ערבויות חוק מכר במיזמי תמ"א 38/2

במיזמים של תמ"א 38/2, מקבלים הדיירים ערבות בנקאית, בגובה שוויה של הדירה החדשה אותה הם אמורים לקבל.

ברוב המקרים, מסכימים הצדדים כי הערבות הנ"ל תהיה בנוסח של "ערבות חוק מכר", אשר קבוע בתקנות, כנוסח הערבות אותה מחויבים קבלנים למסור לרוכשי דירות, בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.

חשוב להבין את המשמעות של בחירה זו.  

כשרוכשי דירה ניצבים מול קבלן, פערי הכוחות אינם מאפשרים משא ומתן על נוסח הערבות, ועל כן מדובר במעין "גזירה משמיים". אך כאשר מדובר במיזם בנייה המבוסס על זכויות לפי תמ"א 38/2 (תוכנית החיזוק הארצית בפני רעיות אדמה, המאפשרת הריסתו של בניין והקמתו מחדש עם זכויות נוספות), יחסי הכוחות שונים, הן משום שמדובר בבעלי הקרקע, עליהם מבקש להקים הקבלן את הבניין החדש, והן משום שבשוק כיום, ישנם קבלנים ויזמים רבים, המתחרים על כל מיזם (אם כי יש לסייג זאת בעיקר למרכז הארץ).

במהות ערבות חוק המכר, נקבעו המקרים בהם ניתן יהיה לממש את הערבות:

"אם המוכר לא יוכל להעביר לכם בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית (למעט עיקול שהוטל לבקשתכם או כנגדכם) או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע (להלן – הצווים), או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה."

כפי שניתן לראות, ישנם בערבות חוק המכר מקריים המוגדרים בצורה טכנית (עיקול שהוטל או צו שניתן) ומקרה המוגדר בצורה עמומה, אך עם רף הוכחה מאוד גבוה – "נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה".

ראוי לציין, כי מימוש הערבות כפוף לקבלת פסק דין המאשר כי התקיימה העילה למימושה של הערבות, או במקרה של מניעה מוחלטת, יכול גם הבנק המלווה, שהנפיק את הערבות, לאשר למחזיקי הערבות כי לדעתו קיימת מניעה מוחלטת למסירת הדירות.

מהי מניעה מוחלטת?

אין תשובה ברורה לשאלה זו. ברור לכל העוסקים במקרקעין, כי הידרדרות של מיזמים, לא קורית לרוב באבחה אחת (אם כי יש מקרים בהם הקבלן קורס מבחינה כלכלית, והדבר עלול להראות לדיירים כעניין פתאומי), אלא שההידרדרות של המיזם קורית בשלבים. ראשית, בעיכוב קל בקבלת תשובות מהקבלן, לאחר מכן הקבלן מתחיל לצמצם את כוח העבודה, מה שמוביל לעיכוב קל בבנייה, שמתפתח ככל שהזמן חולף לעיכוב חמור, כאשר בין לבין יתכן ומתחילים הליכים משפטיים מול הקבלן וצדדים שלישיים (קבלני משנה, ספקים, יועצים וכיו"ב), ואפילו בין הקבלן לבין הדיירים או מי מהם, וכך מיזם שהוסכם כי יסתיים תוך 24 חודשים ממועד תחילת הבנייה, יכול להימשך 36 חודשים, 40 חודשים או יותר, כאשר למרבה הצער, לא מדובר במקרה חד פעמי, וניתן לשמוע על מיזמים רבים שהסתבכו (מדובר בדוגמה בלבד).

אם כן מתי ישנה מניעה מוחלטת?

ברור כי קבלת פסק דין הקובע כי ישנה מניעה מוחלטת, אינו עניין מהיר ועלול לקחת שנים ארוכות. הבנק מצדו, לא יטה לקבוע במהרה כי ישנה מניעה מוחלטת, משום שהדבר יצריך אותו לשלם את סכומי הערבויות, בסך מיליונים רבים של שקלים, ויצריך את הבנק לממש את הקרקע כדי להשיב לעצמו את הסכום ששילם. בנוסף, ברור כי הדיירים עשויים לחשוב כי ישנה מניעה מוחלטת, זמן רב לפני שהקבלן או הבנק יסכימו לכך. הקבלן והבנק, ינסו לדחות את מועד מימוש הערבויות כמה שניתן, כאשר ברור לכולם, לפחות ביחס לבנק, כי אורך הנשימה שלו ארוך במידה ניכרת מזה של הדיירים. כך עלולים למצוא עצמם הדיירים, חודשים ואף שנים לאחר מועד המסירה הקבוע בהסכם, במאבקים בנסיון לממש את הערבויות שבידם.

יש פתרון לבעיה. הדיירים יכולים להגיע להסכמה עם הקבלן (המונח קבלן בהקשר זה יכול כמובן להיות גם יזם) כי תינתנה להם ערבויות חוק מכר "משופרות". השיפור מתבטא בכך, שיהיה מועד קשיח שלאחריו ניתן יהיה לממש את הערבות. כמובן שלא מדובר על מועד המסירה הצפוי או אפילו חודשים מעטים אחריו, אלא, לדוגמה, שנה לאחר מועד המסירה. ככל שהקבלן לא מוסר את הדירות החדשות לדיירים לאחר שנה, יוכלו הדיירים לפנות לבנק ולממש את הערבות שבידם.

מספר הערות לעניין זה:

• במימוש הערבות, מוותרים הדיירים על זכותם לקבל את הדירה, שכן קיבלו את שוויה של הדירה בכסף.

• מימוש הערבות לא יכסה את כל הנזקים שיגרמו לדיירים, שכן סכום הערבות אינו כולל סכום עבור נזקים בכוח.

• ככלל, העמלה שהקבלן יצטרך לשלם עבור הערבות המשופרת, תהיה גבוהה מהעמלה אותה היה נדרש לשלם עבור ערבות חוק מכר רגילה, על כן יתכן והקבלן ירצה להפחית או לשדרג מטה (downgrade) חלק מרכיבי התמורה אותה יקבלו הדיירים. בנוסף, יתכן וקבלנים קטנים יתקשו במו"מ מול הבנק לסכם איתם את נוסח הערבות המשופרת.

האמור ברשימה זו, נגע בצורה שטחית אך ורק בנושא הערבויות אותן מקבלים הדיירים בגין שווי הדירה, ולא התייחס לסוגי הערבויות והביטחונות האחרים בעסקאות תמ"א ובמנגנוני הכרעת סכסוכים שונים. 

שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום נדלן