מכירת דירה
מה עלינו לדעת לפני מכירת הדירה? המדריך המלא, כל מה שרציתם לדעת ולא העזתם לשאול.
10/12/2013 | 11:33 | מאת:
מערכת אתר iLaw
| 
הקדשנו סדרה של מאמרים לעניין קניית הדירה וכעת ננסה להביט על הצד השני של אותו מטבע לעניין מכירתה. במהות, מכירת הדירה דומה לקניית הדירה בכך שמדובר בעסקה במקרקעין ולכן, מרבית העקרונות המשפטיים עליהם חשוב לעמוד בעת רכישת דירה- חשובים ונכונים גם לעניין מכירת דירה. השוני המשמעותי מתבטא בסוגיות- פטורים, אישורים ומיסוי. לכן, נקדיש את המאמר הזה לכך. במאמרים אודות קניית הדירה הזכרנו את המונחים "מס שבח" ו-"מס רכישה" כאמור, הללו רלוונטיים בעיקר למוכר הדירה וכעת נכנס לעומק הסוגיה.
מהו מס שבח?
זהו הרווח אשר מפיק מוכר הדירה בעת מכירת הדירה. החישוב נעשה באופן הבא: מחסרים את מחיר הדירה כפי שנקבע בעסקת מכירת הדירה מהשווי של הדירה בעת רכישתה (מצרפים לכך את הפרשי ההצמדה וההוצאות המותצרות בניכוי ממס)- על אלו מוטל מיסוי והוא מכונה מס שבח מקרקעין.
מהו מס רכישה?
מיסוי זה דווקא מוטל על רוכש הדירה בעת מכירת הדירה. גובה המס משתנה בהתאם לשאלות שונות- האם זו הדירה היחידה של קונה הדירה, האם יש לקונה הקלות מס שונות, למשל- בשל היותו "עולה חדש" או בעל נכות מוכרת ועוד.
בעת מכירת הדירה, המוכר עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח מקרקעין במידה ובארבעת השנים האחרונות הוא לא מכר דירה נוספת שבבעלותו. כלומר, אחת לארבע שנים ניתן למכור דירה בלא מס (שבח מקרקעין). תשומת לב הקוראים כי החוק מתמקד במוכר ולא בקונה בעסקת מכירת הדירה.
חשוב לשים לב ללשון החוק (מיסוי מקרקעין) היות וישנם סעיפי פטור נוספים וייתכן והמקרה הפרטני שלכם נופל לאחד מהסעיפים הללו.
כאמור, ישנה חשיבות גדולה להיבט המיסוי ככל שמדובר בעסקת מכירת-רכישת דירה, על אלו "עסקה עשויה לקום וליפול" ובהחלט מדובר בסכומי כסף לא מבוטלים שיש לקחת בחשבון כאשר חושבים על מחירו של הנכס.
בנוסף, שימו לב כי אתם מוכרים את מה "ששלכם מלכתחילה" כלומר, כי הדירה אכן רשומה בבעלותכם במרשם המקרקעין- טאבו וכי אתם הבעלים של הזכויות הקנייניות בנכס. וודאו כי לאחר מכירת הדירה, הרישום משקף את מי שכעת הבעלים שלה- כלומר, לא אתם עוד. מדוע זה חשוב? במידה והקונה רשם משכנתא על הנכס או לא עמד בחובות שונים ומצוי בעיצומם של הליכים בהוצאה לפועל או הליכי פשיטת רגל- חשוב כי לא אתם תהוו את הכתובת לתלונות.
מוכרי דירות שימו לב
כל האמור לעניין חשיבותו של זכרון דברים ומעמדו המשפטי המחייב וכן לעניין התוצאות המשפטיות של עסקאות סותרות במקרקעין- נכון גם לגביכם! אל תתחייבו למכור את דירתכם בטרם אתם מוכנים לעשות את הצעד הזה הן מבחינה כלכלית והן מבחינה משפטית.
במידה ודירתכם המוצעת למכירה, אינה דירה בה אתם מתוגררים אלא יש בה בעת המכירה שוכרים, מומלץ לעדכן אותם בדבר תהליך מכירת הדירה ולקבל את שיתוף הפעולה שלהם היות והם מחזיקים בנכס פיסית ומשפטית. כך, קל יהיה לתאם את הזמנים בהם "תראו את הדירה" וייתכן ולא תצטרכו להיות נוכחים פיסית בכל פעם.
בנוסף, כבר היו מקרים בהם שוכרי דירות פנו לבית המשפט בטענה כי בעת הליך מכירת הדירה נגנבו חפציהם על-ידי רוכשים פוטנציאליים וכי מוכר הדירה פגע בפרטיותם בעת שנכנס לחדרים בהם מתגוררים על מנת להראות את הנכס. פרט לכך, באופן זה ייתכן ותוכלו לחסוך "כאבי ראש עתידיים" ולסכם עם השוכרים על מועד אחר לסיום חוזה השכירות- כך תעזרו להם לקלקל את צעדיהם לעתיד ותמנעו מסכסוכים אפשריים עם הרוכשים אודות שוכרים שלא מתפנים.
בהצלחה!
.
נכתב על-ידי: מערכת האתר
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין
