עקרונות משפטיים כלליים בקניית דירה
מה עלינו לבדוק עוד לפני שאנחנו נכנסים לראות את הדירה? האם קיימים סעיפים "מתחכמים" בחוזי המקרקעין? וכיצד זכרון דברים מתקשר לכאן?
25/02/2014 | 14:05 | מאת:
מערכת אתר iLaw
| 
בשני מאמרים קודמים התחלנו לסקור מספר עקרונות משפטיים כלליים שחשוב להכיר כאשר ניגשים למלאכת המחשבת המכונה קניית דירה. במאמר זה, ננסה להמשיך ולהדריך את קוראינו ברזי אומנות קניית הדירה והפעם באופן מעט (יותר) טכני.
כאמור, סקרנו את מורכבות השאלה של זכרון דברים בקניית דירה ולעניין זה יש להעיר הערה טכנית אך, קריטית- מבחינת רשות המיסים בישראל, מועד החתימה על הסכם קניית הדירה הוא היום בו נכרת זכרון דברים. לכן, במידה ואכן כרתתם זכרון דברים קחו בחשבון את המשמעות המיסית לכך ודאגו שבמהלך קניית הדירה עורך הדין שלכם יתאים את מועדי ההצהרות לרשויות המס, ואת מועדי התשלום ליום בו כרת זכרון הדברים.
היבטים, לכאורה, טכניים נוספים שחשוב לעמוד עליהם בסאגת קניית הדירה נוגעים למעשה בשאלה- "מה בכלל יש בנכס?" וזו שאלה בהחלט מורכבת.
על מה מחתימים אותנו בחוזה על רכישת הדירה?
במאמר אחר באתר זה בנושא דיני המקרקעין עמדנו על כך כי לעיתים "מקרקעין" זה לא רק ארבעת הקירות ותו לא. ואכן ציינו בהקשר זה מקרה שהגיע לפסיקה בו אדם קנה דירה מאחר וכאשר הגיע להתגורר בה, גילה כי מוכר הדירה פשוט "גילח", אותה- הדירה נותרה בלא, תריסים, זכוכיות בחלונות, דלתות וידיות על ארונות המטבח. לטענת המוכר- אלו לא היו חלק מהמקרעין.
בית המשפט קבע כי אין הדבר כך. לכן, לאחר שסיפור זה מאוחרינו, חשוב שנבין מה יש לבדוק בדירה בעת שניגשים לקנות את הדירה. אולם, לא רק הסיפור המתואר הוא שמחדד את חשיבות בדיקת הנכס אלא בעיקר העובדה כי במרבית חוזי המכר של דירות (בין אם מקבלן או מאדם אחר) מופיע סעיף בסגנון הבא: "הקונה מצהיר כי הוא בדק את הדירה ומצבה ואין לו לעניין זה טענות לרבות אפיון הדירה כפי שמצוין בפנקסי משרד מהנדס העירייה". כלומר, קונה הדירה, לרוב, מתבקש להצהיר שהוא בדק וראה ולמנוע מצבים בהם אחרי קניית הדירה "נזכרים" בבעיות.
מה עלינו לבדוק?
שלב 1
ראשית, וזה עוד לפני שמחפשים פגמים בדירה, נבדוק במרשם המקרקעין- הטאבו- על מי בכלל רשום הדירה שאנו רוצים לקנות? מדוע? משום שלמדנו שככל שמדובר במקרקעין חל החוק הצבאי: "מה שלא רשום לא קיים". זכות במקרקעין יש לרשום ואם יש אדם שמתיימר למכור לנו דירה, עלינו לוודא שהוא האדם שמוסמך למכור אותה בכלל. ואם אנחנו כבר שם, חשוב לוודא כי על הדירה אין "הערת אזהרה" או משכנתא.
שלב2
המשרד הבא בו מומלץ לבקר הוא משרדו של מהנדס העירייה. מדוע? יודעי דבר יודעים שמרבית הבתים על רחוב רוטשילד נרכשו על-ידי קבוצות רכישה והם מיועדים להריסה תוך מספר שנים. אבל, אם אנחנו לא יודעי דבר? אז כדאי שנבקר במשרד מהנדס העירייה ונוודא כי הדירה אותה אנו רוצים לקנות לא, חלילה, ממוקמת בבניין עליו צו פינוי או הריסה.
שלב 3
ואם אנחנו כבר במשרד של מהנדס העירייה יש עוד משהו שכדאי שנבדוק- האם הדירה בנויה לפי היתרים או שמא חלילה מדובר בבנייה בלתי-חוקית (מה שעלול להשיב אותנו לשלב ממנו ניסינו להימנע- צו הריסה). כפי שראינו במאמר אחר באתר זה (עורך דין תכנון ובנייה)- הוועדות המקומיות ומהנדס העיר הם האחראים את מתאר ומתווה תוכניות הבנייה וחוקיותן. לכן, מידע חשוב יימצא במשרד מהנדס העיר ועלינו לדעת מידע זה, בעת קניית דירה.
שלב 4
ואם כבר אתם שם כנסו לוועדה המקומית- חשוב לבקר גם שם לפני קניית הדירה. הרי היום אנחנו רק זוג צעיר ומחר אולי כבר "פלוס 2"- אולי נהיה מעוניינים להרחיב את הדירה או לסגור את המרפסת ועוד. לשם, כך חשוב להכיר את היתרי הבנייה ומגבלות הבנייה- מידע זה, כאמור, נמצא אצל הוועדה המקומית.
ואחרי כל הטיילת הזאת- זה יהיה הזמן להיכנס לדירה ולהסתכל מה יש בתוך הדירה עצמה. במאמר הבא בסדרת "קניית דירה" נמשיך ונעמוד על כללים ועקרונות משפטיים נוספים. הישארו עימנו.
נכתב על-ידי: מערכת האתר
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין
