מהן הזכויות במקרקעין

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מכיל רשימה של חמש זכויות קנייניות שונות במקרקעין, בעלות מדרג חשיבות שונה, ואשר כוללות את זכויות הבעלות, השכירות, המשכנתא, זיקת ההנאה, וזכות הקדימה.

המענה לשאלה האם המדובר ברשימה סגורה של זכויות במקרקעין, מופיע לכאורה בסעיף 161 לחוק, שכותרתו "שלילת זכויות שביושר", ואשר קובע כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק." כלומר, לא ניתן להגדיר זכות כלשהי כזכות קניינית במקרקעין, לרבות זכויות שביושר שמקורן במשפט האנגלי, כל עוד היא לא נקבעה והוכרה בחוק כזכות במקרקעין. מכאן נובע, לדוגמא, שקבלת רשות להשתמש במקרקעין, אינה מוגדרת כזכות קניינית במקרקעין, מאחר שאין המדובר בזכות שהוכרה בחוק כלשהו. יחד עם זאת, בפסיקה נקבע שניתן להמשיך להכיר במוסד הרישיון במקרקעין גם לאחר חקיקת חוק המקרקעין, וזאת מכח עקרונות ההשתק ותום הלב.

זכות הבעלות

זכות הבעלות במקרקעין נחשבת לזכות בעלת המעמד הגבוה ביותר מבין חמש הזכויות שמוגדרות בחוק המקרקעין, ולא בכדי היא גם הזכות הראשונה שמוגדרת בחוק.

זכות הבעלות מוגדרת בסעיף 2 לחוק המקרקעין, כך:

"הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".

כלומר, זכות הבעלות במקרקעין מעניקה לבעלים שלה את הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש במקרקעין, ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה, ןזאת ללא צורך בקבלת הסכמת גורם אחר לכך, אולם בכפוף להגבלות לפי דין או הסכם. כך, לדוגמא, במידה והבעלים של המקרקעין מעוניין לבנות על גבי המקרקעין, אזי עליו לעשות זאת בהתאם לדיני התכנון והבניה וכל דין רלוונטי אחר.

לפי סעיף 13 לחוק, עיסקה במקרקעין חלה על כל נכס המקרקעין, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים בלבד במקרקעין, אא"כ קיימת הוראה אחרת בחוק.

חלקה תלת ממדית

תיקון 33 לחוק, שנכנס לתוקף בסוף שנת 2019, איפשר לראשונה ליצור חלקה תלת ממדית ולרשום אותה בטאבו, אם כי בתנאי שמדובר במקרקעין שכבר הוסדרו ונרשמו בטאבו. 

חלקה תלת ממדית הינה יחידה נפחית שנמצאת בעומק הקרקע (מתחת לקרקע) או בחלל הרום שמעליה (חלל האוויר שמעל הקרקע), ואשר גבולותיה רשומים לפי תוכנית או תשריט שאושרו לפי חוק התכנון והבניה, או לפי הפקעה שבוצעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) או פקודת הדרכים.

הבעלות בחלקה תלת-ממדית מוגבלת לגבולותיה הרשומים בלבד, ואינה מתפשטת מעבר לכך, אולם היא כפופה לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיו"ב, ואין בה כדי למנוע מעבר בחלל הרום בכפוף לכל דין.

עם רישום החלקה התלת ממדית, היא תהווה נושא נפרד לבעלות, זכויות במקרקעין, ועסקאות. כלומר, תיקון 33 לחוק נועד לאפשר יצירה ורישום של השטחים שנמצאים מתחת לקרקע או מעל הקרקע כחלקות נפרדות ועצמאיות, ולאפשר בהם שימושים ועסקאות נפרדים, כגון לצורך יצירת מנהרות מתחת לפני הקרקע, או גשרים מעל פני הקרקע. חידוש זה יוצר גמישות ברישום המקרקעין, ובכך מאפשר ניצול מיטבי ויעיל של הקרקע והגדלת הסחירות בה.

זכות השכירות במקרקעין

זכות השכירות הינה הזכות השניה שמוגדרת בחוק המקרקעין, ואף משמשת כאחת מזכויות המקרקעין הנפוצות ביותר בארץ, וזאת למגוון מטרות, כגון מגורים, עסק מסחרי, מפעלי תעשיה, וכיו"ב.

זכות השכירות מוגדרת ברישא של סעיף 3 לחוק המקרקעין, כך:

"שכירות מקרקעין הינה זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות".

כלומר, זכות השכירות הינה זכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין שלא לצמיתות (כלומר, לתקופת זמן מוגבלת), ובכפוף לקבלת תמורה. במידה ומדובר במתן זכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין, שלא לצמיתות, אך גם ללא קבלת תמורה (כלומר, בחינם), מדובר בזכות השאילה, וזאת כאמור בסעיף 83 לחוק המקרקעין.

מטבע הדברים, זכות השכירות הינה מצומצמת ביחס לזכות הבעלות, ומשנית לה מבחינת חשיבותה. יחד עם זאת, ובשונה מזכות הבעלות, שכפופה לסעיף 13 לחוק המקרקעין, ניתן להשכיר רק חלק מסויים מהמקרקעין, ואין חובה להשכיר את כולו (סעיף 78 לחוק).

הסיפא של סעיף 3 לחוק המקרקעין מוסיפה ומבהירה שזכות שכירות למשך תקופה של למעלה מ-5 שנים מוגדרת כ-"חכירה", ואילו זכות שכירות למשך למעלה מ-25 שנים, מוגדרת כ-"חכירה לדורות" (וזאת כפי שנהוג, למשל, ברבים מהסכמי השכירות עם מינהל מקרקעי ישראל). יש להגדרה זו משמעות רבה, מאחר שמבחינת חוקי מיסוי מקרקעין, יש לדווח לרשויות מיסוי מקרקעין גם על הסכם חכירה לדורות, ולשלם בגינו מסי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה), וזאת בדומה להסכם מכר מקרקעין.

זכות המשכנתא

זכות המשכנתא הינה הזכות השלישית שמוגדרת בחוק המקרקעין. זכות זו מוכרת במיוחד לרבים מרוכשי דירות המגורים בארץ, אשר כדי לממן את רכישת הדירה, נאלצים ליטול הלוואה מהבנק, שמצידו ממשכן את הדירה לטובתו כדי להבטיח את פרעון כספי ההלוואה לידיו. 

זכות המשכנתא מוגדרת בסעיף 4 לחוק המקרקעין, בנוסח הפשוט הבא:

"משכנתא היא משכון של מקרקעין".

כלומר, משכנתא הינה למעשה משכון של נכס מקרקעין, ועל כן נכס שמושכן במשכנתא כפוף גם להוראות חוק המשכון.

רישום המשכנתא נועד להבטיח את פרעון ההלוואה לידי בעל המשכנתא, כך שבמידה שהלווה לא פרע את חובו לבעל המשכנתא, רשאי בעל המשכנתא לממש ולמכור את נכס המקרקעין, ולגבות מכספי התמורה את החוב שמגיע לו. סעיף 90 לחוק המקרקעין קובע שמימוש משכנתא יהיה לפי פסק דין של בית משפט או לפי צו ראש ההוצל"פ, ובהתאם לדרך האמורה בסעיף 18 לחוק המשכון. 

לפיכך, במקרה שבו לווים שנטלו משכנתא מהבנק כדי לרכוש נכס מקרקעין, לא עמדו בתנאי החזר ההלוואה, יהיה הבנק רשאי להגיש את שטר המשכנתא לביצוע בפני לשכת ההוצל"פ, ולפעול למכירת נכס המקרקעין כדי להחזיר את יתרת ההלוואה, וזאת בכפוף להוראות חוק ההוצל"פ וכל דין רלוונטי אחר.

בהתאם לסעיף 85 לחוק המקרקעין, המשכנתא אינה פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם, ולעשות בהם כל עסקה, אך הכל בכפוף לאמור בהסכם המשכנתא.  יחד עם זאת, עסקה שבעל המקרקעין עשה במקרקעין שרובצת עליהם משכנתא, אינה גורעת מזכותו של בעל המשכנתא לממש אותה, ואין לעסקה כזאת תוקף כלפי מי שרכש את המקרקעין בהוצאה לפועל של המשכנתא.

זכות זיקת ההנאה

זכות זיקת ההנאה הינה הזכות הרביעית שמוגדרת בחוק המקרקעין.

סעיף 5 לחוק המקרקעין קובע כי "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה, שאין עמה זכות להחזיק בהם."

זיקת ההנאה מקנה לבעליה את הזכות להשתמש באופן כלשהו במקרקעין של מישהו אחר, וזאת מבלי להחזיק באותם מקרקעין באופן קבוע. מדובר, למשל, בזכות לעבור דרך מגרש מקרקעין ששייכים למישהו אחר, או להניח צינורות מים שעוברים מתחת לקרקע של מישהו אחר.

זיקת ההנאה יכולה להיות לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם, לטובת הציבור, או לטובת מקרקעין אחרים.

מקרקעין שחלה עליהם זיקת הנאה, מכונים "מקרקעין כפופים", ואילו מקרקעין שיש לטובתם זיקת הנאה, מכונים "מקרקעין זכאים".

אדם ספציפי או סוג בני אדם רשאים להעביר את זיקת ההנאה שלהם רק בכפוף לקבלת הסכמת בעל המקרקעין הכפופים, למעט במקרה בו נקבעה הוראה אחרת בתנאי הזיקה (סעיף 95 לחוק).

זיקת ההנאה יכולה להתבטא באופן אקטיבי או פאסיבי. זיקת הנאה אקטיבית מאפשרת לבעל הזיקה להשתמש במקרקעין הכפופים באופן כלשהו, או לחייב את בעלי המקרקעין הכפופים לבצע בהם פעולה מסויימת. זיקת הנאה פאסיבית מאפשרת לכפות על בעל המקרקעין הכפופים להימנע מביצוע פעולה מסויימת בהם, או לקבוע שבעל המקרקעין הכפופים לא זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים.

ניתן ליצור זיקת הנאה בהסכמה הדדית, שתעוגן בהסכם בכתב. בנוסף, ניתן ליצור זיקת הנאה באופן חד צדדי, וזאת מכח שימוש במקרקעין הכפופים במשך לפחות 30 שנים רצופות, ואף לדרוש את רישומה במקרה כזה. יחד עם זאת החוק גם קובע שניתן לקטוע את התקופה של 30 השנים הללו באמצעות הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש במקרקעין, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש במקרקעין שלו (סעיף 94 לחוק).  

משך תוקפה של זיקת ההנאה הינו לתקופה בלתי מוגבלת, אלא אם כן היא נקבעה לתקופה מסויימת וקצובה בזמן במסגרת תנאי הזיקה. יחד עם זאת, בית המשפט רשאי, לפי בקשת צד מעוניין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם הוא מצא לנכון לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים. במקרה כזה, בית המשפט גם רשאי לפסוק פיצויים למי שנגרם לו נזק עקב ביטול הזיקה או שינוי תנאיה.

זכות הקדימה

זכות הקדימה במקרקעין מעניקה לבעליה קדימות לרכישת נכס מקרקעין במידה שהוא מוצע למכירה. לפיכך, במידה שבעל נכס מקרקעין שכפוף לזכות קדימה מעוניין למכור אותו, עליו להציע אותו בתחילה לבעל זכות הקדימה, ורק אם בעל זכות הקדימה הודיע שהוא אינו מעוניין לרכוש את הנכס, יהיה בעל המקרקעין רשאי וחופשי למכור אותו לכל אדם אחר. יחד עם זאת, סעיף 104 לחוק קובע שאם בעל המקרקעין מעוניין לתת אותם במתנה, הוא אינו חייב להציע אותם קודם לכן לבעל זכות הקדימה, אם כי זכות הקדימה תעבור ותחול גם על מי שקיבל את המקרקעין במתנה.

ניתן ליצור זכות קדימה מכח הסכם שנערך בין בעל המקרקעין לבעל זכות הקדימה ונרשם בטאבו.

בנוסף ניתן לקבל זכות קדימה מכח ירושה משותפת של משק חקלאי לפי חוק הירושה, או צוואה שקיבלה צו לקיום צוואה. כלומר, כאשר מספר יורשים ירשו יחדיו משק חקלאי, אף יורש לא יוכל למכור לאדם אחר את חלקו במשק לפני שהוא הציע אותו ליורשים האחרים.

כמו כן קיימת זכות קדימה לבני זוג שהינם בעלים במשותף על דירת מגורים, בית עסק, או משק חקלאי. בכל אחד מהמקרים הללו, לא יוכל בן זוג למכור את חלקו בנכס המקרקעין לצד שלישי, מבלי שהוא הציע אותו קודם לכן לבן הזוג השני.

במידה שבעל נכס מקרקעין שכפוף לזכות הקדימה מעוניין למכור אותו, עליו למסור לבעל זכות הקדימה הודעה בכתב על כך בצירוף המחיר שהוא דורש, ולשגר העתק מההודעה לרשם המקרקעין. במידה שבעל זכות הקדימה מעוניין לרכוש את הנכס, עליו תוך 30 יום לשלם את המחיר ואת תשלומי המסים הנדרשים, או להפקיד את הכספים בידי רשם המקרקעין, ובמקרה כזה יראו את הצדדים כאילו נעשתה עסקה. במידה שבעל זכות הקדימה לא יעשה כן, הוא ייחשב כמי שוויתר על זכות הקדימה, ובמקרה כזה בעל המקרקעין יהיה רשאי למכור את המקרקעין תוך 6 חודשים מיום הסירוב, בתנאי שמחיר המכירה לא יפחת ממחיר ההצעה שהגיש לבעל זכות הקדימה.

שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין