פירוק שיתוף במקרקעין - סקירה כללית

המצבים בהם נדרש פירוק שיתוף

ישנם כיום נכסי מקרקעין רבים שהבעלות בהם משותפת למספר בעלים.

השיתוף במקרקעין יכול להיות בשטח חקלאי אשר יש לו בעלים רבים, בשטחים ש"הופשרו" לבנייה ובמסגרת הליך של איחוד וחלוקה רשויות התכנון איחדו מספר בעלים לחלקה אחת ואפילו בדירת מגורים, בין אם מדובר ביורשים של דירה או בזוג שרכש יחד דירה.

פעמים רבות הנכסים המשותפים לא מנוצלים כהלכה, אם בכלל, והשותפים יכולים במאמץ משותף להפיק מהם ריווח משמעותי.

כך לדוגמה, שותפים בקרקע שהופשרה יכולים לקדם בה הקמה עצמית של בניין מגורים או התקשרות בהסכם קומבינציה עם קבלן וכיו"ב. בדרך זו בעלי הקרקע יכולים לנצל עד תום את זכויותיהם בקרקע, באופן שלאחר הניצול הם יפיקו מכך רווח מירבי מהמקרקעין.

במקרים בהם אין שיתוף פעולה בין הבעלים, או חמור מכך, ישנם סכסוכים בין הבעלים, יתכן וכדאי לפרק את השיתוף במקרקעין, ולצורך כך נקבעו הליכים מיוחדים בחוק.

פירוק השיתוף במקרקעין יכול להיווצר גם במקרה בו אחד או יותר מהבעלים במקרקעין, אך לא כולם, ירצו לממש את זכויותיהם במקרקעין. אם אותו יחיד בעלים יאלץ למכור לבדו את זכויותיו, המהוות רק חלק מהזכויות במקרקעין, הוא יקבל בד"כ שווי נמוך יותר לחלקו, לעומת השווי שהיה מקבל אם המקרקעין היו נמכרים בשלמות, על מלוא זכויותיהם.

פירוק השיתוף כזכות יסוד בדיני מקרקעין

בעקבות חוסר היכולת להפיק את מירב התועלת מהמקרקעין במקרה של ריבוי בעלים, נקבע בסעיף 37 לחוק המקרקעין, השתכ"ט-1969, והפסיקה בעקבותיו, כי זכותו של כל שותף לפרק את השיתוף במקרקעין. זכות זו נחשבת לזכות יסודית, שכן הסדרים המגבילים את פירוק השיתוף פוגעים ברווחה ובתועלת המצרפית.

ברוח זו נקבע גם באותו הסעיף, כי אם בהסכם שיתוף קיימת תניה המגבילה את פירוק השיתוף, רשאי בית המשפט, אם עברו למעלה משלוש שנים מחתימתו של הסכם השיתוף, להורות על פירוק השיתוף על אף התניה הנ"ל.

הדרכים העיקריות לפירוק 

דרך המלך לפירוק השיתוף היא בהסכמה של השותפים. השותפים עצמם יכולים להסכים על עקרונות לפירוק השיתוף, על המנגנון לפירוק השיתוף וכיו"ב.

עם זאת, במקרים רבים לא מצליחים השותפים להגיע להסכמה ופעמים רבות פירוק השיתוף מגיע לפתחו של בית המשפט, על-ידי אחד השותפים במקרקעין.

בחוק המקרקעין נקבע כי ברירת המחדל בפירוק השיתוף היא באמצעות חלוקה בעין של המקרקעין. לדוגמה, אם ישנם שני שותפים המחזיקים בחלקים שווים במקרקעין בשטח של 5 דונם, בית המשפט ייטה להורות על פירוק השיתוף באופן שהמקרקעין יחולקו לשני מגרשים בשטח של 2.5 דונם כל אחד (כמובן שזו בהנחה שאין הבדלי שווי בין המגרשים והזכויות שניתנו להם, שכן חלקם של כל אחד מהשותפים במקרקעין מסמל שווי מסוים, ולא רק גודל פיזי של מגרש). חלוקה כאמור כפופה לאישור של רשויות התכנון וכפופה לדיני התכנון והבנייה.

הדרך הנוספת לפירוק השיתוף, שהיא משנית לחלוקה בעין של המקרקעין, היא באמצעות מכירת כל המקרקעין בדרך שנמכרים מקרקעין בהוצאה לפועל, או בדרך אחרת עליה יורה בית המשפט.

מכירה של כל המקרקעין לצד שלישי נחשבת דרך משנית, משום שהיא יוצרת ניתוק בין הבעלים לבין המקרקעין, אולם במקרים רבים אין מנוס מלהגיע אליה.

מכיוון ששיתוף במקרקעין יכול ליצור חיכוכים ומחלוקות, ולפיכך קשה יותר להוציא עסקאות אל הפועל, אז כפי שכבר הזכרנו לעיל, מכירת המקרקעין בשלמות יוצרת יתרון כלכלי לכל אחד מהשותפים, מכיוון שבד"כ הרוכש של כל הזכויות במקרקעין מוכן לשלם "פרמיה" נוספת המשקפת את העובדה שהוא לא צריך להתמודד עם שותפים אחרים לצורך מימוש זכויותיו במקרקעין.

עם זאת, לבית המשפט נתונה הזכות לקבוע דרך אחרת למכירה של המקרקעין "שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין", לדוגמה – בקביעת התמחרות בין השופים במקרקעין (בניגוד למכירה רגילה בהצעת המקרקעין לציבור).

דרך נוספת לפירוק השיתוף היא ייחודית לבניינים (לרוב), אשר אינם רשומים כבתים משותפים. בדרך זו, פירוק השיתוף נעשה על-ידי רישום הבניין כבית משותף, כך שכל אחד מהבעלים יקבל דירות בבעלותו הבלעדית בבניין, ובמידת הצורך ניתן לקבוע תשלומי איזון בין הצדדים.

יש לציין, כי רישום בית משותף אינו מפסיק את השיתוף, אלא רק מצמצם אותו, משום שעל אף שלכל אחד מהבעלים יש דירות משלו, עדיין יש שיתוף בחלקים המשותפים בבניין (רכוש משותף) ובזכויות על החלקה. על הבעיות המיוחדות של פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף ראוי להקדיש מאמר נפרד, אך מספיק שנציין כי יכול ובית המשפט לא יורה על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, אם יש לו חשש סביר להאמין שהדבר לא יפתור את הסכסוכים בין בעלי הזכויות.

רשימה קצרה זו ודאי שאינה ממצה את כל ההוראות וההלכות הנוגעות לפירוקי שיתוף במקרקעין, ויש להתאים את המסלול המשפטי בהתאם לנסיבות הפרטניות של כל שיתוף.

שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום נדלן