קונים דירה? - קודם כל תרגעו !

מכירים את הבדיחה העתיקה על כך כי ספר בישול לאישה מרוקאית מתחיל במילים "קודם כל תרגעי"? אז נדמה כי אם מישהו אי פעם יכתוב ויערוך את "ספר קניית הדירה הגדול" כך יתחיל גם הספר- "קודם כל תרגעו".
 

אין ספק כי קניית דירה היא אחת הרכישות המשמעותיות ביותר שעושה אדם בחייו וזוג בחייו. וכן, אין ספק כי עבור מרבית האנשים זו העסקה "הקניינית" המשמעותית ביותר. לרוב, לקניית דירה מלוות גם אמוציות ורגשות רבים כמו תקוות לבטחון כלכלי, שאיפות "לבית החלומות", דמיונות על המקום בו ירוץ הכלב ואיפה יגדלו הילדים ועוד.
 

ולמרות כל אלו, יש תמיד לזכור- למרות גודלה היחסי האובייקטיבי של העסקה והמשמעויות האישיות הסובייקטיביות לקניית הדירה- אתם עדיין "רק" קונים נכס.
 

כפי שראינו במאמרים אחרים באתר העוסקים בדיני המקרקעין ובסוגיות קנייניות שונות, דירה היא נכס מסוג מקרקעין- נדל"ן. קניית דירה לכן, היא ביצוע עסקה קניינית במקרקעין.
 

ולשם כך עלינו לדעת, וכפי שכבר צוין במאמרים אחרים באתר בהקשרים שונים, כי חוק המקרקעין קובע (וזכרו זאת לא משנה מה!): עסקנה במקרקעין טעונה רישום. ועכשיו בעברית: על מנת להשלים את העסקה, לקבל הכרה משפטית עתידית בהסכם לקניית הדירה- ההסכם חייב (חייב חייב) להיות בכתב. בלעדי מסמך כתוב יהיה קושי ממשי משמעותי להוכיח כי אכן בוצעה כאן קניית דירה.

השלב הבא הוא השאלה מה צריך להיות כתוב על אותו מסמך? אין פה "נוסחת קסם" ולרוב כדאי ומומלץ להצטייד בעורך דין המתמחה ברכישות מסוג זה. אולם, לא צריך להיות עורך דין על מנת לדעת מה הדברים שצריכים להופיע בחוזה- הרי לשם כך יש לנו את חוק החוזים ואף את המאמר הזה שאתם קוראים כעת המסביר במילים פשוטות את מהות החוק.

חוק החוזים אמנם לא מחייב כי חוזה ייערך בכתב (אבל זכרו שחוק המקרקעין כן!) אך מגדיר כי שני יסודות חשובים מאוד נדרשים על מנת להפוך "משהו" לחוזה: גמירות דעת ומסויימות. ומה אלו? גמירות דעת היא החלטה סופית ושלמה של אדם להתקשר בחוזה ולקבל על עתצמו התחייבויות חוזיות. ואיך נדע זאת? לפי אמירותיו, התנהגותו (אולי אפילו חתימתו על חוזה יכולה להיות אינדיקציה לכך). ומסויימות היא בסך הכל עניין של פרטים- האם הפרטים המהותיים של העסקה מצויינים בהסכם. למשל: אם מדובר בקניית דירה פרטים מהותיים עשויים להיות:  מיקום הדירה, גודל הדירה ומפרט טכני והנדסי שלה, מחיר הדירה והוצאות נלוות, תאריך הכניסה או גמר הבנייה ועוד.
 

ומדוע אנו מספרים לכם זאת? משום שלעיתים, וייתכן שחלק מקוראינו כבר נתקלו בתופעה, אנו מסכמים עם מישהו על משהו ובטוחים כי "זה סגור"- יש חוזה (גם חוזה בעל-פה הוא חוזה). ואולם, האדם השני עימו הסכמנו "פתאום" טוען שלא היה ולא נברא והוא "רק אמר שהוא יבדוק" או "רק אמר שאולי.." אבל, לנו, ברור ש-"לא אולי ולא נעליים! היה פה חוזה!" להבא, דעו שהמבחן האמיתי לשאלה האם היה או לא היה חוזה ומי צודק- הוא בשאלת קיומם של גמירת הדעת והמסוימות.
 

ואיך זה מתקשר לקניית דירה? הרי ברור לכולנו שבשאלת הרכישה המשמעותית ביותר בחיינו, או בין המשמעותיות ביותר לפחות, לא היינו רוצים להיקלע לויכוחים מהסוג הזה והיות וחוק המקרקעין מחייב חוזה כתוב לשם רכישת דירה- חשוב לדעת שאותו חוזה צריך לשקף את שני היסודות הללו. וכן, עשויים להיות אנשים שיחתמו על חוזה בנוכחות עורך דין ובכל זאת יאמרו בעתיד, כי זה לא היה חוזה וכי הם לא התכוונו ברצינות ואכן, בית המשפט העליון נדרש לסוגיות אלו לא אחת.
 

במאמרים נוספים תחת כותר "קניית דירה" נמשיך וננסה לעמוד על כללים חשובים ועקרונות משפטיים לעניין רכישת הדירה.

נכתב על-ידי: מערכת האתר

שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין