מהן עסקאות נוגדות במקרקעין?
מהי עסקה נוגדת במקרקעין וכיצד ניתן להימנע ממצב זה? עו״ד יוסף כץ המתמחה בדיני מקרקעין, מסביר הכל
23/03/2016 | 06:44 | מאת:
עו"ד יוסף כץ
| 
לאחרונה במהלך דיון משפטי בבקשה לפירוקה של חברת נדל"ן, עלתה האפשרות כי זכויות במקרקעין השייכות לחברה, נמכרו או שנתנה התחייבות לגבי אותם המקרקעין לשני קונים שונים בהפרשי זמן קצרים.
מבלי להיכנס לפרטי הפרשה שטיבה טרם הוברר סופית, עולה אפשרות שהסוגיה נופלת בגדרן של הוראות ס' 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, העוסק בסיטואציה בה ניתנת התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין כלפי שני גורמים שונים, מצב המכונה עיסקאות נוגדות במקרקעין. וזו לשון החוק:
9. "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה".
על מנת לפרש את הוראת החוק הנ"ל, יש צורך בהבנת מספר מושגים הגלומים בה.
מהי עסקת מקרקעין?
ס' 6 וס' 7 לחוק המקרקעין מגדירים עסקה במקרקעין כך:
ס' 6 וס' 7 לחוק המקרקעין מגדירים עסקה במקרקעין כך:
6. "עסקה במקרקעין היא הקנייה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה כל פי צוואה."
7. "(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים אותה ואת השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה".
כלומר, עסקה במקרקעין היא הקניית בעלות או זכות במקרקעין ואין העסקה משתכללת ללא ביצוע רישום לגביה, אחרת תחשב רק כהתחייבות חוזית (אובליגטורית) לעשיית עסקה בעתיד.
כלומר, עסקה במקרקעין היא הקניית בעלות או זכות במקרקעין ואין העסקה משתכללת ללא ביצוע רישום לגביה, אחרת תחשב רק כהתחייבות חוזית (אובליגטורית) לעשיית עסקה בעתיד.
מהו רישום?
רישום הוא הכללת העסקה בפנקסי רשם המקרקעין בלבד (טאבו), וכל מרשם אחר כגון רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת בהם נמצאים רישומי המקרקעין, אינם נחשבים כרישום על פי הגדרת החוק, ולכן רישום בגופים אלה מהווה התחייבות לעשיית עסקה כאמור בס' 7(ב) לחוק.
לתשומת לבכם, רישום במובנו כחוק, איננו רישומה של הערת אזהרה הגם שהוא מתבצע בלשכת רישום המקרקעין בעקבות כריתת הסכם במקרקעין.
משמעותה המעשית של הערת האזהרה - להוות תמרור אזהרה כלפי כולי עלמא כי לגבי המקרקעין הספציפיים קיימת התחייבות של בעלי המקרקעין כלפי צד ב' לעשות עסקה, ולהוות מחסום לרישום עסקה הסותרת את תכנה של הערת האזהרה ללא הסכמת הזכאי או על פי צו בית משפט (ס' 127 לחוק המקרקעין). הערת האזהרה איננה זכות קניינית אך היא אמורה להוות נדבך בהבטחת קיומה של הזכות הקניינית הנגזרת מההסכם שבין הצדדים.
מהו תום לב?
סוגיית תום הלב פורשה על פי פסיקה ענפה ככזו המגלמת את אי ידיעתו של "הקונה השני" עוד לפני ביצוע רישום העסקה, על עסקה קודמת שבוצעה בהקשר למקרקעין הספציפיים ואשר נמצאת בניגוד לעסקה השנייה, וכן תום הלב צריך להתקיים גם בעת רישום העסקה. מכאן שעל צד בעסקת מקרקעין לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת לקיים את דרישת "תום הלב". עליו לבצע בדיקות בפנקסי לשכת המקרקעין, וכן בדיקות במרשמים אחרים (אם הנכס איננו רשום בלשכת רישום המקרקעין) על מנת לוודא כי לא קיימת לגבי המקרקעין התחייבות סותרת.
סוגיית תום הלב פורשה על פי פסיקה ענפה ככזו המגלמת את אי ידיעתו של "הקונה השני" עוד לפני ביצוע רישום העסקה, על עסקה קודמת שבוצעה בהקשר למקרקעין הספציפיים ואשר נמצאת בניגוד לעסקה השנייה, וכן תום הלב צריך להתקיים גם בעת רישום העסקה. מכאן שעל צד בעסקת מקרקעין לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת לקיים את דרישת "תום הלב". עליו לבצע בדיקות בפנקסי לשכת המקרקעין, וכן בדיקות במרשמים אחרים (אם הנכס איננו רשום בלשכת רישום המקרקעין) על מנת לוודא כי לא קיימת לגבי המקרקעין התחייבות סותרת.
מהי תמורה?
גובה התמורה בעד הזכות הנרשמת איננו מוגדר על פי החוק, הגם שמתן התמורה עצמה הוא מהותי לקיום ההוראה. בתי המשפט קבלו כתמורה גם תמורה חלקית לשם עמידה בהוראות החוק, והכל בהתחשב במקרה הספציפי.
גובה התמורה בעד הזכות הנרשמת איננו מוגדר על פי החוק, הגם שמתן התמורה עצמה הוא מהותי לקיום ההוראה. בתי המשפט קבלו כתמורה גם תמורה חלקית לשם עמידה בהוראות החוק, והכל בהתחשב במקרה הספציפי.
מהי עסקה נוגדת?
כאשר בעל זכות במקרקעין ספציפיים מתחייב להעביר את זכותו לשנים או יותר, באופן הסותר את התחייבותו כלפי צדדים אלה.
כאשר בעל זכות במקרקעין ספציפיים מתחייב להעביר את זכותו לשנים או יותר, באופן הסותר את התחייבותו כלפי צדדים אלה.
יוצא כי כל אחד "מהקונים" קופח בעסקה זו, וס' 9 לחוק בא "לעשות סדר" בסיטואציה שנוצרה.
ס' 9 הנ"ל קובע כי במקרה של עסקה נוגדת שעדיין לא נרשמה (כפי שתואר לעיל), הרי שזכותו של הראשון בזמן גוברת על השני. (זהו מצב של התחייבות בעל הזכות המקורי כלפי שני "קונים" כאשר הזכות הנמכרת טרם נרשמה כדין הן על ידי הראשון והן על ידי השני).
אולם, אם השני בזמן, פעל בתום לב (כפי שתואר לעיל), ומסר התמורה בעד המקרקעין וזכותו נרשמה כהוראות החוק (ועמד בשלושת התנאים במצטבר!) הרי שהוא גובר על הצד הראשון שזכותו טרם נרשמה.
מיותר לציין שאם הראשון רשם זכויותיו כדין, ובכל זאת נוצר מצב בו נתנה התחייבות לגבי המקרקעין לצד נוסף, הרי שזכותו של הראשון שרירה וקיימת.
החיים מזמנים מקרים רבים ומגוונים להווצרות מצבים של עסקאות נוגדות, ואין בכוונת מאמר זה להקיף את מלואם וכן את מלוא התייחסות הפסיקה הענפה בהקשר זה, אלא להאיר בקליפת אגוז את הסוגיה.
טוב יעשה כל רוכש זכויות במקרקעין אם יבצע את הבדיקות הנדרשות בטרם התחייבותו בהסכם, וידאג לרישום ללא דיחוי של הערת אזהרה לגבי ההתחייבות להקנותם כשלב הכרחי וזמני להבטחת מימוש הזכות הקניינית עד לרישום העסקה בהזדמנות הראשונה שהדבר מתאפשר.
האמור במאמר זה איננו מהווה יעוץ משפטי ואינו תחליף לו. ההסתמכות על המידע הינה באחריות המשתמש.
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין
