מיסוי מקרקעין שינוי ייעוד
מהו שינוי ייעוד? מה תפקידו בדיני המקרקעין? מתי עלינו לשנות את אותו הייעוד? מה עושים במקרים יוצאי דופן? ומה קובע חוק מיסוי המקרקעין?
09/02/2014 | 14:06 | מאת:
מערכת אתר iLaw
| 
כלל בסיסי בדיני המיסים הוא ש"אין אדם סוחר עם עצמו" ואולם לכך יש חריג הקבוע בפקודת מס הכנסה. החריג בעצם מדבר על מצבים של שינוי ייעוד המקרקעין. מה אומר המושג "שינויי ייעוד" וכיצד הוא קשור למקרקעין, למיסים ולמיסוי מקרקעין?
נניח ויש לנו נכס מקרקעין והייעוד שלו כיום הוא דירת מגורים אולם, אני מעוניינת להתחיל לסחור בדירה הזאת ולהוסיף אותה "למלאי" הדירות שברשותי אותן אני מציעה לשכירות. במצב כזה, אני משנה את הייעוד של הדירה והופכת אותה מדירת מגורים לשימוש עצמי לה רלוונטית הוראת מיסוי, אחת למלאי עסקי לה רלוונטית הוראת מיסוי אחרת. בעצם אפשר לומר במהלך שינוי הייעוד "סחרתי עם עצמי" ולכן פה נכנסת שאלת מיסוי המקרקעין.
היות ודירת מגורים נחשבת לנכס הוני חל עליה חוק מס שבח מקרקעין ואילו דירה שהיא מלאי עסקי ואני סוחרת בה ומשכירה אותה ודירות כמוהה אינה נכס הוני וחלה עליה פקודת מס ההכנסה.
מתי משתנה משטר המיסוי?
כפי שאנו רואים בשנייה בה פיניתי את חפציי מהדירה והעברתי פנימה שוכר שיניתי גם את כל משטר המיסוי והכנסתי את ראשי לחגיגה של מיסוי מקרקעין! מה עושים במקרים כאלו- במקרים של שינוי ייעוד חשוב להבין את השינוי המתרחש גם בהוראות החוק אשר יחולו על המקרקעין. הדירה היא אותה דירה והגברת היא אותה גברת אבל בהחלט יש "שינוי של אדרת".
מה אומר ששיניתי ייעוד?
האם רק ההחלטה שלי? האם רק שלט ששמתי? לא. את הרצון הטוב יש גם לממש, למשל- להתחיל להשכיר את הדירה בדוגמא שלנו. או במקרה ההפוך להפסיק להשכיר אותה ולהתחיל לגור בה- שימוש עצמי. במצב האחרון- שינוי הייעוד הוא ממלאי עסקי לשימוש עצמי. ואז הוראות החוק מתחלפות מפקודת מס ההכנסה יחול חוק מס שבח מקרקעין.
נכסי קבלן
ומה קורה עם קבלן שבנה בניין ומתכנן למכור את הדירות ואילו אחת הוא החליט לקחת לעצמו? זאת שאלה מעניינת. האם בכלל היה פה שינוי ייעוד ממלאי עסקי או מלכתחילה אחת הדירות הייתה מיועדת למגוריו האישיים.תשובות לשאלות אלו נדע להתאים להוראות המיסוי המתאימות למקרה.
במקרה אחד היה שינוי יעוד ואילו במקרה השני לא היה שינוי ייעוד למקרקעין. ברירת המחדל היא שכל נכס של קבלן או חברה קבלנית הם מלאי עסקי ולכן תחול עליהם פקודת מס הכנסה (על מכירתם או השכרתם) אולם, ניתן תמיד להוכיח אחרת. למשל, אדם שהוא קבלן במקצועו אולם את הבית האחרון שבנה בנה למגוריו האישיים.
בניין משרדים של חברה
ומה קורה במקרה בו הייתה לנו חברה והיא הגיעה למצב של חדלות פרעון וחדלה מלהתקיים אבל את בניין המשרדים שלה היא העבירה לרשות בעל מניות או נושא משרה כלשהו? מקרה כזה הוא מקרה שפקודת מס הכנסה "צפתה" וקבעה בתיקון 39 לפקודה כי שינויי יעוד זה של המקרקעין- ממלאי עסקי לנכס אחר. ולכן, במקרה כזה נכנס, כעיקרון, לאחד מסעיפי הפטור ממס שבח מקרקעין.
נכתב על-ידי: מערכת האתר
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מיסים
