרדנו 03-6329444.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד ונוטריון
ממד או ממק
אני מסרב ומעוניין בממד. מדובר בפקוייקט תמא 38/2 .
האם עלי להכנע לדעת הרב או עפי ועדת ערר האחרוהה בתל אביב בכל מקרה העירייה כבר לא מאשרת ממקים .
הסיבה היא שאני מאבד כיוון אויר ו1.5 מטר מהדירה לטובת ממק. ער לכך שיש יותר חופש תכנוני אבל לא מוכן לשלם את המחיר.
ענתון שלום,
לרוב בפרויקט תמ"א הזכויות החדשות גדלות אל מול הזכויות הנוכחיות על אף בניית ממ"ד ו/או ממ"ק ולפי דבריך כל הדיירים הסכימו לכך ועל כן סירובך עלול להיחשב כסירוב בלתי סביר.
כל האמור הינו באופן כללי ביותר ולא מהווה יעוץ משפטי.
למענה רחב יותר אתם מוזמנים לפנות למשרדנו 03-6329444.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד ונוטריון
טענת אי קיום הסכם על ידי היזם
בהסכם תמא נקבעו תמורות בתנאי שהעיריה לא תתנגד.
היזם פנה לגורמי התאום בעיריה והם לכאורה טענו שלא ניתן יהיה לאשר את התמורות שהובטחו בגלל חריגה מקווי הרחבה שנקבעו בשנות השמונים
אבל על פי מדיניות העיריה היזם יכול היה להגיש בקשה לחריגה.
היזם לא הגיש בקשה לחריגה והחתים את מרבית הדיירים על נספח שינויים להסכם.
האם קיים מקרה שנדון בבית משפט שסרבן תמא טען שאי הגשת בקשה לחריגה לוועדה המקומית למרות שניתן היה להגיש מהווה הפרה של הסכם התמא שקובע שהיזם יעשה מאמץ סביר לקיים את התמורות שנקבעו בהסכם המקורי? האם טענה כזו נדונה והתקבלה בבית המשפט?
דני שלום,
לפי דבריך ישנו תנאי מתלה שאינו מתקיים ועל כן יש ליזם עילה לביטול ההסכם. הגשת בקשה חריגה
תלויה בעוד הרבה משתנים שמשפיעים על היזם ועל הפרויקט. מאחר ולפי דבריך חתמו מרבית הדיירים על ההסכם ועל נספח שינויים להסכם בהתאם להוראות החוק טענתך עלולה להיחשב כסירוב בלתי סביר.
כל האמור הינו באופן כללי ביותר ולא מהווה יעוץ משפטי.
למענה רחב יותר אתם מוזמנים לפנות למשרדנו 03-6329444.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד ונוטריון
תמ"א 38/2 בחוק ההסדרים החדש (שאמור לעבור יחד עם התקציב החדש עד סוף חודש מאי)
מה שלא ברור לנו זה ההטבות/ חוקי המס שיכולו הלינו עם חוק ההסדרים החדש (אם זה בכלל מנוסח בתיקון לחוק תמ"א 28/2 החדש?
למשל קבלת דירה חליפית (בשווי הדירה שלנו כשתהיה גמורה) האם היא נושאת איזה מס או מבחינת המס זה כמו תמ"א 38/2 לפני השינוי בחוק ההסדרים (למשל, האם יש איזה מס/ מס שבח, היטל שבח. אחר).
האם הערכה של שווי הנדל"ן לבעלי דירות מעל גיל 75 תקבע ע"י שמאי? (לא קל להעריך מה שווי הדירה יהיה בסיום פרויקט- שזה מה שהמחוקק מציע לבעלי דירות בני 75 ומעלה.
תודה
גד ודבורה שלום רב,
תודה על שאלתכם המעשירה.
בהתאם לתיקון החוק ולתנאים הקבועים בו ובהנחה שאתם עומדים בתנאים, קבלת דירה חלופית בשווי הדירה שנמכרה תהיה פטורה ממס עד לתקרת שווי דירת המגורים.
שווי הדירה נקבע בהתאם לשווי שוק, בהתאם לקבוע בחוק ומוצמד למדד.
כל האמור הינו באופן כללי ביותר ולא מהווה יעוץ משפטי.
למענה רחב יותר אתם מוזמנים לפנות למשרדנו 03-6329444
אמיר שטיינהרץ, עו"ד ונוטריון
עורכי דין מובילים בפורום תמ"א 38
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
