פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על תמ"א 38(269)
אורן שלום,
על פי תמ"א 38 תיקון 3 (סעיף 12) ניתן בתנאים מסויימים לאשר חיזוק ותוספת בנייה לדירות הקיימות (ללא תוספת יחידות דיור) לבניין בן 2 קומות ששטחו קטן מ 400 מ"ר.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ביטול תמא 38
גדעון שלום רב,
אינני מכיר שמועות מעין אלו.
לדעתי השמועה גם אם קיימת היא אינה נכונה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אמ מגיע לדירי בנין חנייה פרטית בבניה לפי תמייא38 שבונה יוזמ
מיכאל שבוע טוב,
אם הצלחתי להבין נכון את שאלתך, בהחלט קיימות עסקאות במסגרתן החניות שיתווספו יוצמדו לדירות היזם בלבד.
שים לב שאין קשר לכך שהשטח הסובב הבניין הינו בבעלות בעלי הדירות הישנות, הרי עסקאות תמ"א 38 מתייחסות בדיוק למצב זה כלומר היזם רוכש זכויות בעלי הדירות" בתמורה לשדרוג הדירות שלהם (הוספת ממ"ד וכיוצ"ב)
בברכה,
אמיר שטיינהרץ,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
דירות אמצעיות ללא קירות פינתיים
, בכל קומה בחזית הבניינים ישנן 2 דירות, אמצעיות ללא קירות פינתיים מה שאומר שעובדה זו יוצרת קושי במקום הממ"ד.
הקבלנים הציעו לנו 2 תוכניות :
1. התוכנית הראשונה, כללה בניית ממ"ד בחלק העורפי של הדירות האמורות, תוך סגירת חלון 3 מטרים מקור אור חמרבית שטח הדירה, יש להדגיש כי גודל הממ"ד המתוכנן לא עמד בתקנות פיקוד העורףץ
2. תוכנית נוספת כללה בניית ממ"ד בחזית הבניין תוך כדי ניצול חלק משטח הדירה ע"פ התוכנית משתמע כי האדריכל והקבלן מתכוונים לבנות את הקיר הפנימי של הממ"ד וחלק מהקיר המזרחי על חשבון שטח הדירה אמנם אין בתוכנית האדריכלית מימדים מדוייקים אך התחשיב הצוערך בכ-6 מ"ר משטח הדירה הנוכחי סלון +מרפסת פינתית זאת ועוד של הממ"ד יוצר קיר פינתי בתוך שטח סלון הדירה.
אין מימדים מדוייקים בתכנית לא ברור מה גודל הממ"ד ומרפסת השמש המתוכננים.
הנציגי החברה לא מוכנים כלל לפצות אותנו על כך.
מה קורה במקרים אלו האם אנו אמורים לקבל בהסכמה את זה בגלל שישנו רוב?
התוכנית פוגעת באיכות חיינו הן מבחינת שינוי מבנה הדירה והן מבחינת שאנו אמורים לאפשר לפועלים לבנות לנו בתוך הבית שלנו 2 קירות בטון ולאפשר להם להיכנס?
נא עזרתך
סימה
סימה שלום,
בטרם אענה בצורה פרטנית אבקש להבין מספר פרטים:
1. האם הסך של 500,000 ש"ח הינו ערבות או פיצוי?
2. מה המספר המתנגדים להסכם ?
3. האם הדיירים מיוצגים על ידי עורכי דין ?
בברכה ,
אמיר שטיינהרץ,
מנהל פורום תמ"א 38
1. 500 אלף סה"כ ערבות שיורדת תוך כדי השיפוץ.
2. אין כל פיצוי.
3. כרגע עומד על 5 .
4. עו"ד נבחר ע"י הקבלן בהסכמה של הדיירים.
5. רוב הדיירים לא נפגעים מלבדד הנושא של הערבות כל האחרים מקבלים ממ"ד מחוץ לכותלי הדירה +מרפסת של 12 מ"ר לפחות מעלית.
תודה מראש סימה
סימה שלום,
אני מבין שמבחינה הנדסית / תכנונית לא ניתן לספק לדירות האמצע ממ"ד מחוץ לכותלי הדירות
כמו כן אני מבין שכתוצאה מהוספת הממ"ד בחזית הבניין יקטן גם שטח המרפסת המיועדת.
מוזר לי שכל זה נעשה ללא פיצוי כספי או פיצוי כלשהו מצד הקבלן דוגמת שיפוץ פנים הדירות שלכם.
את וודאי יודעת שעל מנת לצאת לדרך יזקק היזם לאישור המפקח על הבתים המשותפים הואיל ואין הסכמה מלאה מצד כלל הדיירים.
על פי המידע שמסרת לי נראה כי המקפח על הבתים המשותפים יאלץ את היזם ליתן לכם פיצוי נוסף בכסף או בשווה כסף, על מנת להקים את הפרויקט
בברכה,
אמיר שטיינהרץ,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
איך ניתל לזרז הליך לממד
יעל שלום,
מצטער אך אינני מבין את השאלה.
אשמח אם תנסי לנסח אותה בצורה בהירה יותר.
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין.
גודל החדרים הנוספים בתמא 38
עפרה שלום,
אין קשר בין גודל הדירה הקיימת לבין גודל ההרחבה שתינתן במסגרת תמ"א 38 הדבר נתון למו"מ בין הדיירים ליזם (עד 25 מ"ר ובכפוף לאישור ועדה כמובן).
נוסף על כן יש לעיתים חסמים אובייקטיבים שאינם מאפשרים הרחבת דירה מסוימת ביחס לאחרת למשל כשמיקומה גובל בקווי בניין.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מס השבחה בגין מכירת דירה הנמצאת בתהליך
אדיר שבוע טוב,
לדאבוני שאלתך כללית מידי ומושפעת ממשתנים רבים כדוגמת: מתי רכשת הדירה הקיימת ? האם זו דירתך היחידה ? מה היה מחיר הדירה כשרכשת אותה ? האם מכרת דירה בפטור בזמן האחרון ? באיזה תמ"א 38 מדובר (תמ"א 1, 2 או 3? - אם מדובר בפינוי בינוי יתכן וניצלתם פטור ב"מכירת" הדירה ליזם כדי שיקים דירה גדולה יותר) ומתי בדיוק אתה רוצה לבצע את המכירה וכמובן באיזה מחיר ? (יש משמעות למכירה לפני 31.12.2013 ולאחריו).
אציע לך לפנות אלי לייעוץ פרטני או לכל עו"ד אחר המתמחה בתחום המקרקעין על מנת לענות על שאלה זו באופן ענייני ומדוייק.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הגשת תמ"א בבנין שחלקו בנוי על אדמת העיריה
אני גרה בבנין ישן שנבנה בשנות השבעים כשיכון לזוגות צעירים. עקב מצב הבנין התגייסו הדיירים מצאו יזם ובשנת 2010 חתמו כולם על הסכם התמ"א 38. התוכניות נמצאות בעיריה כבר למעלה משנה.. העיריה טוענת שחלקו האחורי של הבנין יושב על אדמותיה משהו כמו רוחב מטר עד 2 מטר לאורך כל הבנין שאורכו אולי 20 מטר. כרגע הכל תקוע והיזם הציע פשרה של המרת שטחים. האם זה דבר מקובל? האם לעיריה יש עילה לטעון טענה כזו לאחר למעלה מ-40 שנה שהבנין ממילא יושב על אדמותיה?
לתשובתך אודה
שלום רב,
טענת העירייה יכולה להשמע ככל שזכויותיה רשומות במקום בו רשומות הזכויות במקרקעין עליו בנוי הבניין שלכם (למשל- לשכת רישום המקרקעין / מינהל מקרקעי ישראל וכיוצ"ב)
ככל שאכן זכויות הערייה רשומות ועל כן יש לבוא בדין ודברים עם הערייה כי הרי הינה חלק מהבעלים במקרקעין ומכח תמ"א 38 "מוכרת" היא גם את זכויותיה ליזם בתמורה להשבחת הבניין הקיים.
במידה וטענה זו עלתה לראשונה על ידי העיריה ואין כל זכר לזכויותיה כאמור במרשם ניתן לתקוף זאת משפטית.
בשאלתך לא ציינת באיזו תמ"א 38 מדובר- ככל שמדובר בתמ"א 38/2 ובהנחה ולערייה זכויות רשומות במקרקעין ניתן להתגבר על ה"מכשול" גם ללא המרת שטחים.
בכל מקרה בכדילבחון הנושא לעומק ובאופן פרטני הייתי ממליץ לפנות אלי במייל נפרד או לעו"ד אחר המתמחה במקרקעין ובתמ"א 38 בפרט.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עורכי דין מובילים בפורום תמ"א 38
"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
