נעזרים במימון בנקאי לרכישת דירה? כל הסכנות מהן עליכם להיזהר
עומדים לקחת משכנתא? עו״ד שי וקסמן מסביר מדוע חשוב לערוך בדיקות מקדמיות בנושאי מימון, ומזהיר על הסכנות הצפויות בחתימת חוזה רכישת דירה ללא שמאות מוקדמת
19/05/2016 | 11:46 | מאת:
עו"ד שי וקסמן
| 
אין ספק כי התרחיש הבא שכיח ומוכר לרוב: התבגרתם, התבססתם, וכעת יש בידכם סכום מספק ללקיחת משכנתא ראשונה להגשמת חלום הנעורים לרכוש את דירת החלומות הראשונה שלכם.
כקונים פוטנציאלים נבונים, ניגשתם לבנק ואף קיבלתם אומדן לגבי גובה המשכנתא שתאושר לכם. התנאים מובנים וידועים, התקציב ידוע, הכסף בחשבון, האנרגיות בשמיים, ואתם חדורי השקעה ומוטיבציה להגשים את חלומו של כל ישראלי בימנו, רכישת דירת מגורים ראשונה! בישראל!
והנה "מרוץ העכברים" החל. הפעלתם את כל הקשרים והכישורים שיש ביכולתכם למציאת בית החלומות, בחנתם אתרי אינטרנט, פניתם לחברים, משפחה, מכרים, קולגות, ואיך לא.. מתווכים. חולפים הימים ורגע לפני שתחושת הייאוש גוברת, מוצגת בפניכם דירה! והנה היא שם.. דירת החלומות! הבית החדש שלכם!
אתם פונים לעורך דין לדיני מקרקעין ומתחילים במשא ומתן חוזי, תאריכי תשלום., תאריכי מסירה, תנאים והגבלות פיצוי מוסכם. לפתע נשאלת השאלה הנדרשת: "כיצד אתם מתכוונים לממן את הרכישה?" אתם משיבים בביטחון רב "משכנתא"! הרי שמרבית הסכום כבר ברשותנו, לבנק כבר פנינו. "מה כבר יכול להשתבש?!"
בשעה טובה ומוצלחת. חתמתם על הסכם המכר ואף שילמתם מקדמה. לכאורה הסיפור פשוט ושכיח, המקדמה שולמה, החוזה חתום, התנאים ברורים (לרבות תנאי הפרתו) ואתם שלווים וטובי לב בדרככם לבנק לקבלת משכנתא.
הבנק שולח שמאי מטעמו ולמרבה הפלא, הבנק מסרב לאשר את המשכנתא. האם הדבר אפשרי? בהחלט כן!
ומה לגבי ההשלכות? החל משכר טרחת עורכי הדין שכבר שולם, שכר טרחה למתווכים (ככל שהיו), ומה לגבי המוכר שכעת אתם ניצבים מולו בהפרת חוזה? הרי שאין ויכוח על כך שמדובר בעשרות אלפי שקלים ועד למאות בשכלול ההוצאות והפיצוי המוסכם.
הייתם זהירים, צברתם את סכום הכסף הנדרש, פניתם לבנק, פניתם לעורכי דין והנה חלום רכישת הדירה מתמוגג אל מול עינכם, ואתם כאמור מתמוגגים להם סכומי הכסף שנצברו.
מהי שמאות מוקדמת?
לצערנו הסכנה הזאת עומדת בפני רובנו. ובכל זאת, האם יש פתרון לכך? התשובה בהכרח כן!
מהי שמאות מוקדמת?
לצערנו הסכנה הזאת עומדת בפני רובנו. ובכל זאת, האם יש פתרון לכך? התשובה בהכרח כן!
פניתם לבנק לקבלת הצעת משכנתא? רגע לפני, בקשו מהבנק המממן "שמאות מוקדמת". שמאות מוקדמת הנה בדיקה מוקדמת על ידי שמאי מקרקעין מטעם הבנק, שתאפשר לקונה לבחון את הערך הראלי של הנכס, שווי השוק ובדיקה תכנונית של הנכס לתכניות ולהיתרי הבניה.
שמאות מוקדמת הנה בדיקת מקדמית חובה אשר יש בה כדי לצמצמם את סיכויי הפרת חוזה הרכישה מחמת העדר מימון.
מצאתם את דירת החלומות? גם אם הלחץ והרצון גובר, התייעצו עם עורך הדין המלווה על כלל הפעולות המקדמיות שיש לבצע בטרם חתימה. החל מבדיקות הנכס הנדרשות וכלה בדרכי המימון, אל תתנו לחיפזון למנוע את החלום, הזהירות נדרשת.
הכתוב לעיל אינו בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף, שכן ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד, יש לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבותיו.
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין
