פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,696)
04/06/2016 20:30
רועי
שינוי תאריך מסירת דירה מקבלן עקב שינויי דיירים
שינוי תאריך מסירת דירה מקבלן עקב שינויי דיירים
שלום רב. שאלה נוספת:
רכשנו דירה לפני כשנתיים מקבלן והיינו אמורים לקבל מפתחות בסוף חודש אפריל האחרון. נראה כי יחול עיקוב במסירה שיעלה על 60 יום.
כחלק משינויים שביצענו בדירה (הוספת שקעים, שדרוג ריצוף, הוספת נישה וכו') חייב אותנו הקבלן לחתום על הסכם המאפשר לו לאחר את מסירת הדירה ב 14 ימי עסקים (כ 3 שבועות מלאים).
נציין רק כי כל הבקשות הוגשו ועל ידינו והוסכמו לפני שנבנתה קומת הדירה וכשנה וחצי לפני המסירה המתוכננת ולכן לא היה צורך בשינוי של דבר בנוי, אלא בניה בצורה השונה (ואולי לעתים אם מורכבת יותר, כמו במקרה של הריצוף) מהמפרט המקורי אך באופן שאפשר לקבלן להיערך מראש לעבודה.
שאלתי היא : האם מדובר באיחור סביר/חוקי ?
אני שואל מאחר וקראתי על פסק דין של בית המשפט העליון מחודש פברואר האחרון שהתייחס לנושא האיחורים ושם נטען כי הקבלן צריך לצפות לכך שהקונה יבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה ולכן עליו להיערך בהתאם (מה גם שהחוק מאפשר לו לאחר ב 60 יום ללא צורך בפיצוי לדייר)
רכשנו דירה לפני כשנתיים מקבלן והיינו אמורים לקבל מפתחות בסוף חודש אפריל האחרון. נראה כי יחול עיקוב במסירה שיעלה על 60 יום.
כחלק משינויים שביצענו בדירה (הוספת שקעים, שדרוג ריצוף, הוספת נישה וכו') חייב אותנו הקבלן לחתום על הסכם המאפשר לו לאחר את מסירת הדירה ב 14 ימי עסקים (כ 3 שבועות מלאים).
נציין רק כי כל הבקשות הוגשו ועל ידינו והוסכמו לפני שנבנתה קומת הדירה וכשנה וחצי לפני המסירה המתוכננת ולכן לא היה צורך בשינוי של דבר בנוי, אלא בניה בצורה השונה (ואולי לעתים אם מורכבת יותר, כמו במקרה של הריצוף) מהמפרט המקורי אך באופן שאפשר לקבלן להיערך מראש לעבודה.
שאלתי היא : האם מדובר באיחור סביר/חוקי ?
אני שואל מאחר וקראתי על פסק דין של בית המשפט העליון מחודש פברואר האחרון שהתייחס לנושא האיחורים ושם נטען כי הקבלן צריך לצפות לכך שהקונה יבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה ולכן עליו להיערך בהתאם (מה גם שהחוק מאפשר לו לאחר ב 60 יום ללא צורך בפיצוי לדייר)
רועי,
אתה מבלבל בין מספר מושגים הקבועים בחוק.
באופן עקרוני, ככל שהסכמת מפורשות לדחיה של 14 ימים, הנ"ל סביר גם אם לא הגיוני שהשינוי ו/או חשוב מכך המועד בו נעשה ישפיעו באופן ישיר על מסירת הדירה.
פס"ד עליו אתה מדבר, מתייחס לשינויים מהותיים יותר ועל שהות גדולה הרבה יותר.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל: 03-6329444
04/06/2016 20:20
רועי
הפיצוי במקרה של איחור במסירה כאשר מצויין סכום בחוזה
הפיצוי במקרה של איחור במסירה כאשר מצויין סכום בחוזה
שלום רב. אשמח אם תוכלו לעזור בנושא הבא:
רכשנו דירה לפני כשנתיים מקבלן והיינו אמורים לקבל מפתחות בסוף חודש אפריל האחרון.
נראה כי יחול עיקוב במסירה שיעלה על 60 יום. במעמד חתימת החוזה, הסכמנו על פיצוי באיחור במסירה על סך אחוז מסוים משווי הדירה (צמוד למדד תשומת הבניה) כך סכום הפיצוי (לפני הכפלה ב 1.5) עומד על 3500 ש"ח. מצויים בחוזה "והצדדים מסכימים כי הפיצוי כאמור מהווה את הפיצוי המפורט בס' 5א. (א) (1) לחוק המכר דירות". מבדיקה שערכנו בימים האחרונים הן בפורומים של השכונה אליה אנחנו עוברים והן מאתר yad2, אנחנו מבינים שעלות שכירות דירה דומה היום הינה כ - 5400 ש"ח בערך המהווים סכום הגבוה משמעותית מזה שהסכמנו עליו בחוזה (גם בגלל שלא הכרנו טוב את החוק בזמנו וגם מאחר ומחירי השכירות בשכונה עלו משמעותית בשנתיים האחרונות מאז חתמנו על החוזה).
שתי שאלות:
1. האם "סינדלנו" את עצמנו בחוזה כאשר הכמנו על הפיצוי (לא שהיו לנו הרבה ברירות...) או שמא החוק קובע את הסכום הגבוה מבין זה שרשום בחוזה לבין זה שקיים בפועל?
2. כיצד ניתן לקבל קביעה עבור "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה" כפי שקובע החוק? הרי לא נראה סביר שכל מקרה שדייר לא יסכים על סכום עם קבלן יצטרכו השניים לפנות לבית משפט ולמנות שמאיים...
תודה רבה
רכשנו דירה לפני כשנתיים מקבלן והיינו אמורים לקבל מפתחות בסוף חודש אפריל האחרון.
נראה כי יחול עיקוב במסירה שיעלה על 60 יום. במעמד חתימת החוזה, הסכמנו על פיצוי באיחור במסירה על סך אחוז מסוים משווי הדירה (צמוד למדד תשומת הבניה) כך סכום הפיצוי (לפני הכפלה ב 1.5) עומד על 3500 ש"ח. מצויים בחוזה "והצדדים מסכימים כי הפיצוי כאמור מהווה את הפיצוי המפורט בס' 5א. (א) (1) לחוק המכר דירות". מבדיקה שערכנו בימים האחרונים הן בפורומים של השכונה אליה אנחנו עוברים והן מאתר yad2, אנחנו מבינים שעלות שכירות דירה דומה היום הינה כ - 5400 ש"ח בערך המהווים סכום הגבוה משמעותית מזה שהסכמנו עליו בחוזה (גם בגלל שלא הכרנו טוב את החוק בזמנו וגם מאחר ומחירי השכירות בשכונה עלו משמעותית בשנתיים האחרונות מאז חתמנו על החוזה).
שתי שאלות:
1. האם "סינדלנו" את עצמנו בחוזה כאשר הכמנו על הפיצוי (לא שהיו לנו הרבה ברירות...) או שמא החוק קובע את הסכום הגבוה מבין זה שרשום בחוזה לבין זה שקיים בפועל?
2. כיצד ניתן לקבל קביעה עבור "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה" כפי שקובע החוק? הרי לא נראה סביר שכל מקרה שדייר לא יסכים על סכום עם קבלן יצטרכו השניים לפנות לבית משפט ולמנות שמאיים...
תודה רבה
רועי שלום ,
1. חוק המכר בעניין קובע מפורשות: "זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה מביניהם"
2. ניתן לערוך בדיקה באתר מדל"ן, ככל שאין הסכמה בין הצדדים אין מנוס ופונים לערכאות משפטיות.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל: 03-6329444
03/06/2016 10:12
Ben Dov Matitiahu
תקנון המצוי-סירוב וועד הבית להציג דוחות כספיים חצי שנתיים-אין רישומים-אין כלום-
תקנון המצוי-סירוב וועד הבית להציג דוחות כספיים חצי שנתיים-אין רישומים-אין כלום-
מכיוון שאנוכי דרש ללכת על פי החוק הוועד המורכב מאיש אחד מחבל ברכבי ואיני מסוגל לחנות בחניה פרטית שלי-מה עושים?
שלום רב,
תלונה במשטרה + תביעה בגין מטרד ליחיד הכולל צווים האוסרים על הפרעה לחניית רכבך.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל: 03-6329444
02/06/2016 06:23
ידאעי שמעון
פסק דין חלוט בלתי ניתן לביצוע
פסק דין חלוט בלתי ניתן לביצוע
בשנת 2007 ניתן פס"ד נגדי בבית משפט השלום באשדוד שהיום הוא חלוט שלא ניתן לבצעו הלכה למעשה. דרוש לי עו"ד ממולח ובעל ניסיון בתחום. בנוסף, אני מחפש עו"ד לרשלנות של עורכי דין ותביעה נגד פלפון.
שמעון שלום,
משאלתך לא ניתן להבין את הנושא לגבי ניתן פס"ד חלוט ומה רצונך לעשות עימו,
ממליץ כי תפנה ייעוץ פרטני גם לגבי שתי התביעות הנוספות.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל: 03-6329444
31/05/2016 11:14
משה
תוקף צו עיקול על קרקע כתוצאה מזכייה בתביעה אזרחית
תוקף צו עיקול על קרקע כתוצאה מזכייה בתביעה אזרחית
זכינו בתביעה אזרחית כספית ובעקבותיה בית המשפט הוציא לבקשתנו צו עיקול על קרקע של הנתבע, עיקול שנרשם בטאבו.
הליכי הוצאה לפועל נגד החייב (=הנתבע) לא צלחו עקב אי שיתוף פעולה מצדו.
האם העיקול לטובתנו על סמך התביעה האזרחית המקורית עדיין בתוקף? האם בכלל יש תוקף לצווי עיקול של בית המשפט?
למיטב זכרוני, בצו עצמו לא הופיע תאריך תוקף.
יש לציין, שמאז הזכייה בתביעה עברו 3 שנים, וקיים עיקול נוסף על אותה הקרקע.
לאחרונה ניתן נגד החייב צו כינוס נכסים באמצעות הכונס הרשמי, והגשנו תביעת חוב במסגרת צו הכינוס, תביעה אחת ממספר תביעות של גורמים אחרים.
האם עצם העיקול לטובתנו נותן לנו קדימות במימוש הקרקע לעומת תביעות החוב האחרות?
הליכי הוצאה לפועל נגד החייב (=הנתבע) לא צלחו עקב אי שיתוף פעולה מצדו.
האם העיקול לטובתנו על סמך התביעה האזרחית המקורית עדיין בתוקף? האם בכלל יש תוקף לצווי עיקול של בית המשפט?
למיטב זכרוני, בצו עצמו לא הופיע תאריך תוקף.
יש לציין, שמאז הזכייה בתביעה עברו 3 שנים, וקיים עיקול נוסף על אותה הקרקע.
לאחרונה ניתן נגד החייב צו כינוס נכסים באמצעות הכונס הרשמי, והגשנו תביעת חוב במסגרת צו הכינוס, תביעה אחת ממספר תביעות של גורמים אחרים.
האם עצם העיקול לטובתנו נותן לנו קדימות במימוש הקרקע לעומת תביעות החוב האחרות?
משה שלום,
העיקול שנרשם על ידכם הינו ללא תאריך תפוגה ולכן עדיין תקף.
לעניין סדר הקדימות, יש לבחון זאת במסגרת ההליך עצמו לא ניתן לענות על שאלה זו ללא בחינת שלל תביעות החוב על ידי הכונס או המנהל המיוחד.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל: 03-6329444
30/05/2016 06:40
אלי
אופציה
אופציה
עד כמה נופץ רכישת דירות עי סוחר דירות באמצעות אופציה דווקא-ובכל מקרה , מה יתרונות האופציה מבחינתו?
אלי שלום,
חוק מיסוי מקרקעין מאפשר בתנאים מסויימים, לרכוש אופציה על מקרקעין (במקרה זה דירה) בסכום מסויים ולסחר אותה לאחר, עסקה זו פטורה ממס בשלב זה.
מחסר האופציה מרוויח למעשה את ההפרש בין מחיר האופציה למחיר שהוא מוכר לך, מה שנקרא בהגהה מקצועית "דמי סיחור".
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל: 03-6329444
29/05/2016 19:27
אהוד
פירוק שותפות מנכד דייר מוגן ?
פירוק שותפות מנכד דייר מוגן ?
ברצוני לבצע פירוק שותפות מדירת אמי אשר ירשה מכוח צו ירושה כ 25 % לצערי מכוח צו ירושה ירש הנכד מצד אחות אמי כ 75 % בשיחות נעימות אשר נערכו בין הצדדים לשם קניית צד ה 75% את צד ה 25% טען הנכד שהינו דייר מוגן היות וסעד וגר עם סבתו למשך כ 6 חודשים וכן אין ברשותו דירה נוספת ואינו מעוניין לבצע פירוק שותפות עימנו כדירה פנויה
ברצוני לציין שהנכד לא הציג בפנינו שם מסמך המאשר תשלום דמי מפתח לדירה אשר ירש כמו כן לנכד חובות רבים במנהל מקרקיעי ישראל לנכס זה
שאלתי
האם ניתן לבצע פירוק שותפות לדייר מוגן ?
מי הוא דייר מוגן ? האם ניתן לקבל את זכות הדיור המוגן בירושה ?
האם ניתן להיות גם בעל זכות במקרקעין כ 75% וכן גם דייר מוגן ?
אהוד
ברצוני לציין שהנכד לא הציג בפנינו שם מסמך המאשר תשלום דמי מפתח לדירה אשר ירש כמו כן לנכד חובות רבים במנהל מקרקיעי ישראל לנכס זה
שאלתי
האם ניתן לבצע פירוק שותפות לדייר מוגן ?
מי הוא דייר מוגן ? האם ניתן לקבל את זכות הדיור המוגן בירושה ?
האם ניתן להיות גם בעל זכות במקרקעין כ 75% וכן גם דייר מוגן ?
אהוד
אהוד שלום,
שאלתך מורכבת ממשתנים ועובדות רבות ועל כן אנסה לקלוע לסיטואציה המתאימה.
זכות הדיירות המוגנת אינה עוברת בירושה. גורלה של הזכות ייקבע אך ורק לפי הוראות חוק הגנת הדייר : העברת זכות במסגרת חילופי דיירים או העברה לבן משפחה.
למיטב הבנתי משאלתך סבתך לא הייתה דיירת מוגנת אלא בעלת הנכס ולכן גם אם התגורר עימה 6 חודשים לפני פטירתה אין בכך כדי להפוכו לדייר מוגן.
כמובן שניתן לבצע פירוק שיתוף במצב דברים זה, כפי שהבהרתי אין מדובר בדייר מוגן אלא בבעלים במשותף.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל: 03-6329444
27/05/2016 04:49
אורי
מכירת דירת מתנה
מכירת דירת מתנה
אני אמור לקבל דירת מגורים במתנה רק בשנת 2018 ( דירה עכשיו בבניה)
אני רוצה למכור אותה ב 2018 ולא עומד בתקופת הצינון.האם אפשר למכור אותה
ולשלם מס שבח לפי מס מוטב לינארית החדשה ? (פטור עד 1-1-204 )
אני רוצה למכור אותה ב 2018 ולא עומד בתקופת הצינון.האם אפשר למכור אותה
ולשלם מס שבח לפי מס מוטב לינארית החדשה ? (פטור עד 1-1-204 )
אורי שלום,
שים לב שחוקי המס עוד יכולים להשתנות עד לשנת 2018, אבל בהסתכלות על המצב המשפטי כיום, קח בחשבון שהחל משנת 2018 לא יהיה מס מוטב (לינארי) הנ"ל אמור להסתיים ב31.12.2017.
בנוסף, לא תוכל להתגבר על תקופת הצינון, קח בחשבון שאם הבניה מסתיימת ב2018 לא תוכל למכור את הדירה בפטור אלא אם תחזיק בה לפחות 18 חודשים.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
26/05/2016 18:41
חיים
שטחי חלל לאחר קבלת טאבו
שטחי חלל לאחר קבלת טאבו
במספר בניינים טרם קבלת הטאבו (לאחרונה) האחיזה היתה בידי העמותה, מהבנייה 15 שנה, בחוזה רכישת הדירה עם העמותה נכתב שלא מוכרים את שטחי החלל, האם לאחר קבלת הטאבו לדירה, יש תוקף לרכישת שטחי חלל מהעמותה(קיימת עדין ברשם העמותות)
חיים שלום,
יש לבחון את רישום הבית המשותף ואת התקנון שלו, ככל אלו היו תנאי הרכישה הנ"ל אמור להיות מוסדר גם בסגרת רישום הבית המשותף.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
28/05/2016 10:25
אריק
איחור במסירת הדירה – מבצע צוק איתן
איחור במסירת הדירה – מבצע צוק איתן
שלום,
מעוניין לדעת באילו מקרים חברה קבלנית יכולה לתרץ את האיחור במסירת הדירה בגלל מבצע "צוק איתן" (מלבד הסעיף הכללי שכל חברה מוסיפה בחוזה המכר – כח עליון) ?
האם קיים אישור כל שהוא ממשרד ממשלתי או רשות המיסים המאפשר לה לעשות זאת (פרטנית לכל חברה) ?
האם עצם הפיצוי לחברה בגין המבצע על ידי רשות המיסים אינו מאפשר לה לתרץ את האיחור במסירה הדירה בגין אותה סיבה (חנייה כפולה).
האם במידה וקיימים דיירים שרכשו את הדירה לאחר צוק איתן ומועד המסירה שלהם זהה לאלו שרכשו את הדירה לפני המבצע סותר את הטענות לאיחור בגין המבצע על ידי הקבלן.
תודה
מעוניין לדעת באילו מקרים חברה קבלנית יכולה לתרץ את האיחור במסירת הדירה בגלל מבצע "צוק איתן" (מלבד הסעיף הכללי שכל חברה מוסיפה בחוזה המכר – כח עליון) ?
האם קיים אישור כל שהוא ממשרד ממשלתי או רשות המיסים המאפשר לה לעשות זאת (פרטנית לכל חברה) ?
האם עצם הפיצוי לחברה בגין המבצע על ידי רשות המיסים אינו מאפשר לה לתרץ את האיחור במסירה הדירה בגין אותה סיבה (חנייה כפולה).
האם במידה וקיימים דיירים שרכשו את הדירה לאחר צוק איתן ומועד המסירה שלהם זהה לאלו שרכשו את הדירה לפני המבצע סותר את הטענות לאיחור בגין המבצע על ידי הקבלן.
תודה
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד הדס מושקוביץ
בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים
גב' פנינה אריאלי
"גרפולוגית משפטית מוסמכת מטעם האגודה הישראלית לגרפולוגיה המשמשת כעדה מטעם בית המשפט..."
עו"ד משה פרץ
"ליווי לכל אורך ההליך המשפטי אל מול הגורמים הרלוונטיים תוך דגש על מתן יחס אישי ומקצועי..."
עו"ד אירית דרדיק פלם
מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.
עו"ד מהנדס משה גולני
"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap