פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על תמ"א 38(269)
כיצד לפעול ?
שלום רב,
ניתן להתקדם מול יזם / קבלן, אני מאמין שהמפקחת על הבתים המשותפים תוכל להכריע בסוגיה זו בבוא העת, מה גם שאם דייר אחד סרבן אינני רואה סיבה אמיתית שלא להתקדם.
הייתי מציע כי תפנה אלי לייעוץ אישי אדריך אותך כיצד לפעול.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שילוט ללא קבלת היתר בניה
1. גם במידה ורוב הדיירים אישרו את הנציגות הנטענת כנציגות תמ"א, האם נציגות כזאת תקפה וחוקית?
2. האם הקבלן יכול על סמך 75% חתימות בהסכם שהחתים עליו לשים דגלים ושילוט בשטח הפרטי של הבנין (גם אם מצויין בהסכם שברגע החתימה אותם חותמים מאשרים גם שילוט) בלי לבקש את אישורו של ועד הבנין לכך ובלי לקבל לפני כן היתר בניה?
3. מעוניינים להגיש צו מניעה והרחקה - האם הטיעונים שלנו מוצדקים?
4. האם עלינו להגיש בקשה לצו כזה כוועד בית או כדיירים רגילים מן המנין (זאת, אם החוק אומר שללא היתר בניה בכל מקרה אסור לקבלן לעשות זאת)?
תודה
מיכל שלום,
אם מדובר בפרוייקט בתמ"א 38 (להבדיל תמ"א 38/2) להלן תשובתי:
1. נציגות נבחרת על ידי רוב דיירים בבנין, ואינה בהכרח קשורה לועד הבית הקבוע..
2. אם ההסכם נחתם על ידי 75% ובהסכם יש הרשאה לשים את השלט אין כל בעיה.
3. צו מניעה - טענות לא ברורות הרי 75% מהדיירים חתמו על ההסכם ובכך נתנו הרשאה להצבת השלט.
4. אין חוק המתייחס להצבת שלט אלא מדובר בהסכמת הצדדים בהסכם.
הייתי מציע לפנות בשאלות אלו לעוה"ד המייצג את הדיירים בפרוייקט.
במידה ואינכם מיוצגים הייתי ממליץ לעשות כן בהקדם האפשרי.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מבקשת לחדד את שאלתי הראשונה- האם נציגות תמ"א 38 יכולה להיות מורכבת מאנשים שאינם בעלי הדירות?
ככל שנבחרו על ידי בעלי הדירות התשובה חיובית
סמכות המפקח על המקרקעין
סימה,
שאלתך רחבה מידי.
אשמח להשיב עליה במסגרת שיחה טלפונית ככל שהדבר באמת מעניין אותך.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נציגות
זיו שלום,
ככל שהנציגות כאמור נבחרה על ידי בעלי הדירות - אין שום בעיה שלחברי הנציגות לא תהא זיקה לנכס.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בחינת שווי ערך הדירות בפרויקט הריסה בינוי
יוסי שלום רב,
במקרה המתואר על ידך מקובל (ישנם סוגים שונים של מנגנונים זה אחד מהם) כי בטרם ימסרו הדיירים את החזקה בקרקע לטובת היזם, ימנו הדיירים (כמובן על חשבון היזם) שמאי מכריע אשר יקבע את שווי הדירות הישנות של הדיירים. לאחר קביעה זו בעל הדירה לו השווי הגבוה ביותר יהא הראשון לבחור את דירתו החדשה - כמובן שגם הדירות החדשות אינן שוות באופן מדוייק בערכן.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שיתוף עו"ד ויכלת כלכלית
2. איך מקובל לבדוק איתנות כלכלית של קבלן?
תודה מראש
דגנית שלום רב,
לדעתי עדיף שעורך דין מטעם הדיירים ימונה עוד בטרם נבחר יזם לניהול מו"מ.
לגבי איתנות כלכלית ויכולת להקים פרוייקט זה - הייתי מבקש לבחון פרוייקטים קודמים של הקבלן / יזם ובנוסף לקבלת מכתב איתנות כלכלית ממשרד עורכי הדין המייצג את היזם / קבלן + מכתב מבנק המתעתד ללוות את הפרויקט מטעמו.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
פיצוי על פרויקט?
שלום רב,
בקשה לקבלת פיצוי אובדן שכירות הינו מקובל ביותר. העניין אף תלוי כדאיות כלכלית ליזם בהתאם לערך הקרקע (שברמת גן הוא דיי גבוה) וכמובן בהתאם למספר הדירות אותם מקבל היזם בתמורה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יש עילה לתביעה?
אופיר שלום,
אילו ערבויות דורש הקבלן ? האם מדובר בתהליך תמ"א 38 ?
עם קבלת תשובותיך אוכל להשיבך לגופו של עניין....
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בניין היסטורי
רמי ודקלה שלום רב,
אומנם יתכן ויהא קשה מאוד לקדם פרוייקט תמ"א 38 על בניין הסטורי, אך הדבר לא בהכרח בלתי אפשרי.
ככל שתחפצו תוכלו לפנות אלי באופן פרטני ואפגיש אתכם עם גורמים הרלוונטיים לבחינת הנושא.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
גודל הדירה החדשה
שטח הדירות החדשות של יחידי המוכרים ייגזר משטח קונטור קומה חדשה שלא יפחת מגודל של 280 מ"ר (כולל חדר מדרגות ומעלית), על אף האמור לעיל, מובהר כי בכל מקרה בו יפחת שטח הדירות החדשות משטח הדירות הקיימות (בקונטור חיצוני + מרפסות סגורות) בתוספת של 10 מ"ר לכל דירה חדשה, ינהלו הצדדים מו"מ מחודש ביחס להסכם זה כאשר לכל צד יהא הזכות להודיע על ביטולו של ההסכם באופן חד צדדי בתוך 30 יום ממועד שנודע על גודל הקונטור הסופי.
החשש שלי יושב על זה שהבנתי שיזמים מקבלים את היתרי הבנייה שלהם עפ"י מטרים. שה - 9 מ"ר הראשונים - ללא מס. שבעצם עשוי להיות מצב שבו הו יבנה לנו את ה- 10 מ"ר עליהם הוא מתחייב ולגבי השאר לא יעשה מאמץ להגדיל לנו את שטח הדירה כדי לזכות ביתרת המטרים וכדי להימנע מתשלומי המס עליו יהיה לשאת מעבר למטרים הללו.
על פי מדידות שנעשו כבר לא על ידי היזם - ברור לחלוטין שיש לו לפחות עוד 20 מטר להגדלת דירותינו. האם ייתכן שניכנס למלכוד בו על אף שיש באפשרותו להגדיל בשטח גדול יותר יגדיל רק ב 10 מטרים עליהם התחייב?
אודה לך על התייחסותך
שיר שלום,
ראשית חשוב להבהיר כי מציטוט של סעיף הנ"ל לא ניתן להבין בדיוק כיצד מוגדר גודל הדירות החדשות ולכן חשוב לקרוא את ההסכם בכללותו.
בנוסף, גודל הדירות החדשות הוא עניין שנסגר בין הצדדים במסגרת מו"מ, ממליץ להיוועץ עם עו"ד מטעמכם בטרם תחתמו על ההסכם.
לגבי המ"ר - תיקון קל - דירות דיירים יכולים לגדול ב עד 25 מ"ר ללא תשלום היטל השבחה.
ככל שקיימת כבר טיוטת הסכם ראשונית מציע שתפני אלי באופן פרטני ואוכל לחוות דעתי המקצועית בעניין.
בברכת הצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האם אישור הניתן ליזם ניתן במטרים על פי שטח המגרש?
ועל כן ייתכן שירצה לנצל את יתרת המטרים אותם לא הוסיף לדירות המוכרים עבור שטח דירותיו הוא?
תוספת הבניה נקבעת לפי אחוז משטח המגרש.
שימי לב שמבחינה פרקטית דירות היזם, למעט דירות גן, נבנות בקומות העליונות, כלומר ככל שאין קונטור מספיק רחב (הדירות שלכם) הוא לא יכול להגדיל את הדירות למעלה.
כך או כך חשוב לקבוע באופן מפורש בהסכם ביניכם את המ"ר אשר יוספו לכל אחת מהדירות שלכם.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עורכי דין מובילים בפורום תמ"א 38
"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
