הערת אזהרה

הערה אזהרה הינה הערה שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) על התחייבות בכתב של בעל מקרקעין, או בעל זכות אחרת במקרקעין, לעשות עסקה במקרקעין ("הערת אזהרה חיובית"), או להימנע מלעשות בהם עסקה ("הערת אזהרה שלילית").

ניתן לגלות את דבר רישום הערת האזהרה באמצעות עיון בפנקסי רישום המקרקעין שפתוחים לציבור הרחב, והוצאת נסח טאבו. לפיכך, הצעד ההכרחי הראשון שמומלץ לכל מי שמעוניין לרכוש נכס מקרקעין או לעשות בו עסקה אחרת היא להוציא נסח טאבו, וזאת כדי לבדוק את מצב רישום הזכויות בנכס, ולרבות האם רשומה לגביו הערת אזהרה.

מטרת רישום הערת האזהרה הינה כפולה. מצד אחד, היא נועדה להזהיר ולהודיע לכל מי שמתעניין במקרקעין שעליהם נרשמה הערת האזהרה שבעל המקרקעין כבר התחייב קודם לכן כלפי גורם אחר לעשות בהם עיסקה או להימנע מלעשות בהם עיסקה. מצד שני, היא נועדה למנוע מאותו בעל המקרקעין מלעשות עיסקה אחרת שסותרת את התחייבותו נשוא הערת האזהרה, וזאת ללא הסכמת הזכאי שלטובתו נרשמה ההערה או ללא קבלת צו מבית המשפט.   

אחת הדוגמאות הנפוצות לנסיבות שבהן ניתן לרשום הערת האזהרה הינה כאשר בעל דירת מגורים התחייב למכור את הדירה לקונה א', במסגרת הסכם מכר שנערך ביניהם. כדי להבטיח את זכותו של קונה א' בדירה עד לשלב שבו רישום הזכויות בדירה יועבר על שמו, מקובל לרשום הערת אזהרה על התחייבות בעל הדירה למכור את הדירה לקונה א', וזאת כבר לאחר חתימת הסכם המכר וקבלת התשלום הראשוני בלבד. רישום הערת האזהרה ימנע מבעל הדירה מלבצע עסקה סותרת לגבי הדירה על ידי התחייבות למכור אותה לקונה ב', מאחר שכל עוד הערת האזהרה רשומה לטובת קונה א', קונה ב' לא יוכל להעביר את רישום הזכויות בדירה על שמו, וזאת ללא קבלת הסכמתו של קונה א' לכך או ללא קבלת צו בית משפט שמורה לעשות כן.

המקור החוקי לרישום הערת האזהרה מופיע בסעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ואילו סעיף 127 לחוק זה מפרט את התוצאות וההשלכות של רישום הערת האזהרה.

המקור החוקי לרישום הערת אזהרה

סעיף 126(א) לחוק המקרקעין קובע כי "הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית."

כלומר, סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע שניתן לרשום הערת אזהרה בנסיבות שבהן יש התחייבות בכתב של בעל זכות הבעלות, או כל זכות אחרת במקרקעין, לעשות עסקה במקרקעין, או להימנע מלעשות בהם עיסקה, וכי ההתחייבות בכתב איננה חייבת להיות הסכם מכר, אלא היא יכולה להיות גם יפוי כח בלתי חוזר או כל מסמך אחר שמעיד על התחייבות כזו. בנוסף, אין זה משנה אם מדובר בהתחייבות מפורשת או משתמעת, או שמדובר בהתחייבות שמותנית בתנאים מסויימים או התחייבות מוחלטת וללא כל תנאי.

עוד נובע מסעיף זה שלא רק המתחייב רשאי לרשום את הערת האזהרה, אלא גם הזכאי רשאי לרשום את הערת האזהרה, וזאת ללא צורך בקבלת הסכמתו של המתחייב לכך. יתרה מכך, בפסיקה אף נקבע שרישום הערת האזהרה על ידי הזכאי איננו בגדר רשות בלבד, כי אם בגדר חובה, וזאת כאמור בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש קולוניאל חברה בע"מ.  

תיק זה עסק במקרה שבו חברה בעלת נכס מקרקעין (בריטיש קולניאל) מכרה נכס מקרקעין שהיה בבעלותה לשני קונים שונים (גנז וקיבוץ אפק), אם כי בהפרש של 17 שנים תמימות בין שתי העסקאות. הקונה הראשון (גנז) לא טרח במשך כל הזמן הרב שחלף בין שתי העסקות לרשום הערת אזהרה לטובתו על הנכס, אולם הקונה השני (קיבוץ אפק) רשם עליו הערת אזהרה. כתוצאה מכך התעוררה השאלה למי יש עדיפות לגבי הנכס מבין שני הקונים הללו. בית המשפט העליון קבע שעל הקונה הראשון חלה חובה לרשום הערת אזהרה על הנכס תוך זמן סביר לאחר ביצוע העיסקה, וזאת מכח חובת תום הלב שחלה עליו ומאחר שבכך הוא מגן לא רק על האינטרס שלו, אלא הוא מגן גם על האינטרס של הקונה השני, אשר ללא הערת האזהרה עלול לרכוש את הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין מתוך מחשבה מוטעית שלא נערכה בו עסקה אחרת קודם לכן. לפיכך, הימנעות הקונה הראשון מרישום הערת אזהרה מהווה רשלנות והפרה של חובת תום הלב המוטלת עליו, דבר שמקנה את הזכות לאכוף את רכישת הנכס לקונה השני, בעוד הקונה הראשון יהיה זכאי לקבל רק פיצויים מהמוכר, בגין הפרת הסכם המכר עמו.

מהן תוצאות הערת אזהרה

סעיף 127 לחוק המקרקעין קובע את תוצאותיה של הערת האזהרה, כלומר את ההשלכות והמשמעויות אשר נובעות מרישומה, ואשר כוללות בעיקרן את מניעת רישומה של עסקה סותרת, והגנת הזכאי מפני הליכי עיקול וצווים שונים שננקטים כלפי המקרקעין או בעליו. 

אי רישום עסקה סותרת.

סעיף 127(א) לחוק המקרקעין קובע כי ממועד רישום הערת האזהרה וכל עוד היא לא נמחקה, אין לרשום בטאבו עסקה שסותרת את תוכן ההערה, וזאת ללא הסכמת הזכאי או צו בית המשפט.

עסקה סותרת הינה עסקה שנוגדת את זכויותיו של הזכאי שלטובתו נרשמה הערת האזהרה. לפיכך, אם בעל המקרקעין התחייב למשל למכור את הנכס לקונה א', ועל כן נרשמה לטובתו הערת האזהרה, ולאחר מכן בעל המקרקעין שב והתחייב למכור את אותו הנכס לקונה ב', אזי כל עוד הערת האזהרה שלטובת קונה א' תהיה שרירה וקיימת, לא ניתן יהיה להעביר את רישום הזכויות בנכס על שם קונה ב', ללא הסכמתו של קונה א' או ללא צו בית המשפט (בהעדר הסכמתו של קונה א'). בנוסף, בעל המקרקעין גם לא יוכל למשכן את הנכס לטובת גורם אחר ללא הסכמת קונה א' או צו בית המשפט, מאחר שברור שרישום המשכנתא פוגע בזכויותיו של קונה א'.

יחד עם זאת, ניתן לרשום הערת אזהרה שניה לטובת קונה ב' לאחר רישום הערת האזהרה הראשונה לטובת קונה א', מאחר שהערת אזהרה אינה מוגדרת כזכות במקרקעין, ורשם המקרקעין אינו מוסמך להכריע בשאלה לגבי זכותו של מי מהם הינה עדיפה, אלא בית המשפט בלבד.

הגנת הזכאי מפני הליכים שננקטים כנגד המקרקעין או בעליו.

סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין מגן על הזכאי מפני הליכי עיקול וצווים אחרים שננקטים כלפי המקרקעין או בעליו בשלב שבין רישום הערת האזהרה להשלמת העיסקה והעברת רישום הזכויות על שם הזכאי.

סעיף זה קובע שאם לאחר רישום הערת האזהרה, הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל, או שניתן צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו של בעל המקרקעין, אזי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל העיקולים והצווים הללו כדי לפגוע בזכויות הזכאי, וזאת בתנאי שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

כיצד רושמים הערת אזהרה

כדי לרשום הערת אזהרה, על המתחייב ו/או הזכאי להגיש את מסמכי הרישום בפני הטאבו.

ניתן להגיש מסמכים אלו באופן ידני-פיזי, או באופן מקוון באמצעות עו"ד בעל כרטיס חכם (כרטיס שמאפשר להגיש מסמכים דרך האינטרנט).

מסמכי רישום הערת האזהרה כוללים בעיקרם את המסמכים הבאים:

1. טופס בקשה לרישום הערת אזהרה, חתום על ידי המתחייבים או הזכאים או שניהם, ומאומת על ידי עורך דין או רשם המקרקעין (בד"כ אימות החתימה נעשה על ידי עוה"ד שעורך את עיסקת המקרקעין בין הצדדים).
2. התחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מלעשות בהם עיסקה. כפי שהוסבר לעיל, ההתחייבות בכתב יכולה להיות הסכם המכר, או יפוי כח בלתי חוזר, או כל מסמך אחר שמעיד על קיומה של אותה התחייבות.
3. אישור על תשלום אגרת רישום הערת האזהרה.

כאמור, ניתן לרשום את הערת האזהרה רק בטאבו. יתרה מכך: סעיף 127(ב1) לחוק המקרקעין אף קובע כי "הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין."  כלומר, כדי שהערת האזהרה תהיה בתוקף, מספיק לרשום אותה כדין בפנקסי הטאבו, ואין צורך לרשום אותה בנוסף בכל מרשם או פנקס אחר שמתנהל לפי הדין.  

יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שחלק לא מבוטל מרישום המקרקעין בארץ עדיין אינו מוסדר במסגרת לשכות הטאבו, כך שהרישום לגביו מתנהל במינהל מקרקעי ישראל או בחברות משכנות שונות, כגון עמידר, עמיגור,  וכדומה. במצב זה, שבו רישום הנכס שנרכש אינו מוסדר עדיין בטאבו, לא ניתן לרשום בטאבו הערת אזהרה לגבי רכישתו, וכתוצאה מכך מי שרכש את הנכס נותר לכאורה חשוף מפני ביצוע עסקאות סותרות על ידי בעל הנכס. הפיתרון החלקי שנמצא למצב זה הוא לבקש ממינהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת לרשום ברישומיהם "מעין הערת אזהרה" על ביצוע העיסקה לגבי הנכס, וכן לרשום משכון לטובת הקונה על זכויותיו של בעל המקרקעין ברשם המשכונות, שגם פנקסיו פתוחים לעיון הציבור, בדומה לפנקסיו של הטאבו.

נכתב על-ידי: מערכת האתר

שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין