פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,671)
14/01/2016 20:48
מרדכי
אי הכללת מחסן+חניה מהסכם השכירות של הדירה
אי הכללת מחסן+חניה מהסכם השכירות של הדירה
ברשותי דירה שקיבלתי מהקבלן שברצוני להשכיר
בחוזה השכירות שיש לי ברישא מופיע תיאור הנכס :
הואיל והמשכיר הינו בעלים של דירה אשר כתובתה ברחוב XXX בעיר בית שמש. המושכר הינו דירה בת 3 חדרים, בקומה שניה (דירה מספר 4) הכוללת מזגן חדש בסלון + חניה צמודה במגרש הבניין (להלן: "המושכר");
לדירה מוצמד בטאבו מחסן בקומת המרתף + חניה במגרש חניה של הבנין שאותם איני רוצה להשכיר
האם פשוט צריך להשמיטם מנוסח זה ?
או שנוסח הגדרת "המושכר" צריך להיות מפורט ככל האפשר (ע"מ להגדיר על מה הבעלות)
ובגוף החוזה להוסיף סעיף שחלקים אלו אינן חלק מהסכם השכירות ?
בתודה מראש
מרדכי
בחוזה השכירות שיש לי ברישא מופיע תיאור הנכס :
הואיל והמשכיר הינו בעלים של דירה אשר כתובתה ברחוב XXX בעיר בית שמש. המושכר הינו דירה בת 3 חדרים, בקומה שניה (דירה מספר 4) הכוללת מזגן חדש בסלון + חניה צמודה במגרש הבניין (להלן: "המושכר");
לדירה מוצמד בטאבו מחסן בקומת המרתף + חניה במגרש חניה של הבנין שאותם איני רוצה להשכיר
האם פשוט צריך להשמיטם מנוסח זה ?
או שנוסח הגדרת "המושכר" צריך להיות מפורט ככל האפשר (ע"מ להגדיר על מה הבעלות)
ובגוף החוזה להוסיף סעיף שחלקים אלו אינן חלק מהסכם השכירות ?
בתודה מראש
מרדכי
מרדכי שלום,
בהגדרת המוכשר דאג כי יופיע החלקים ברצונך להשכיר בפועל.
על מנת להיות בצד הבטוח, רשום באופן מפורש כי חלקים X אינם חלק מהמושכר וישארו בחזקתו של המשכיר.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
14/01/2016 10:32
שחר אפטוביצר
מבנה נייד\ צימר
מבנה נייד\ צימר
ברשותי משק , עם שני מבנים בחלקה א וב . חלקה ג מיודעת לחקלאות, מה נדרש על מנת להציב צימרים בחלקה ג? תודה !
שחר שלום,
ככל שמדובר באדמת מנהל יש לפנות לקבלת אישור על שינוי הייעוד מחקלאות לשינוי המבוקש.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
10/01/2016 18:51
טל
מוכרים שמעקבים עסקה
מוכרים שמעקבים עסקה
שלום,
אנו רוכשים בית ונתנו לעצמינו 3 חודשים עד שנקבל משכנתא ונשלם למוכר את התשלום השני מכספי המשכנתא (תשלום ראשון שולם על ידי ההון העצמי שלנו).
ידענו שהעסקה טיפטיפה יותר מורכבת בשל שמדובר בחברה משכנת עם כונס נכסים.
עברו חודש וחצי ועדיין לא נרשמה הערת הזהרה על שמינו בשל התנהלות איטית של המוכרים מול הבנק שלהם ומול החברה המשכנת. בנוסף לפני שבועיים נתנו להם טפסים מהבנק והסברנו להם את החשיבות של עמידה בזמנים מול הבנק (12 יום) אך הטפסים עדיין לא נחתמו וזה לא נראה באופק.
ה-3 חודשים שנתנו לעצמינו מתחילים להיגמר לנו.
בחוזה רשום שהתשלום מכספי המשכנתא ינתן למוכר רק אחרי רישום הערת אזהרה, אך הוא לא מגביל את המוכר בזמן והחוזה לא מתנה תשלום למוכר בקבלת משכנתא.
מה האפשרויות המשפטיות שעומדות בפנינו ?
אנו רוכשים בית ונתנו לעצמינו 3 חודשים עד שנקבל משכנתא ונשלם למוכר את התשלום השני מכספי המשכנתא (תשלום ראשון שולם על ידי ההון העצמי שלנו).
ידענו שהעסקה טיפטיפה יותר מורכבת בשל שמדובר בחברה משכנת עם כונס נכסים.
עברו חודש וחצי ועדיין לא נרשמה הערת הזהרה על שמינו בשל התנהלות איטית של המוכרים מול הבנק שלהם ומול החברה המשכנת. בנוסף לפני שבועיים נתנו להם טפסים מהבנק והסברנו להם את החשיבות של עמידה בזמנים מול הבנק (12 יום) אך הטפסים עדיין לא נחתמו וזה לא נראה באופק.
ה-3 חודשים שנתנו לעצמינו מתחילים להיגמר לנו.
בחוזה רשום שהתשלום מכספי המשכנתא ינתן למוכר רק אחרי רישום הערת אזהרה, אך הוא לא מגביל את המוכר בזמן והחוזה לא מתנה תשלום למוכר בקבלת משכנתא.
מה האפשרויות המשפטיות שעומדות בפנינו ?
טל שלום,
על מנת לענות על השאלה הנ"ל יש לקרוא בעיון את נוסח ההסכם עליו חתמתם - מלוא התשובות אמורות להופיע במסגרת ההסכם.
ממליץ לפנות באופן מיידי לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין כדי שיסייע לכם.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
08/01/2016 14:23
רוני
שטח דירה
שטח דירה
שלום
אנו קונים דירה מקבלן ובמפרט מצורף להסכם ובתוכנית שהציגו בפנינו כתוב ששטח הדירה הוא 160 מ"ר ושטח מרפסת השמש הוא 40 מ"ר (חלק ממרפסת השמש מקורה על ידי הקומה מעל). לעומת זאת, בהסכם נאמר ששטח הדירה הוא ברוטו וכולל שטח מרפסות מקורות וכן חלק יחסי ברכוש המשותף כולל פיר מעלית ומבוא לדירות.
הם כותבים שאם יש סתירה בין המפרט בין ההסכם, ההסכם גובר.
מה דעתך על זה? יוצא ששטח הדירה יהיה הרבה פחות מ-160 מטר כי יכלול את החלק המקורה של המרפסת וחלק מהשטח המשותף?
תודה מראש
אנו קונים דירה מקבלן ובמפרט מצורף להסכם ובתוכנית שהציגו בפנינו כתוב ששטח הדירה הוא 160 מ"ר ושטח מרפסת השמש הוא 40 מ"ר (חלק ממרפסת השמש מקורה על ידי הקומה מעל). לעומת זאת, בהסכם נאמר ששטח הדירה הוא ברוטו וכולל שטח מרפסות מקורות וכן חלק יחסי ברכוש המשותף כולל פיר מעלית ומבוא לדירות.
הם כותבים שאם יש סתירה בין המפרט בין ההסכם, ההסכם גובר.
מה דעתך על זה? יוצא ששטח הדירה יהיה הרבה פחות מ-160 מטר כי יכלול את החלק המקורה של המרפסת וחלק מהשטח המשותף?
תודה מראש
רוני שלום,
ראשית, בטרם תחתמו על הסכם מול קבלן הייתי ממליץ לכם בחום להיות מיוצגים על ידי עורך דין מטעכם (הרי עורך הדין של הקבלן אינו מייצג אתכם כלל ועיקר).
שנית, הבד"כ נהוג לכתוב הפוך, שהשטח הכתוב במפרט הוא הגובר - מציע לבחון את השוני בין המספרים בדקדוק רק תוך השווה לתשריטים שיצורפו להסכם.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
08/01/2016 13:50
אלי
עיכוב במסירת דירה מקבלן
עיכוב במסירת דירה מקבלן
שלום,
רכשתי דירה יד ראשונה בבניין קומות מקבלן. מועד האכלוס החוזי הוא 30.11.15.
נכון להיום יש איחור אל מול מועד האכלוס החוזי – הצפי כי יהיה איחור של לפחות 90 יום.
מבין שבהתאם לחוק מכר דירות , איחור של מעבר ל 60 יום מחייב בתשלום של שכר הדירה כפול 1.5 החל מיום ה 60 לאיחור ועבור משך האיחור מתאריך האכלוס המקורי. וכן כי הפיצויים ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש. כאשר הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
כמו כן, חלק מהדיירים שביקשו ליישם שינויים בדירה חתמו על סעיף המאפשר לקבלן לאחר ב45 יום בגין השינויים.
שתי שאלות,
איך דורשים את התשלום בגין האיחור מהקבלן?
האם האיחור של ה 45 יום בגין השינויים בדירה נכלל במניין הימים של האיחור ומקבלים את הפיצוי על האיחור רק לאחר 90+60 = 105 יום?
אשמח להמלצתכם,
תודה מראש
רכשתי דירה יד ראשונה בבניין קומות מקבלן. מועד האכלוס החוזי הוא 30.11.15.
נכון להיום יש איחור אל מול מועד האכלוס החוזי – הצפי כי יהיה איחור של לפחות 90 יום.
מבין שבהתאם לחוק מכר דירות , איחור של מעבר ל 60 יום מחייב בתשלום של שכר הדירה כפול 1.5 החל מיום ה 60 לאיחור ועבור משך האיחור מתאריך האכלוס המקורי. וכן כי הפיצויים ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש. כאשר הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
כמו כן, חלק מהדיירים שביקשו ליישם שינויים בדירה חתמו על סעיף המאפשר לקבלן לאחר ב45 יום בגין השינויים.
שתי שאלות,
איך דורשים את התשלום בגין האיחור מהקבלן?
האם האיחור של ה 45 יום בגין השינויים בדירה נכלל במניין הימים של האיחור ומקבלים את הפיצוי על האיחור רק לאחר 90+60 = 105 יום?
אשמח להמלצתכם,
תודה מראש
אלי שלום,
יש לקרוא את ההסכם עליו חתמת בעיון רב הואיל ורוב התשובות נמצאות בניסוחו.
באופן עקרוני, ככל שהדייר הזמין שינויים וחתם על איחור מוסכם, כמובן שתקופה זו לא תחשב כאיחור מצד הקבלן (שוב בהנחה והדבר נעשה באופן ברור וצויין ברחל בתך הקטנה בהסכם).
לגבי דרך בקשת התשלום - מכתב רשום, היה מוכן לטענות נגד מצד הקבלן.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
03/01/2016 18:29
מאיר אינהורן
מס שבח ומס רכישה
מס שבח ומס רכישה
בבעלותי דירה בירושלים בשווי 2.4 מליון ש"ח בה אני גר, לפני 3 שנים רכשתי דירה שניה בבאר שבע בסך 450,000 מפאת מרחק קשה לי לטפל בדירה ואני רוצה למכור ולקנות בירושלים.
מחיר הדירה המשוער 700,000 כיום, וברצוני לתכנן ולדעת כמה מס אשלם עבור המכירה, וכמה עבור הרכישה בירושלים כדי לבדוק את כדאיות המהלך.
האם מחשבים את הריביות ששילמתי בבנק על המשכנתא וההון העצמי כהוצאה למס שבח?
מחיר הדירה המשוער 700,000 כיום, וברצוני לתכנן ולדעת כמה מס אשלם עבור המכירה, וכמה עבור הרכישה בירושלים כדי לבדוק את כדאיות המהלך.
האם מחשבים את הריביות ששילמתי בבנק על המשכנתא וההון העצמי כהוצאה למס שבח?
מאיר שלום רב,
הון עצמי אינו נחשב כהוצאה לצורכי הפחתת מס השבח, לעומת הוצאות ריבית ריאליות בעמידה במספר תנאים.
ככל שתחפוץ ניתן לערוך עבורך חישוב מדוייק לגבי כל אחד מהתשלומים הנ"ל בהתבסס על קבלת נתונים נוספים ממך.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
31/12/2015 08:21
אלינור
מפתחות למקלט בבניין משותף
מפתחות למקלט בבניין משותף
שלום,
כיום קיימת מתיחות ביטחונית בגבול הצפון, אני מתגוררת בנהריה בבניין משותף.
האם לראש ועד הבית יש סמכות להחזיק מפתח יחיד למקלט? האם יש לה זכות להתנות לי את קבלת המפתח כדייר בבניין?
פניתי לעירייה ולמשטרה לקבל סיוע בנושא של קבלת מפתח למקלט והם לאחר בירור עם ראש הועד וסירובה ציינו שעלי לפנות לבית המשפט, מה עלי לעשות?
כיום קיימת מתיחות ביטחונית בגבול הצפון, אני מתגוררת בנהריה בבניין משותף.
האם לראש ועד הבית יש סמכות להחזיק מפתח יחיד למקלט? האם יש לה זכות להתנות לי את קבלת המפתח כדייר בבניין?
פניתי לעירייה ולמשטרה לקבל סיוע בנושא של קבלת מפתח למקלט והם לאחר בירור עם ראש הועד וסירובה ציינו שעלי לפנות לבית המשפט, מה עלי לעשות?
אלינור שלום,
המקלט נחשב רכוש משותף של ככל דיירי הבניין ולכן לאף אחד מהדיירים אין זכות לנהוג בו מנהג בעלים.
על המקלט להשאר פתוח, וכי ככל שנועלים אותו לכל אחד מדיירי הבניין יש זכות בסיסית לקבל מפתח.
ברמה המשפטית ואם אינכם מצליחים להגיע להבנות, ניתן לפנות למפקחת על הבתים המשותפים אשר תיתן צו לצורך כך.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
27/12/2015 14:34
גני
שימוש חורג בקרקע חקלאית
שימוש חורג בקרקע חקלאית
שבוע טוב,
קודם כל..אשמח לא לשפוט אותי על חוקיות המקרה וכדומה, ולנסות פשוט לעזור לי :)
נאמר ויש ברשותנו קרקע חקלאית בטאבו (לא של המינהל), וכעת היא משמשת כמקום לאכסנה פתוחה של ציוד קבלני,חומרי גלם וכדומה.
המקום באיזור השרון, תחת פיקוח של 'שרונים' (הועדה המקומית לתכנון ובניה).
אם שרונים הגיעו למקום וצילמו אותו. וירצו לפעול נגד השימוש החורג. מה אפשר לעשות?
יש תקדים להצליח לקבל אישור לשימוש חורג? יש פעולה שניתן לעשות על מנת אפילו לנסות ו'למשוך' את זה או לעכב? טיעונים מסויימים דרך עו"ד? (הייתי חקלאי 35 שנה ועכשיו בגילי איני יכול יותר, חקלאי כמובן שאין לי שום פנסיה והכסף הזה הוא הפנסיה שלי..למשל)
אשמח לקבל מידע בנושא!
תודה רבה רבה !
קודם כל..אשמח לא לשפוט אותי על חוקיות המקרה וכדומה, ולנסות פשוט לעזור לי :)
נאמר ויש ברשותנו קרקע חקלאית בטאבו (לא של המינהל), וכעת היא משמשת כמקום לאכסנה פתוחה של ציוד קבלני,חומרי גלם וכדומה.
המקום באיזור השרון, תחת פיקוח של 'שרונים' (הועדה המקומית לתכנון ובניה).
אם שרונים הגיעו למקום וצילמו אותו. וירצו לפעול נגד השימוש החורג. מה אפשר לעשות?
יש תקדים להצליח לקבל אישור לשימוש חורג? יש פעולה שניתן לעשות על מנת אפילו לנסות ו'למשוך' את זה או לעכב? טיעונים מסויימים דרך עו"ד? (הייתי חקלאי 35 שנה ועכשיו בגילי איני יכול יותר, חקלאי כמובן שאין לי שום פנסיה והכסף הזה הוא הפנסיה שלי..למשל)
אשמח לקבל מידע בנושא!
תודה רבה רבה !
שלום רב,
כמובן שישנה דרך להגיש בקשה לשימוש חורג - תלוי נסיבות והסברים שניתנים לרשות.
יש לבחון את המקרה שלך באופן פרטני ולהגיש בקשה באופן מיידי.
כמובן שישנם תקדימים רבים במסגרתם שונה הייעוד ואף באופן זמני וכל פעם הוארך מחדש.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
דודי שלו,
מוכר דירה אמור לשלם במכירתו מס שבח לרשות המסים בישראל, ולעיתים גם היטל השבחה לרשות המקומית.
על מנת לערוך חישוב שכזה יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים אישיים ולכן שאלתך אינה יכולה להענות במסגרת פורום זה.
ככל שתחפוץ אתה מוזמן לפנות אלי באופן ישיר ואערוך עבורך את החישוב הספציפי לך.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
24/12/2015 15:44
אלמונית חמודה
האם צריך לנקוב בחווד בסכום ירידת הערך לאחר התיקנים
האם צריך לנקוב בחווד בסכום ירידת הערך לאחר התיקנים
בפסיקה ישנה הכרה לכך שדירה מתוקנת (קרי דירה שניזוקה מרטיבות על הסמפטומים השונים) גם אם תתוקן יחול לגביה ירידת מחיר הנובעת מזו שזו דירה "מתוקנת" (על כל ההשלכות הפסיכולוגיות והאחרות שיהיו לרוכשים פוטנצאליים שישקלו לרוכשה וכולי....)
על מנת להוכיח לבית משפט את ירידת הערך לאחר התיקונים,
האם מספיק שתהיה חוו"ד שתקבע:
בדבר הליקויים כי תישאר ירידת ערך גם לאחריהם , תוך מתן דוג' בפסיקה לכך, ובנוסף תנקוב מה היה שווי ערך הדירה אלמלא היתה ניזוקה ואלמלא בוצעה בה התיקונים.
או שעל מנת להוכיח את ירידת ערך שתישאר לאחר התיקונים חייבים להמציא חווד שתקבע במפורש ותנקוב במפורש בסכום ירידת הערך לאחר התיקונים?
על מנת להוכיח לבית משפט את ירידת הערך לאחר התיקונים,
האם מספיק שתהיה חוו"ד שתקבע:
בדבר הליקויים כי תישאר ירידת ערך גם לאחריהם , תוך מתן דוג' בפסיקה לכך, ובנוסף תנקוב מה היה שווי ערך הדירה אלמלא היתה ניזוקה ואלמלא בוצעה בה התיקונים.
או שעל מנת להוכיח את ירידת ערך שתישאר לאחר התיקונים חייבים להמציא חווד שתקבע במפורש ותנקוב במפורש בסכום ירידת הערך לאחר התיקונים?
שלום רב,
ככל שנותן חו"ד יכול להתייחס לפסיקה הנ"ל ולהעריך את סכום ירידת הערך כתוצאה מהאקט הפסיכולוגי כמובן שהדבר יחול לסייע לך.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום נמקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד משה פרץ
"ליווי לכל אורך ההליך המשפטי אל מול הגורמים הרלוונטיים תוך דגש על מתן יחס אישי ומקצועי..."
עו"ד דרור הראל
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
עו"ד אלון כהן
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
עו"ד הדס מושקוביץ
בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים
עו"ד מהנדס משה גולני
"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap