הרפורמה במיסוי מקרקעין בחוק ההסדרים 2013-2014

בחוק ההסדרים תוקן חוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן:- "החוק").

במסגרת התיקון החל מיום 1 לינואר 2014 (להלן:- "יום המעבר") יבוטל הפטור ממס שבח שניתן למוכר פעם בארבע השנים.

פטור ממס שבח ינתן למוכר במכירת דירה יחידה פעם ב- 18 חודשים. המשמעות היא, שהחל מיום המעבר מוכר דירת מגורים שברשותו דירה/ות מגורים נוספת/ות יהיה חייב במס שבח בגין מכירת הדירה.

במסגרת התיקון נקבעה תקופת מעבר שתחילתה ביום 1 לינואר 2014 עד ליום 31 לדצמבר 2017 (להלן:- "תקופת המעבר"). במהלך תקופת המעבר מי שמוכר שתי דירות יוכל למכור שתי דירות לפי שיעור המס החדש ובלבד שבמכירה של לפחות אחת משתי הדירות בתקופת המעבר, המוכר זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(1) שבוטל (הפטור ממס של פעם ב- 4 שנים) ובכפוף לכך, שאם הדירה הנמכרת נתקבלה במתנה חלפו תקופות הצינון הקבועות בחוק והמכירה אינה לקרוב.

חשוב לציין כי הפטור במהלך תקופת המעבר בגין מכירת הדירה הראשונה אינו פטור מלא אלא פטור חלקי מפני שרק השבח שנצבר עד ליום המעבר יהיה פטור ממס, ואילו על יתרת השבח מיום המעבר ועד למועד המכירה יחול מס בשיעור של 25%.

מי שמוכר שתי דירות מגורים בתקופת המעבר ולא מכר דירה בפטור ממס בארבע השנים שקדמו למכירה הראשונה, יוכל למכור באופן מיידי שתי דירות לפי שיעור המס החדש.

מי שמוכר שתי דירות בתקופת המעבר אך טרם חלפו 4 שנים ממועד המכירה האחרונה שלו בפטור ממס, יוכל למכור את הדירה הראשונה באופן מיידי לפי שיעור המס החדש ובלבד שהדירה השניה תיעשה בתקופת המעבר במועד שבו המוכר זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49ב(1).

חלוקת השבח בין התקופות תיעשה באופן ליניארי (לעיל ולהלן:- "מס השבח החדש"). יצוין, כי על מוכר שאינו זכאי לפטור (לאמור, ברשותו יותר מדירת מגורים אחת והוא מכר דירה במהלך 4 השנים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור זה) יחול מס שבח בשיעור מלא כדלקמן: על השבח שנצבר עד ליום 7 לנובמבר 2001 יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף 126(א) לפקודת מס הכנסה (שיעור המס שחל על המוכר כיחיד), על השבח שנצבר מיום 7 לנובמבר ועד ליום 1 בינואר 2012 יחול מס בשיעור של 20% ואילו על השבח שנצבר מיום 1 בינואר 2012 ואילך יחול מס בשיעור של 25%.

חלוקת השבח בין התקופות תיעשה באופן ליניארי ולכן שיעור המס עלול להגיע עד ל- 40% מהשבח. ה

חל מיום 1 לינואר 2018 יהפכו הוראות החוק להוראות קבע. משמעות הדבר היא כי מוכר דירת מגורים יהיה זכאי לפטור מלא ממס שבח פעם ב- 18 חודשים, ובלבד שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה (גם אם ברשותו עד שליש מדירה נוספת או שהדירה הנוספת הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997).

על מוכר שבמועד המכירה ברשותו דירה/ות מגורים נוספת/ות והדירה הנמכרת נרכשה לפני יום המעבר יחול מס השבח החדש. כמובן שאם הדירה הנמכרת נרכשה לאחר יום המעבר יחול על המוכר מס שבח בשיעור של 25% על מלוא השבח שנצבר ממועד רכישת הדירה ועד למועד המכירה.

במסגרת התיקון נקבע בחוק סכום תקרה לפטור בשווי של 4,500,000 מיליוני שקלים (להלן:- "דירת יוקרה" או "סכום התקרה").

על פי התיקון החל מיום המעבר מוכר דירת יוקרה שנרכשה לפני יום המעבר אשר זכאי לפטור, יהיה פטור ממס שבח באופן יחסי עד לסכום התקרה ועל יתרת השבח יחול מס בשיעור של 25%.

במידה ובתקופת המעבר מוכר דירת יוקרה אינו זכאי לפטור יחול עליו מס שבח בשיעור מלא העלול להגיע עד 40% מהשבח.

לאחר תקופת המעבר מוכר דירת יוקרה אשר נרכשה לפני יום המעבר יהיה זכאי לפטור עד לסכום התקרה ואילו על השבח בגין יתרת שווי המכירה מעל לסכום התקרה יחול המס החדש.

אם מוכר דירת יוקרה אינו זכאי לפטור יחול עליו שיעור מס השבח החדש. במידה ודירת היוקרה נרכשה לאחר יום המעבר יחול על המכירה מס שבח בשיעור של 25%.

אין באמור בסקירה זו להוות ייעוץ משפטי.

שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מיסים