פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,671)
10/03/2016 13:30
זאב
מכירת דירה וקניית חדשה
מכירת דירה וקניית חדשה
יש לי דירה ואני רוצה למכור אותה ולקנות במקביל חדשה. מגיע לי פטור מס שבח במקרה כזה ואם כן איך אני צריך לעשות את המכירה והקנייה כך שאקבל פטור ?
זאב שלום,
ככל שביום 1.1.2014 הייתה בבעלותך דירת מגורים אחת ויחידה וככל שמחיר הדירה אינו מושפע מזכויות בניה בלתי מנוצלות, אתה יכול למכור את הדירה בפטור ממס שבח (עד גובה של 4.5 מליון ש"ח).
בנוסף קיימות מספר אופציות לעשות זאת, יש לבחון את שתי העסקאות (מכירה וקניה) ולנצל את הפטור המתאים ביותר.
ככל שתחפוץ אתה מוזמן לפנות אלי באופן פרטני לצורך בחינת המסלול הטוב ביותר עבורך.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
27/02/2016 14:46
אניטה
רישום הדירה בטאבו בבעלותי
רישום הדירה בטאבו בבעלותי
רכשתי דירה בשנת 1986...אני רוצה לרשום את הדירה בבעלותי בטאבו, לשם כך החברה שממנה רכשתי את הדירה מבקשת לקבל מסמך "הפנייה להעברת זכות שכירות בנכס" ממנהל מקרקעי ישראל.
כשפניתי למנהל הודיעו לי שלא יכולים למלא ולחתום על המסמך היות ולא אותר תיק ברמ"י.
בלי המסמך הנ"ל אי אפשר לבצע את הרישום בטאבו.
אבקש לדעת מה עליי לעשות בסיטואציה הזו, למי לפנות על מנת שאוכל להעביר את הבעלות על הנכס, הדירה על שמי.
בברכה,
אניטה
כשפניתי למנהל הודיעו לי שלא יכולים למלא ולחתום על המסמך היות ולא אותר תיק ברמ"י.
בלי המסמך הנ"ל אי אפשר לבצע את הרישום בטאבו.
אבקש לדעת מה עליי לעשות בסיטואציה הזו, למי לפנות על מנת שאוכל להעביר את הבעלות על הנכס, הדירה על שמי.
בברכה,
אניטה
אניטה שלום,
לכל דבר ניתן למצוא פיתרון משפטי / פרוצדוראלי.
ככל שתחפצי את מוזמנת לפנות אלי באופן פרטני ונבחן את הנושא.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
07/03/2016 16:50
שי אלפסה
בנייה בלתי חוקית
בנייה בלתי חוקית
בנייה בלתי חוקית אצל שכן שלא נאכפת ע"י הרשויות - האם ניתן לתבוע את הרשויות במיוחד לאור העובדה שמדובר בבניין מסוכן
והרשויות נקטו בצעדים משפטיים נגדי.
והרשויות נקטו בצעדים משפטיים נגדי.
שי שלום,
אין מדובר בתביעה של הרשויות אולם בטענת הגנה של אכיפה בררנית (כלפיך).
עלי להכיר את עובדות המקרה על מנת להתייחס באופן ברור יותר למקרה זה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
06/03/2016 10:07
מיכל
חריגות בניה
חריגות בניה
קניתי דירה בשעה שהבניין לא היה רשום בטאבו, כעת כל הדיירים קיבלו טאבו ולי לא נתנו כי לדבריהם יש חריגות בניה מה אפשר לעשות?אני רוצה להעביר בטאבו
מיכל שלום,
מציע לפנות באופן מיידי לעו"ד העוסק במקרקעין ודיני התכנון והבניה.
יש לבחון באופן פרטני מתי ואם בכלל בוצעו החריגות כאמור.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
02/03/2016 20:17
ששי
ממשכן לטובתו של אחר
ממשכן לטובתו של אחר
שלום רב. הוצאתי דוח רישום מישכון להציג לבנק משכנתאות לאחר סילוק משכנתא וקבלת אישור סילוק משכנתא .
בדוח מופיע "ממשכן לטובתו של אחר, " מבקש הסבר למשפט הנ"ל.
תודה ויום טוב.
בדוח מופיע "ממשכן לטובתו של אחר, " מבקש הסבר למשפט הנ"ל.
תודה ויום טוב.
תקנה 7 לתקנות המשכון (סדרי רישום ועיון), התשנ"ד--1994 "מושכן נכס של אדם כערובה לחיובו של אחר יצוין הדבר בהודעת המשכון".
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
28/02/2016 22:15
רמי
רישום הערת אזהרה
רישום הערת אזהרה
אימי רשמה צוואה. בהסכמה איתנו כל הילדים , ציוותה אימי שדירתה תועבר לאחר 120 לידי אחותי המתגוררת עימה, היחידה מבין הילדים שאינה מסודרת כלכלית. אמא גם ביקשה בצוואתה שתירשם על שמי – האח הבכור הערת אזהרה בדירתה וזאת על מנת שכל פעולה שתרצה אחותי לעשות בדירה ידרוש את קבלת הסכמתי, וזאת על מנת שאחותי לאחר שהדירה תירשם על שמה לא תעשה "שטויות" .
שאלתי : איזו סוג בקשה עלי להגיש? בקשה לרישום הערת אזהרה ע"פ סעיף 128 לחוק המקרקעין חתומה ע"י אימי?
שאלתי : איזו סוג בקשה עלי להגיש? בקשה לרישום הערת אזהרה ע"פ סעיף 128 לחוק המקרקעין חתומה ע"י אימי?
רמי שלום,
מדובר בהערה על הצורך בהסכמה או הימנעות מביצוע עסקה.
תשומת לבך כי ניתן לבצע את שתי הפעולות הללו רק לאחר מות המוריש ולא בעודו בחיים.
אריכות ימים לאמך, אין צורך בחתימתה הואיל והנ"ל יבוצע על ידי צו קיום הצוואה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
18/02/2016 22:50
יוסף
היטל השבחה
היטל השבחה
שלום רב,
רציתי לברר, אני קניתי דירה על הנייר מקבלן, ובין חתימת החוזה לבין מסירת המפתח, אושרה תוכנית תב"ע, האם היטל ההשבחה חל עלי או על הקבלן?
רציתי לברר, אני קניתי דירה על הנייר מקבלן, ובין חתימת החוזה לבין מסירת המפתח, אושרה תוכנית תב"ע, האם היטל ההשבחה חל עלי או על הקבלן?
יוסף שלום,
באופן עקרוני יש לבחון את הוראות ההסכם, על פניו וכפי שנהוג (ויתכן שאף כך כתוב בהסכם שלכם) לאחר מועד חתימת ההסכם יישא הקונה בגין היטל שהוטל אודות תוכנית משביחה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
תודה על תשובתך.
ברצוני לשאול, אני ראיתי בספר על היטל השבחה, בו נראה להיפך, אשמח אם תתקן אותי,
להלן הציטוט:
"הסכם למכירת זכות במקרקעין
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע, כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". סעיף קטן 7(ב) קובע: "עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה." התחייבות חוזית לעשות עסקה בזכויות במקרקעין תלויה בקיום מכלול של תנאים: תשלום התמורה על-ידי הקונה; פרעון תשלומי החובה המוטלים על פי דין על הצדדים לעסקה; מסירת החזקה במקרקעין לקונה והעברת הזכויות בפנקסי המקרקעין או בפנקסים אחרים. הסכם למכירת זכות במקרקעין אינו מעניק לקונה זכות במקרקעין, אלא את הזכות להגיש תביעה בבית המשפט נגד המוכר, ולתבוע סעד של אכיפת העברת הזכויות במקרקעין לשמו. נמצא, כי הסכם למכירת זכות במקרקעין מעניק זכות תביעה ולא זכות קניינית. התוצאה היא שהסכם למכירת זכות במקרקעין אינו מקנה לקונה זכות במקרקעין כמשמעה בחוק המקרקעין, ולכן אינו "העברת זכות במקרקעין" או "הענקת זכות במקרקעין" כמשמעם בתוספת השלישית, ואינו עושה את הקונה לנישום בהיטל השבחה.
פסק דין בעניין
בהמ' 94/1087 חיל השקעות ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית רמלה, חתמה המבקשת על הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל. המבקשת נדרשה לשלם היטל השבחה. המבקשת טענה, כי היא אינה עונה על ההגדרות הקבועות בחוק התכנון והבניה, כמי שניתן להטיל עליו חיוב בתשלום היטל השבחה. המשיבה ניסתה להיאחז בלשונה של החלטה 533 של מועצת מקרקעי ישראל כמצדיקה את האבחנה האמורה. נפסק, שההחלטה 533 חלה על מקרים בהם בעל הזכויות איננו חוכר לדורות, אלא בעל זכות חוזית, אולם החלטה זו אינה יכולה לשנות את הוראותיה של התוספת השלישית, ואינה יכולה ליצור יש מאין חבות בתשלום היטל השבחה. העובדה שבמערכת היחסים החוזית שבינו לבין המערערת כלל המינהל התייחסות להיטל השבחה, אינה יכולה לשמש בסיס ליצירת חבות שכזאת. המינהל אינו יכול ליצור בהבל פיו חבות בתשלום מס, שאינה קבועה בהוראת חוק מפורשת, ולמעשה מבקשת המשיבה ליצור חבות במס מכוח הוראה חוזית, שלדעתה מצדיקה חבות שכזאת. הבקשה התקבלה, והחיוב בהיטל השבחה בוטל."
במקרה שלי הקרקע הייתה של המניהל, ורק כמה שנים לאחר מסירת המפתח נעשה רישום בטאבו.
בכבוד רב, ובתודה מראש. יוסף.
19/02/2016 14:41
שחר
מס רכישה במקרה של העברת דירה
מס רכישה במקרה של העברת דירה
אני ואשתי מתכננים לרכוש מכספינו דירה (בנוסף לזאת שרשומה על שנינו) ולרשום אותה על שם בתנו (בת 21). על פי ייעוץ שקיבלנו, במקרה והיא תעביר לנו את הדירה ללא תמורה, לאחר 4 שנים ויותר ממועד הקנייה, נחויב במס רכישה בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל. בתוך טווח של 4 שנים, יבדקו את מקורות המימון של הדירה ומאחר והיא נרכשה מכספינו נחוייב במלוא מס הרכישה. מעבר ל-4 שנים מיום הקנייה לא בודקים את מקורות המימון ולכן נחויב רק בשליש ממס הרכישה. האם זה נכון?
שחר שלום,
אני חושש שאתה מתבלבל בין תקופת הצינון לאחר קבלת דירה במתנה ל"נוהג" שאינני בטוח עד כמה הוא נחשב ככזה.
על מנת להימנע מהעברות מסוג זה בינכם היתי ממליץ לרכוש את הדירה על שם הבת ולרשום על הזכויות שלה משכנתא לטובתכם, כך היא לא תוכל למכור את הדירה כשתרצה למוכרה אתם תהיו בתמונה.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
18/02/2016 20:25
גילי
התיישנות במקרקעין
התיישנות במקרקעין
אני רוצה להגיש תביעה במקרקעין בנוגע לנכס מסוים שהעניין בו היה לפני 10 שנים. יש התיישנות על התביעה הזו?
היי גילי,
באופן עקרוני תביעות במקרקעין שאינם מוסדרים מתיישנות לאחר 15 שנה, ובמקרקעין מוסדרים לאחר 25 שנה.
כל מקרה צריך להבחן לגופו כמובן.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
19/02/2016 18:12
מזעל עבד
עסקת חלופין
עסקת חלופין
שלום רב,
יש הסכם חלופין עם מינהל מקרקעין שזה הסכם ישן שיש חלקת אדמה 10 דונם לשתי משפחות אז הבעלים שהם הזקנים שחתמו על החוזה נפטרו ואז הועבר ההסכם על שם של הבנים שלהם ומהבנים שרשום ההסכם על שמו נפטרו 3 2 יש להם צו ירושה ואחד אין
השאלה שלי היא: האם ניתן להחתים את כל הבנים של האדם שנפטר כי צו ירושה לוקח הרבה זמן??
תודה רבה
יש הסכם חלופין עם מינהל מקרקעין שזה הסכם ישן שיש חלקת אדמה 10 דונם לשתי משפחות אז הבעלים שהם הזקנים שחתמו על החוזה נפטרו ואז הועבר ההסכם על שם של הבנים שלהם ומהבנים שרשום ההסכם על שמו נפטרו 3 2 יש להם צו ירושה ואחד אין
השאלה שלי היא: האם ניתן להחתים את כל הבנים של האדם שנפטר כי צו ירושה לוקח הרבה זמן??
תודה רבה
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד אלון כהן
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
עו"ד דרור הראל
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
עו"ד מהנדס משה גולני
"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."
עו"ד משה פרץ
"ליווי לכל אורך ההליך המשפטי אל מול הגורמים הרלוונטיים תוך דגש על מתן יחס אישי ומקצועי..."
עו"ד אירית דרדיק פלם
מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap