שאלו עו"ד על תמ"א 38(269)

יעל שלום,

ראשית אאחל לאביך בריאות ואריכות ימים.
לגבי שאלתך - יש לבחון את מצב "הדירות" של היורשים ביום בו ירצו למכור.
תשומת ליבך כי נכון למועד זה קיים בספר החוקים גם פטור בתנאים מסוימים אשר מאפשר ליורשים לעשות שימוש בפטור של המנוח.

תקוותי שאביך מיוצג במסגרת העסקה כאמור על ידי עו"ד מטעם הדיירים, ככל שאין זה המצב הייתי ממליץ לך לפנות למשרדי בהקדם.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

דני שלום,

על אף שמדובר בשני בניינים בעלי כניסות שונות / מספרי בלוק שונים יש לבחון את המצב הרישומי בטאבו.
ככל ששני הבניינים רשומים על אותה חלקה מתייחסים לשני הבניינים כיחידה אחת.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

על פניו לפי הנתונים הנ"ל רוב מבחינתכם לביצוע פרוייקט תמ"א 38
יספר לפי שתי הכניסות יחדיו (32 יחד')
אולם יש לשים לב לכך שישנם תקדימים בהם המפקח על הבתים המשותפים נהג בכל בניין כאילו אינו חלק מן ממספר בניינים. המבחן היה בין היתר, אופי התנהלות ועדי הבית עד ליום הפניה למפקח/ת, אולם קשה לי להאמין שיזם יסכים לכנס לפרוייקט כזה ללא הסכמה של רוב ביחס ל 32 יחד'.

בהצלחה,

דורי שלום רב,

לצערי שאלתך חסרה פרטים פרטים מהותיים על מנת שאוכל להשיב עליה במסגרת פורום זה.
בגדול זו אמורה להיות הבעיה של היזם, הרי הוא שישא בכל חבות מיסוית אשר תהא ובענין זה אני מקווה שהוא מצוייד בחוות דעת כאמור.
באופן כללי אהביר כי הסכם תמ"א נכנס לתוקפו עם חתימת אחרון הדירים.
ככל שתרצה שאשיבך באופן רציני ומדוייק, הנך מוזמן לפנות אלי באופן פרטני על מנת להשלים לי נקודות מידע מהותיות שחסרות בשאלתך.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מתן שלום רב,

ככל שמבנים נבנו לפני 1980, להוסיף לכך שזכויות הבניה מאפשרות הקמת מבנה ששטחו עולה על 400 מ"ר או מעל 2 קומות, ייתכן וניתן יהיה להשתמש בזכויות לפי התמ"א (ניתן להוציא תיק מידע ולראות האם התוכנית בכלל חלה באזורך)
הייתי ממליץ לבחון את המצב באופן פרטני מול גופי התכנון באיזור מגוריך.

בהצלחה,
אמיר שטינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

יונה שכטר שלום רב,

1. ראשית הייתי שמח לדעת כיצד נעשה מחטף מסוג זה - הדיירים אינם מיוצגים ?
2. ככל שלא הייתם מיוצגים, מדובר בעילה במסגרתה ניתן לבטל / לשנות את תנאי ההסכם.

ככל שתחפוץ תוכל לפנות ישירות למשרדי על מנת לקבל ליווי משפטי מתאים בהמשך דרכך כנציג הדיירים.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

ברוך שלום,

במסגרת הסכם תמ"א מול היזם נהוג לקבוע כי מלוא המסים ככל שיהיו יושתו וישולמו על ידי היזם, גם אם מסים אלו בפועל אמורים להיות משולמים על ידי בעלי הדירות.

לצורך הדוגמא מדובר במס שבח והיטלי השבחה.

הפחתת התשלומים מס השבח על ידי היזם יכול שיעשה באמצעות הפטורים היעודים במסגרת תמ"א 38 וכן הפטורים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שימוש בפטור ממכירת דירת מגורים מזכה).
לגבי הפחתת תשלום היטל השבחה - קיימת הוראה מפורשת במסגרת תמ"א 38 (בשים לב ובשונה מניצול זכויות לפי תב"ע - עליהן בד"כ אין פטור).

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שלום רב,
ככל שגג הבניין מוצמד לדירתך בטאבו אתה כמובן רשאי להתנגד לתהליך זה, עד אשר תזכה בפיצוי הולם.
הייתי ממליץ לפנות למשרדי לקבלת ייעוץ אישי בעניין זה בטרם תבצע פעולה בנושא.

בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

אני מייעץ לך לפנות לעורך דין ע"מ שילווה אותך בפנייה הזו, תהיה בטוח ששאר הדיירים מגובים בעורך דין חריף שילווה אותם וידרוס אותך משפטית בדרך להשגת המטרות...אבל אם כבר מתקינים מעלית לפחות תוודא שיש מעלית שבת כמו זו למשל -

דלית שלום,

העסקה הראשונה שביצעת ב 2012 - מניח שמוסתה באותה העת (או שהשתמשת בפטור)
העסקה ביולי 2013 מוסתה גם כן באותו המועד (ככל הנראה כהעברה ללא תמורה במסגרתה שולם 1/3 מס הרכישה.
בעסקת תמ"א 38/2 ככל שהקבלן / יזם עומד בתנאי הסעיפים בחוק מיסוי מקרקעין - אין חבות במס שבח (תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין), וגם אם קיימת חבות כזו בד"כ נהוג להטיל החבות על יזם במסגרת תנאי הסכם התמ"א

בברכה
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

אמנון שלום,

אם הבנתי נכון אתה מבקש להגדיל הערבויות (שים לב שיש סוגים שונים של ערבויות במסגרת פרוייקטים אלו).
מודבר בהסכמה מסחרית לחלוטין וכמובן שניתן לבקש להגדיל את הערבויות לאחר קבלת ההיתרים.
לגבי המינוח - שעבוד היתרים כערבויות - אינני רואה דרך מעשית לעשות זאת, ולכן ממליץ פשוט לבקש הגדלת הערבויות

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38