בתים משותפים- מחלוקות משותפות
נבחן כמה מקרים שעוסקים בסוגיית הבתים המשותפים. ננסה להבין מה המחלוקות האופייניות לבתים משותפים וכיצד, אם בכלל, אפשר למנוע אותן?
07/01/2014 | 08:20 | מאת:
מערכת אתר iLaw
| 
במאמר אחר באתר זה הצגנו את סוגיית ה"בתים המשותפים" והגדרנו מהו בית משותף וכיצד הוא מתנהל. כאמור, מחלוקות רבות הנוגעות לבתים משותפים מוצאות את הדרך לפסיקה ואף מגיעות עד פתחו של בית-המשפט העליון. לרוב, מדובר במצבים בהם אחד הדיירים עושה שימוש כלשהו בשטח משטחו של הבית המשותף בטענה כי שטח זה הוא שטחו הפרטי, בעוד שאר דיירי הבית טוענים כי מדובר בשטח משותף.
במה עסק פסק-הדין גוב ארי?
קבלן תכנן לבנות בית משותף עם 8 דירות ולכן בנה בקומת הקרקע 8 מחנים (מחסן עבור כל דירה). בפועל, הקבלן לא קיבל את אישור הבנייה כפי שרצה ובצר לו בנה בית משותף בעל 3 קומות ו-6 דירות בסך-הכל, כך שנותרו לו 2 מחסנים מיותרים. מה יעשה הקבלן החפץ במכירת 8 דירות? יציג את הבניין כבית משותף בעל 8 דירות! (6 שנבנו ועוד 2 מחסנים ש"עברו הסבה" לדירה).
דיירי הבית המשותף טענו כי 2 "הדירות" הן מחסנים וככאלו הן רכוש משותף של כללי דיירי הבית המשותף ולכן, אין לו לקבלן זכות למכור. בית המשפט קבע כי הצדק עם דיירי הבית המשותף. שהרי כוונתו המקורית של הקבלן הייתה לבנות 8 מחסנים בקומת הקרקע לכן, לא יוכל לטעון כעת כי מדובר בדירות מגורים.
פסק-דין דיבון עסק במקרה מעט שונה
המרפסת של דירת הפנטהאוז של דיבון הייתה גם, במקרה, הגג של חלק מדיירי הבית המשותף. דיבון ביקש מרשם הבתים המשותפים לרשום את המרפסת כחלק מדירתו. אולם, הרשם התעקש כי המרפסת היא גג וככזו היא חלק מהרכוש המשותף של כלל הדיירים. על מנת להסב את "הגג" למרפסת עליו לקבל את אישור שאר הדיירים בבית להצמדה.
למרות שבאותו מקרה דיירי הבית המשותף לא "הקשו על החיים" של דיבון ונתנו את הסכמתם, דיבון פנה בכל זאת לבית-המשפט. בית המשפט קבע כי ישנם מקרים בהם פריטים שנראים על-פניהם כחלק מהרכוש המשותף יהוו למעשה, רכוש פרטי של אחד הדיירים. בית-המשפט לא הכביר בדוגמאות, אך המקרה של דיבון הוא כזה.
נסיים במקרה של פסק-דין נובק
כאשר הקבלן בנה את הבית המשותף הוא מקים את המחסן של אחת הדירות בחצר. אחד הדיירים הצמיד את החצר לדירתו ובכך החצר הפכה לחלק מרכושו הפרטי. אולם, הפרדוקס הוא שהמחסן הוא רכושו הפרטי וחלק מדירתו של דייר אחר. כך שבפועל האדם לו שייך המחסן לא יכול להגיע אליו משום שלשם כך עליו לעבור ברכוש פרטי של דירה אחרת.
בעל המחסן פנה לבית-המשפט בבקשה לבטל את הצמדה החצר לדירתו של הדייר האחר. טענתו הייתה כי החצר היא רכוש משותף והכרחי עבורו. אמנם היא לא משמשת את כלל דיירי הבית המשותף אולם, היא חיונית עבורו. כלומר, השאלה שעלתה כאן היא אם חלק בבית המשותף שהוא הכרחי עבור אדם אחד יכול להיחשב רכוש משותף הכרחי, שאינו ניתן להצמדה.
בית-המשפט נקט בדרך של "פשרה מפ"אי-ניקית"- הוא לא הכריע בשאלה העקרונית אך טען שבמקרה הספציפי הזה ההצמדה היא בעייתית אולם, בדרך יצירתית אף יותר (ומבלי להיכנס לעומק הפרטים) הוחלט כי באותו מקרה לא חיוני לבטל את ההצמדה. וכך כולם "מרוצים": דייר אחד 'שומר' על חצרו ודייר אחר מגיע למחסנו.
המסקנה מכל אלו, כפי שניתן לראות קיימות מחלוקות שונות ומגוונות הנוגעות לרכוש המשותף לדיירים בבתים המשותפים. אין "נוסחת קסם" כדי להכריע במחלוקות אלו ולרוב בית-המשפט מכריע בכל מקרה לגופו.
נכתב על-ידי: מערכת האתר
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין
