שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,674)

שלום רב,
אני ואימא שלי עלולים להפסיד את כספי ההשקעה שלנו ברכישת זכויות לדירה במסגרת קבוצת רכישה בפרויקט המנוהל ע"י חב' הניהול מנהל מגורים (שלמה ונטורה). במעמד הרישום לפרויקט בסוף 2015 הוצגו בפנינו מצגי שווא שונים ובין היתר הובטח לנו בחוסר תום לב ע"י עוה"ד שהחתים אותנו כי אין שום בעיה לרשום את הזכויות על שם אימא שלי (שהיתה אז בת 83) וכי דבר בהחלט אפשרי מבחינת הבנק אם אני אכנס בתור לווה נוסף בתיק. הבנק המלווה נתן תשובה סופית שאין שום אפשרות לאשר לנו מסגרת אשראי גם אם אני לווה נוסף בתיק. אנו נמצאים במלכודת אמיתית . מחד, על פי ההסכם עלינו להמשיך להזרים כספים לפרויקט, ומאידך מכוח הנאמר באותו ההסכם עקב אי קבלת אישור לליווי בנקאי, אנו עלולים לנשור מהפרויקט ולהיענש ע"י מכירת זכויות כפויה.
להלן סיכום השתלשלות העיניינים. רציתי לדעת האם יש לנו קייס לתביעה ומה ניתן לעשות.
אני בת 54, רווקה + 1. מגדלת במשפחה חד הורית את בתי (בת 11), מתפרנסת מקצבת נכות צמיתה. מתגוררת יחד עם בתי ואימא שלי בת 86 בשכירות מזה 27 שנים.
בדצמבר 2015, נחשפנו לקמפיין שיווקי אודות הפרויקט "קריית האחדות 3", המנוהל על ידי חברת ניהול מנהל מגורים ישראל (שלמה ונטורה בע"מ). במסע השיווקי נטען כי מנהל מגורים מארגנים קבוצת רכישה לביצוע הפרוייקט וזאת במטרה לאפשר לחברי הקבוצה לרכוש דירה במחירים נמוכים בהרבה ממחירי השוק (660,000 ₪ עבור דירה בת 3 חדרים ו-740,000 ₪ עבור דירה בת 4 חדרים). נטען שזו הדרך המיטבית בשוק הנדל"ן לרכוש דירה במחיר מוזל בעשרות אחוזים.
במסגרת הקמפיין השיווקי חשפה מנהל מגורים את הסכם הגג שנחתם בין הרשות המקומית קריית גת לבין המדינה המתייחס לפרוייקט וטענה שבזכות הסכם הגג יתאפשר פיתוח תשתיות מואץ דבר שיאפשר את קבלת היתר הבניה תוך שלושה חודשים.
נטען שרכישה במסגרת קבוצה מאפשרת לקנות דירה במחיר זול בעשרות אחוזים ממחיר השוק בזכות החסכון הגדול שיש במסלול זה.
בשל מצבנו הכלכלי המיוחד (יש לנו תקציב מוגבל ומחושב) ובשל רצוני להמשיך להתגורר בשכירות בירושלים (שם אני מתגוררת עם בתי הקשורה למסגרות חברתיות - לימודיות) וכדי שלא אצטרך לעבור לקרית גת התלבטנו אני ואימא האם אפשר לרשום את הזכויות בדירה ע"ש אימי (שהיתה אז בת 83) וכמו כן, האם הקניה תתאפשר בשל המצב הסוציו אקונומי המיוחד שלנו (אני מתקיימת מקצבת הביטוח הלאומי). לאור זאת התייעצנו לגבי נקודה קריטית זו עם נציגים של מנהל מגורים וחשפנו את מגבלותינו הכלכליות ואת העובדה שהצליחו לחסוך סכום כסף מוגדר וקצוב, המספיק לרכישת דירה במחיר השיווק כפי שהוצע, אך לא מעבר לכך.
תשובתם של נציגים של מנהל מגורים הייתה כי ניתן לרשום את הזכויות ע"ש אימא וכי אני אצטרך להיות לווה נוסף בתיק וכך תתאפשר רכישת הדירה ע"ש אימא. עוד מסרו נציגים של מנהל מגורים, כי מדיניות קבלת אישור בנקאי בקבוצת רכישה תאפשר את קבלת הליווי הבנקאי וכי בסופו של דבר כולם מקבלים את האישור לליווי הבנקאי.
בהסתמך על הבטחות אלו הגענו ביום 3.12.15 למשרד עו"ד זהבי בלאו במטרה לחתום על הסכמים. באותו מעמד שאלנו את עו"ד יחיאל נויזץ ,שהחתים אותנו (בנוכחות רוכשים נוספים), האם לא צפויה בעיה ברישום הזכויות ע"ש אימי ( בשל גילה ) והוא ענה שלא מעט רוכשים עושים רישום ע"ש הוריהם או ילדיהם הבגירים ואין עם זה שום בעיה.
הובהר לנו שמחיר הדירה עומד על הסך של 782,250 ₪ (וכשהדירה כוללת מחסן מחירה עומד על 812,250₪). מאחר והדירה היתה אמורה לשמש כבטחון הכלכלי היחיד של בתי ומאחר וחששתי מאוד שמחיר הדירה יחרוג מהתקציב הנ"ל , ביררתי לפני החתימה במשרד זהבי-בלאו, האם צפויה חריגה מהעלות המובטחת. באותו מעמד וטרם החתימה נאמר לי כי החריגה הצפויה האפשרית הינה בסדר גודל של 5% .
בהסתמך על כל האמור ועל ההבטחות האלה חתמה אימי (בהיתה בת 83) על מערכת ההסכמים להסדרת ההצטרפות שלנו לקבוצת הרכישה.
בנובמבר 2016, בחלוף כשנה מאז חתימה על ההסכמים, פניתי לנציגים של חב' הניהול ושאלתי מתי יתקבל היתר הבניה. תשובת נציגם ( עו"ד עקיבא ברון) היתה כי הדבר בטיפול וכי הוא לא בשליטתם וכי מכל מקום, אין לעיכוב בקבלת היתר הבניה כל השפעה על עלות הדירה.
במשך כל אותן השנים, המשיכה מנהל מגורים ליידע חברי קבוצת רכישה על ה"טיפול" בקבלת ההיתר ועל "פעולות" השונות במטרה ליצור רושם שהם מקדמים, כביכול, את הפרוייקט.
בשלב מסויים, התחילו להתעורר אצלנו ספקות ושאלות כבדות משקל ביחס לאמינות המידע שמוסרת מנהל מגורים וכדאיות הרכישה. יחד עם זאת, התקשנו להאמין שמוליכים אותנו שולל ולכן המשכנו לשלם את התשלומים עבור רכישת זכויות לבניית הדירה. אנחנו באנו מתרבות שבה מילה זו מילה.
בין היתר , נודע לנו על סכומים אסטרונומיים שמנהל מגורים לוקחת לעצמה כשכר ועל ניגוד אינטרסים ברור, שכן חב' הניהול גובה אחוזים גבוהים (9%) מעלותו הסופית של הפרויקט וללא קשר במידת הצלחתו ובעמידה בהבטחות שניתנו. עוד נודע לנו, כי ראש העיר קרית גת הזהיר בזמנו את היזמים שלא להתחיל בקמפיין שיווקי טרם הזמן ולמרות זאת חברת הניהול נמנעה מלהציג לחברי הקבוצה את בעיות התנועה והכניסה לשכונה ואת העיכובים הצפויים בהקמת תשתיות בפרוייקט, כמו כן נמנעה מלהבהיר לחברי הקבוצה את לוחות הזמנים האמיתיים הנדרשים עד לקבלת היתר בניה.
התברר גם כי עבור רכישת קרקע שילמה חב' הניהול תשלום גבוה במיוחד לרשות מקרקעי ישראל, וזאת ללא כל התרעה מוקדמת גלויה על כך בפנינו.
בעקבות החששות והעובדה שהפרוייקט לא התקדם, התחלנו לברר אצל נציגי מנהל מגורים את האפשרות לבטל הצטרפותנו לקבוצת הרכישה וכמו כן מהו העיתוי הנכון למכור את הזכויות בפרוייקט.
הנציגים של מנהל מגורים טענו חד משמעית כי עדיין לא כדאי למכור את הזכויות אלא רק לאחר שיתקבל דו"ח אפס.
לכן המתננו לקבלת דו"ח אפס. לאחר קבלת דו"ח אפס התברר לתדהמתנו כי אומדן עלות הדירה המריא מ-812,250 ₪ ל- 960,456 ₪ !!!
לו הינו יודעות מראש שזה יהיה מחיר הדירה, לא הינו נכנסות מלכתחילה לפרוייקט ומסכנות את ביטחוננו הכלכלי. ביקשו לפחות להבטיח לנו מחיר סופי לדירה . אך גם בקשה הגיונית זו לא זכתה להתייחסות רצינית.

ביום 19.11.18 הודיע לנו בנק המזרחי טפחות שהליווי הבנקאי לא אושר עקב גילה של אימא (בת 86). מיד לאחר מכן , פניתי שוב לנציגים של חב' הניהול פעמים רבות וביקשתי את עזרתם במציאת פתרון לבעייה שנוצרה עקב הטעיה של נציגים ועוה"ד המלווה שאמרו לי שאין בעייה שהדירה תרשם ע"ש אימי. ביקשתי שיתאפשר לי לשלם ישירות לחשבון הפרויקט בהתאם להתקדמות הבניה וזאת ללא מסגרת אשראי.
לצערי הרב, אף אחת מהפניות לעו"ד של מנהל מגורים לא נענתה עניינית ונראה שהאינטרס היחיד של נציגיהם היה לגרום לנו להמשיך להזרים תשלומים נוספים עבור הדירה ולסבך אותנו עוד יותר בפרוייקט.
בשיחת טלפון מיום 8.1.19 מסר עו"ד של מנהל מגורים עקיבא ברון, כי הבנק נתן תשובה סופית שלפיה לא אושרה לנו מסגרת האשראי. בשיחה זו הודה עו"ד ברון בכך שאכן חלה אצלם טעות בכך שהדירה נרשמה ע"ש אימי הבת 86, והוא הביע תקווה שניתן יהיה להגיע עם מנהל מנהל מגורים להבנה ולקבל פיצוי כספי בגין כך. עו"ד ברון "תירץ" את קרות ההטעיה בכך שכביכול חלק מנציגים הינם עובדים חיצוניים ולא כולם מכירים את הנהלים.
סה"כ עד היום שילמנו לקופת הפרויקט סך של 336,160 ₪ וכן סך של 13,148 ₪ לעוה"ד זהבי – בלאו ואנו כלואים בתוך הפרויקט.

מה ניתן לעשות?
נראה שמדובר בחוסר תום לב מצד המארגנים של הפרויקט: תחילה רשמו את הזכויות ע"ש אימא בהיותה בת 83 וטענו כי הדבר בהחלט אפשרי, החזיקו בתוך הפרויקט במשך שלוש שנים קונה אשר מפאת גילו אין לו שום אפשרות להמשיך כי לא יכול לקבל אישור מהבנק שנדרש על פי ההסכם, וכעת טוענים שמא אין מה לעשות ולא משתפים פעולה.
האם יש לדעתך סיכוי ממשי לביטול ההסכם על רקע זה.
לחילופין, האם ניתן יהיה לקבל מצד מנהל מגורים התחייבות על כך שהמחיר הסופי יוקפא וככל הפחות לא יעלה מעל למחיר מסוים? שמעתי שלאחוז מסוים של קונים ראשונים ניתן בהסכם מחיר סופי.
בברכה, אירינה