שאלו עו"ד על תמ"א 38(269)

שלום רב,

בבניין בו הנני מתגורר 50 שנה מתכננים לבצע תמ"א 38.
לאחר כל העיבוד של התמורות יצאה החלוקה הבאה:
3 דירות עורפיות (ב-3 קומות) נכנסות עם 3 כיווני אוויר לעסקה ויוצאות איתם בתמורה הסופית. דירה אחת (בקומה הראשונה) מקבלת עוד פיצוי בשוברים של 30000 ש"ח בשל שיפוצה לפני יותר מעשר שנים.
6 דירות חזיתיות (2 בכל קומה) נכנסות עם 3 כיווני אוויר לעסקה ויוצאות עם 2 בלבד, בתמורה הסופית. תוספת השטחים לכולן היא אבסולוטית ולא פרופורציונית למה שנכנס לעסקה - לדירות החזיתיות הישנות שטח הגדול ב- 10 מ"ר מזה של העורפיות.
חלוקת כלל המפרט שווה בין כולן.
אני מתגורר בקומה עליונה, בחזית.
הרוב מושכרות ורק ב-4 מתגוררים בעלים (כולל אותי).

אני התנגדתי לכל אורך הזמן, בעיקר בע"פ, בפגישות וכיו"ב, לחלוקה זאת שכן אני רואה עצמי נפגע מכך שאני מאבד את כיוון האוויר החשוב הזה (חלון מערבי גדול), וכונס אוויר צפוני אשר לידו ואשר אחראיים במידה רבה לאיוורור הדירה לאורך מרבית השנה. הקבוצה "דילגה מעלי" עד כה - 7 חתומים כבר על חוזה בדרכי שיכנוע שונות (בעיקר של "הפרד ומשול"). כאשר המשפחה השמינית תחתום אחשב לסרבן.
אני גם יצאתי נגד הריסת התריסים בדירה הישנה ללא תמורה הולמת חלופית לאיכות חיי ונוחות השימוש עד כה. ניסיתי להגיע עם היזם לפתרון המחלוקת בדרישה להשתתפות שלו בפתרון יקר יותר, אולם הוא מסרב לפצות בטענה שחברי הקבוצה האחרים יתנגדו והפרוייקט ייפול. חשוב לציין שהפיצוי הנדרש היה חלקי בלבל לעומת שווי מוערך שלי לכיוון האוויר האבוד. פתרון זול מאד אשר הצעתי לו כאלטרנטיבה (תריסים פשוטים) גם סורב בשל טענה שהאדריכל המתכנן לא יאשר את הביצוע בשל שינוי קל בעיצוב או מראה חיצוניים (למרות המרחק מהרחוב וכי קשה לראות את הפרטים מלמטה) - קטנוני לדעתי.

החוזה עצמו מנוסח באופן די מגביל השולל אפשרות להתנגד בעתיד, אפילו באם מתגלה שבעלי התפקידים סילפו מידע שמסרו לנו ועליו התבססנו כדי לחתום. החותם מצהיר בו כי קיבל את כל התמורות ההולמות וכי היה לו זמן להיוועץ ואפילו למוסרו לחוות דעת משפטית - אעפ"י שכל עיקרון התמ"א הינו אפס עלויות לבעלי הדירות.

לדעתי, הקבוצה איננה יכולה לגזול ממני זכות קניינית קיימת ולשנותה בכוח "הרוב" ולחייב אותי לתרום כיוון אוויר בנוסף למ"ר לדירה עורפית (= 28000 ש"ח, בערך). לפי כתבה שראיתי בנושא כיווני האוויר, לוי יצחק נתן דוגמאות מעשיות במאמר במגזין "דה מרקר" - "מצפון תיפתח הרעה", 26.08.2005 (מאז מחירי הנדל"ן עוד נסקו), בגבעתיים (אני מתגורר בר"ג) היו פערים של כיוונים זהים לשלי אשר נעו בין 28-34 אלף דולר.
היזם מבטל את זכותי לשווי ערכי עבור אותו הכיוון.

1) מהם הסעדים וההגנה עליהם אני אוכל לבנות כדי למנוע מה שאני רואה כסוג של עושק בחלוקת תמורות בלתי הוגנת ?
2) האם עלי לחתום מכוח האילוץ ?


בתודה ובברכה.