שאלו עו"ד על נדלן(895)

במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי, ישנם כמה סוגי מיסים והיטלים שיכולים להחול על הגורמים השונים המעורבים בתהליך.

1. **היטל השבחה**: היטל ההשבחה הוא מס שנגבה על ידי הרשות המקומית בעקבות שינוי בשימוש במקרקעין או פיתוח שגורם להעלאת ערך הנכס. במקרה של פינוי-בינוי, היטל ההשבחה יכול לחול על היזם או על בעלי הדירות, תלוי בהסכמים הקיימים ובהוראות החוק. לרוב, היזמים מנסים להעביר את עלות ההיטל לדיירים באמצעות הסכמי מכירה או חוזים אחרים, אך זה תלוי בנסיבות הפרטיות של כל פרויקט ובהסכמות שנחתמות.

2. **מיסים נוספים בעת קניית נכס**:
- **מס רכישה**: כבר הזכרת שהבעלים החדשים ישלמו מס רכישה, שהוא מס אשר גובהו משתנה בהתאם לערך הנכס ולמעמד הרוכש (האם זו דירה ראשונה, שנייה וכדומה).
- **מס שבח**: מס שבח מוטל על המוכר וחושב על סמך ההפרש בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה של הנכס, לאחר עדכון לפי מדד המחירים לצרכן וניכוי הוצאות מכירה. במקרה של פינוי-בינוי, לעיתים ישנם הסדרים מיוחדים שנוגעים למס שבח בהסכם עם היזמים.
- **דמי הסכמה**: אם יש הסכם עם חברת פינוי-בינוי שדורשת תשלום מסוים עבור הסכמה להשתתף בפרויקט, ייתכן שזה יוטל על הדיירים.

3. **היטלים עתידיים**: בהנחה שהפרויקט יתבצע, יתכן

שיהיו היטלים נוספים הנובעים מהרחבת השירותים העירוניים או שדרוגים בתשתיות שיזמי הפינוי-בינוי יבצעו.

לסיכום, במידה ואתה שוקל לקנות דירה בפרויקט פינוי-בינוי, מומלץ לבדוק היטב את ההסכמים הקיימים, להבין מי יהיו האחראים לשלם את המיסים וההיטלים השונים, ולהתייעץ עם עורך דין מומחה לדיני מקרקעין על מנת להבטיח שהזכויות שלך כרוכש נשמרות.

כדי להתמודד עם המצב שתיארת, יש מספר צעדים חשובים שכדאי לנקוט בהם מיד כדי להגן על זכויות הדיירים בבניין שלך:

1. **המשך לעקוב אחרי הפיקוח העירוני**: מאחר והפיקוח העירוני כבר מעורב והבטיח לשלוח פקח, חשוב לוודא שהפקח מגיע ושהוא עושה את עבודתו כראוי. הפקח יכול לבדוק אם יש היתרים לבנייה שהשכן מבצעת ולהורות על הפסקת העבודה אם אין היתרים כאלה.

2. **תוקף הזימון לפיקוח**: בדוק עם הפיקוח העירוני מתי בדיוק נקבע לפקח להגיע ומה הם הצעדים שינקט במידה ומצא עבירה על החוק.

3. **פנייה לעורך דין**: מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בדיני נדל"ן ותושבה כדי לברר את זכויותיכם ולהבין כיצד ניתן לפעול משפטית נגד הדייר שמנסה להרחיב את חצרו באופן לא חוקי.

4. **איסוף מידע ותיעוד**: תעדו בצילומים או וידאו את העבודות שהשכן מבצע, תאריכים ושעות שבהן העבודות מתבצעות. כמו כן, אספו מסמכים שיכולים לשמש ראיות, כמו תוכניות קודמות של המקום, תמונות של לפני התחלת העבודות וכו'.

5. **קביעת פגישה עם נציגי הועד הבית**: דון בנושא עם הועד הבית כדי להבין אם ישנם צעדים נוספים שהועד יכול לנקוט בהם כדי להגן על הנכס המשותף.

6. **גיוס תמיכת הדיירים**: חשוב לדעת שיש תמיכה והסכמה מצד שאר הדיירים בבניין ל

פעולות שתבחרו לנקוט. התמיכה וההסכמה שלהם יכולה להיות קריטית במידה ותצטרכו לפנות לבית משפט.

7. **פנייה חוזרת למשטרה**: אם הבנייה ממשיכה למרות התראות, ובמיוחד אם מדובר בהתערבות שיכולה לגרום נזק או סיכון, ניתן לפנות שוב למשטרה ולהדגיש את החשיבות של התערבותם.

זכור שההתמדה והמעקב המתמיד אחרי הנעשה יכולים להיות חיוניים במאבק לשמירה על זכויותיכם והנכס המשותף.

נראה שיש לך שאלות חשובות בנוגע לתשלום מס רכישה ותכנון עסקאות מקרקעין. אני אנסה לענות על כל שאלה בנפרד:

1. **תשלום מס רכישה בעסקאות של 20-80**: במקרים של רכישת דירה במסגרת תוכנית 20-80, תשלום מס הרכישה אכן מתבצע בסיום התשלומים ולא בחתימה על החוזה. הריבית על המס תתחיל לחול רק מרגע שבו המס נהפך לחובה, כלומר לאחר התשלום האחרון לקבלן. לכן, אם אתה משלם את מס הרכישה בזמן שנקבע בחוזה, לא אמורה להיות ריבית על התקופה שלפני כן.

2. **סעיף המאפשר מכירה לפני השלמת העסקה**: אם אתה מעוניין להוסיף סעיף שיאפשר לך למכור את הדירה לפני שהעסקה המלאה הושלמה, יש להבין שזו פעולה שדורשת תיאום ואישור מהקבלן וכן מהרשויות, במידה ויש כללים רגולטוריים שמונעים זאת. בדרך כלל, עסקאות כאלו יכולות להתבצע באמצעות תהליך של העברת זכויות רכישה לקונה החדש. הקונה החדש יהיה אחראי לשלם את מס הרכישה כאשר הוא מתבצע כרוכש הסופי, ואתה כמוכר לא תהיה אחראי למס רכישה במקרה זה, תלוי בתנאי ההסכם שנערך עם הקונה והקבלן.

במידה ואתה מתכנן לבצע את אחת מהפעולות הללו או שניהם, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בנדל"ן ולוודא שהסעיפים בחוזה נכתבים בצורה המגנה עליך ומתאימה לדרישות החוק.

החוק בישראל מתייחס לתשלום דמי תיווך באופן שמחייב התקיימות של מספר תנאים על מנת שהמתווך יהיה זכאי לתשלום. במקרה זה, יש לבחון את הסיטואציה לפי כמה נקודות מרכזיות:

האם נחתם חוזה תיווך? - כפי שציינת, נחתם טופס תיווך ללא תוקף. זה מעלה שאלה אם היה תוקף חוקי לחוזה זה על פי חוקי המדינה.

פרטי העסקה המקורית והעסקה החדשה - העסקה לא התממשה במועד שבו התרחש התיווך המקורי והקונה לא הגיש הצעה בכתב ולא נחתם שום חוזה. במקרה זה, אם לא היו פרטים מהותיים אחרים שניתנו והעסקה נפלה מטעמים שאינם תלויים בקונה, נראה כי הקשר בין התיווך לעסקה שתתבצע עתה הוא חלש או לא קיים.

הפסקת זמן - עבר זמן רב (שנה וחצי) בין ההצעה המקורית להצעה החדשה, והיא הגיעה דרך אמצעי תקשורת חדשים ולא דרך המתווך המקורי.

בהתבסס על הנקודות הללו, נראה שבמקרה זה הקונה אינו חייב בדמי תיווך למתווך המקורי, מאחר והתיווך לא הוביל בפועל לעסקה באותו זמן וכן המכירה החדשה מתרחשת תחת נסיבות שונות לחלוטין. עם זאת, כדאי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין על מנת לקבל ייעוץ משפטי מקצועי שמתחשב בכל הפרטים והנסיבות הספציפיות של המקרה.

מדברייך מדובר בעבירת חריגת בניה וככזו היא מתיישנת לאחר 5 שנים

כל האמור הינו באופן כללי ביותר ולא מהווה יעוץ משפטי.

למענה רחב יותר אתם מוזמנים לפנות למשרדנו 03-6528601.

בברכה,
תום חיימוב, עו"ד
מ. חיימוב משרד עורכי דין ונוטריון.

להלן שיעורי המס החל מ-16.01.2021 ועד 27.11.2021:
5% על חלק השווי שעד 1,294,770 ₪.
6% על חלק השווי שמעל 1,294,770 ₪ ועד 3,884,295 ₪.
7% על חלק השווי שמעל 3,884,295 ₪ ועד 5,348,565 ₪.
8% על חלק השווי שמעל 5,348,565 ₪ ועד 17,828,555 ₪.
10% על חלק השווי שמעל 17,828,555 ₪