רכישת דירה מקבלן ללא היתר - האם כדאי?
רכישת דירה מקבלן ללא היתר – האם כדאי? על שאלה כה חשובה זו, מוזמנים לעיין במאמרו של עורך הדין תום חיימוב.
רכישת דירה היא צעד גדול בחייו של אדם, שמהווה שיא של מימוש היכולת הכלכלית ועבור רבים מאיתנו גם הגשמת חלום. כאשר מגיע למעמד רכישת הדירה הוא רוצה להאמין שהמוצר שהוא רוכש תקין, מעוגן בחוק וזכאי לכל הזכויות המשפטיות בעבור דירה, אך לצערנו זה לא תמיד המצב ודירות רבות נמכרות לעיתים ללא אישורים וללא היתר בנייה.
היתר בנייה הוא האישור מצד הרשות המקומית להתחלת העבודה על פרויקט הבנייה. בתהליך הארוך (והמייגע) של תכנון ורישוי הפרויקט, היתר הבנייה הוא התוצר הסופי, הגושפנקה לכך שהפרויקט יוצא לדרך. בישראל אין שום חוק שמונע מאנשים למכור דירות ללא היתר בנייה. מותר למכור דירות אפילו במצבים שבהם תוכניות הבנייה אינן תואמות כלל את התב״ע (תוכנית בניין עיר) המקומית. לא רק זה, סעיף 2 לחוק המכר (״חוק המכר הבטחת השקעות״) מאפשר בצורה חוקית את אותן רכישות דירה ללא היתר בנייה, ולמעשה מותר לקבלן לגבות עד 7% ממחיר הדירה גם ללא הנפקת היתר הבניה.
בגלל הבעייתיות שבמכירת דירות ״על הנייר״ וזכויות על דירה שעדיין לא קיימת, נכנס תיקון מספר 9 לחוק אשר נועד להגן על רוכשי הדירות מפני עסקאות שקריות ו״עוקץ״ אפשרי. התיקון מחייב את הקבלן לפרט בפני רוכש הדירה מהו המועד הצפוי למתן ההיתר, ולמעשה להתחייב על תאריך מסוים. במידה והקבלן לא עושה זאת ניתן לבטל את הסכם הרכישה. בנוסף, במידה ואכן צוין מועד צפוי לקבלת היתר אך תוך 60 יום מאותו מועד לא התקבל שום היתר – רוכש הדירה יכול לבטל את ההסכם. מיותר לציין שביטול הסכם בנסיבות אלו מזכה את הרוכש במלוא כספו. יש לציין כי נכון לכתיבת שורות אלו תיקון החוק לא צפוי לחול על קבוצות רכישה בשל העובדה שגם החוק עצמו לא חל על מארגני קבוצות רכישה כלל.
לאור כל אלו, אנו מבינים שגם היום ניתן לרכוש דירה מקבלן ללא היתר, ויש אפילו מי שרואים יתרונות למהלך. היתרון המהותי ביותר הוא ההשפעה על המחיר. בגלל חוסר הוודאות של הקבלן בנוגע להיתר הבנייה – רוכשי הדירות נמצאים בעמדת כוח ויכולים לדרוש הנחה במחיר הדירה. ההנחה המוצעת בעת רכישת דירה ללא היתר עשויה להגיע לגובה של 15% ממחיר השוק, וזה כבר הופך לשיקול מהותי בעת ההחלטה.
אז לשאלת מיליון הדולר – האם ניתן לרכוש דירה מקבלן ללא היתר בנייה? ראינו שהתשובה היא כן. אך חשוב להעמיק בידע ולשקול כל מקרה לגופו. במידה והתקבלה ההחלטה ואתם לפני רכישת דירה מקבלן כשעוד אין לה היתר בנייה, חשוב להבין שהסיכונים וחוסר הוודאות מחייבים ליווי. ההמלצה הטובה ביותר היא להיעזר בעורך דין מומחה על מנת לוודא שהעסקה אכן תצא לפועל. בנוסף לליווי, ישנן מספר בדיקות מקדימות שמומלץ לעשות בטרם רכישת הדירה על מנת לנסות להבטיח שלא תיפלו קורבן לעוקץ:
- בדיקת רקע על הקבלן והיזם – תחילה חפשו בגוגל את שמם של הקבלן, היזם והחברות שלהם, בדקו האם יש תביעות על שמם או כתבות שמעידות על רקע מפוקפק. בנוסף וודאו שלקבלן יש רישיון בתוקף, בדקו את טיב הבנייה על ידי ביקור בבניינים קודמים שהוא בנה ושיח עם הדיירים שם. לגבי היזם, נסו לבדוק את מצבו הכלכלי ועמידותו על ידי בדיקה במדריכי דירוג פיננסים.
- בדקו האם לפרויקט יש ליווי בנקאי שמפקח על הקבלן והתנהלותו ומעלה את הסיכויים שהכל יתנהל כשורה. במסגרת הליווי הבנק מלווה לקבלן כסף לצורך בניית הפרויקט. הוא פותח חשבון סגור בבנק בו מפקידים רוכשי הדירות את הסכום הנדרש ובתמורה הם מקבלים מהבנק את הערבות בגובה התשלומים ששילמו. לפני חתימה על החוזה בדקו היטב את נוסח הערבות הבנקאית וודאו שהיא אכן תהיה חד משמעית ותבטיח את זכויותיכם.
- הימנעו מטעויות נפוצות כמו חתימה על ״טופס רישום״ – מסמך בקשה לרכישת דירה מקבלן מתבצע בשלב מוקדם מאוד בו עוד לא הספקתם לבצע את כלל הבדיקות הדרושות לכם על מנת לקבל החלטה מושכלת, ועם חתימה על מסמך זה אתם עלולים לאבד את כוח המיקוח שלכם. במידה והחלטתם שכן לחתום, וודאו שכתוב בו במפורש שיש לכם את הזכות להחליט תוך פרק זמן סביר שלא לחתום על ההסכם, ולקבל החזר מלא של המקדמה.
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום נדלן
