פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,674)
19/03/2016 22:38
קובי
פינוי פולש
פינוי פולש
יש לי קרקע חקלאית בצפון שרכשתי ממזמן, ולאחרונה גיליתי שמישהו שם קארוון וגר שם כאילו השטח שלו. פניתי אליו שיפנה את המקום והוא מסרב בטענה שאף אחד לא גר שם, זו סתם קרקע נטושה ואני מתעמר בו בכוונה. איך אני יכול לפנות אותו מבלי להסתבך?
קובי שלום,
1. ב30 ימים הראשונים ל"גילוי" העבודה שיש לך פולש בקרקע אתה יכול להשתמש בכוח סביר ולסלק ידיו של הפולש - כמובן הייתי ממליץ להיות מלווה בשוטרים.
2. ככל שלא תספיק לעשות כן נדרשת פניה מיידית לבית המשפט לצורך הגשת תביעת פינוי.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
15/03/2016 10:48
אני
מרפסת ללא היתר שבנויה בחלק המשותף
מרפסת ללא היתר שבנויה בחלק המשותף
שלום
רציתי לדעת מה התהליך שאני צריך לעשות אם אני קונה בית שיש בו מרפסת ללא היתר שבנויה בחלק המשותף של הדיירים. יצויין שבמקום שהמרפסת בנוייה היה פעם רעפים. המרפסת קיימת מעל לחמש שנים (במקרה והתיישנות רלוונטית פה)
מה התהליך שאני צריך לעשות? כמה זה אמור לעלות? כמה זמן התהליך נמשך?
האם יש פה סיכון מסויים?
האם בכלל שווה לי להכנס לסיפור כזה?
תודה!
רציתי לדעת מה התהליך שאני צריך לעשות אם אני קונה בית שיש בו מרפסת ללא היתר שבנויה בחלק המשותף של הדיירים. יצויין שבמקום שהמרפסת בנוייה היה פעם רעפים. המרפסת קיימת מעל לחמש שנים (במקרה והתיישנות רלוונטית פה)
מה התהליך שאני צריך לעשות? כמה זה אמור לעלות? כמה זמן התהליך נמשך?
האם יש פה סיכון מסויים?
האם בכלל שווה לי להכנס לסיפור כזה?
תודה!
שלום,
עלות הכשרת חריגת הבניה צריך להיבחן לגופו של עניין על ידי מהנדס ואדריכל.
לא הייתי ממליץ לרכוש נכס מבלי לבחון את הנושא הנ"ל לפני כן.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
14/03/2016 13:32
אבי רצון
השכרת דירה ע"י ארבעה בעלים שהם אחים
השכרת דירה ע"י ארבעה בעלים שהם אחים
אנו ארבעה אחים שירשו דירה מהוהרים. הנכס רשום בטאבו על ארבעת האחים 25% כ"א. הנכס מושכר כ-4 שנים ללא שום בעיות.
כיום, אח אחד מעונין לממש את חלקו. אך האח אינו פונה לארכאות לפרוק שיתוף אלא מייצר לחץ בזאת שהוא פונה לשוכרים ומציין בפניהם שלא יוכלו להשכור את הנכס בשנה הבאה כי הוא לא מסכים.
1. האם אנו (3 אחים 75%) יכולים להמשיך להשכיר את הדירה ללא הסכמת האח הרביעי.
2. האם יש לו זכות להכנס בתום השכירות "ולתפוס חזקה" על הנכס ובכך למנוע השכרתו בתקופת השכירות הבאה?
3. כיצד אנו יכולים לפעול כדי לשמור על השכירות הנכנסת כל חודש (מלבד מלקנות את חלקו ופרוק שותפות)
כיום, אח אחד מעונין לממש את חלקו. אך האח אינו פונה לארכאות לפרוק שיתוף אלא מייצר לחץ בזאת שהוא פונה לשוכרים ומציין בפניהם שלא יוכלו להשכור את הנכס בשנה הבאה כי הוא לא מסכים.
1. האם אנו (3 אחים 75%) יכולים להמשיך להשכיר את הדירה ללא הסכמת האח הרביעי.
2. האם יש לו זכות להכנס בתום השכירות "ולתפוס חזקה" על הנכס ובכך למנוע השכרתו בתקופת השכירות הבאה?
3. כיצד אנו יכולים לפעול כדי לשמור על השכירות הנכנסת כל חודש (מלבד מלקנות את חלקו ופרוק שותפות)
שלום רב,
הפתרון הנכון ביותר הוא פירוק השותפות בינכם בדרך של מכירה החוצה או רכישת חלקו של האח הנ"ל.
במקביל, וככל שאף אחד מהפתרונות הנ"ל אינם מתאמים לכם היתי ממליץ להבהיר לאח הנ"ל כי כל פגיעה ביכולת להשכיר את הנכס תשולם על ידו אליכם - באמצעות מכתב חריף מעוד.
כמובן שישנם עוד פתרונות נוספים בכל שאלה נוספת אתה מוזמן לפנות אלי באופן פרטני.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
10/03/2016 13:30
זאב
מכירת דירה וקניית חדשה
מכירת דירה וקניית חדשה
יש לי דירה ואני רוצה למכור אותה ולקנות במקביל חדשה. מגיע לי פטור מס שבח במקרה כזה ואם כן איך אני צריך לעשות את המכירה והקנייה כך שאקבל פטור ?
זאב שלום,
ככל שביום 1.1.2014 הייתה בבעלותך דירת מגורים אחת ויחידה וככל שמחיר הדירה אינו מושפע מזכויות בניה בלתי מנוצלות, אתה יכול למכור את הדירה בפטור ממס שבח (עד גובה של 4.5 מליון ש"ח).
בנוסף קיימות מספר אופציות לעשות זאת, יש לבחון את שתי העסקאות (מכירה וקניה) ולנצל את הפטור המתאים ביותר.
ככל שתחפוץ אתה מוזמן לפנות אלי באופן פרטני לצורך בחינת המסלול הטוב ביותר עבורך.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
27/02/2016 14:46
אניטה
רישום הדירה בטאבו בבעלותי
רישום הדירה בטאבו בבעלותי
רכשתי דירה בשנת 1986...אני רוצה לרשום את הדירה בבעלותי בטאבו, לשם כך החברה שממנה רכשתי את הדירה מבקשת לקבל מסמך "הפנייה להעברת זכות שכירות בנכס" ממנהל מקרקעי ישראל.
כשפניתי למנהל הודיעו לי שלא יכולים למלא ולחתום על המסמך היות ולא אותר תיק ברמ"י.
בלי המסמך הנ"ל אי אפשר לבצע את הרישום בטאבו.
אבקש לדעת מה עליי לעשות בסיטואציה הזו, למי לפנות על מנת שאוכל להעביר את הבעלות על הנכס, הדירה על שמי.
בברכה,
אניטה
כשפניתי למנהל הודיעו לי שלא יכולים למלא ולחתום על המסמך היות ולא אותר תיק ברמ"י.
בלי המסמך הנ"ל אי אפשר לבצע את הרישום בטאבו.
אבקש לדעת מה עליי לעשות בסיטואציה הזו, למי לפנות על מנת שאוכל להעביר את הבעלות על הנכס, הדירה על שמי.
בברכה,
אניטה
אניטה שלום,
לכל דבר ניתן למצוא פיתרון משפטי / פרוצדוראלי.
ככל שתחפצי את מוזמנת לפנות אלי באופן פרטני ונבחן את הנושא.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
07/03/2016 16:50
שי אלפסה
בנייה בלתי חוקית
בנייה בלתי חוקית
בנייה בלתי חוקית אצל שכן שלא נאכפת ע"י הרשויות - האם ניתן לתבוע את הרשויות במיוחד לאור העובדה שמדובר בבניין מסוכן
והרשויות נקטו בצעדים משפטיים נגדי.
והרשויות נקטו בצעדים משפטיים נגדי.
שי שלום,
אין מדובר בתביעה של הרשויות אולם בטענת הגנה של אכיפה בררנית (כלפיך).
עלי להכיר את עובדות המקרה על מנת להתייחס באופן ברור יותר למקרה זה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
06/03/2016 10:07
מיכל
חריגות בניה
חריגות בניה
קניתי דירה בשעה שהבניין לא היה רשום בטאבו, כעת כל הדיירים קיבלו טאבו ולי לא נתנו כי לדבריהם יש חריגות בניה מה אפשר לעשות?אני רוצה להעביר בטאבו
מיכל שלום,
מציע לפנות באופן מיידי לעו"ד העוסק במקרקעין ודיני התכנון והבניה.
יש לבחון באופן פרטני מתי ואם בכלל בוצעו החריגות כאמור.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
02/03/2016 20:17
ששי
ממשכן לטובתו של אחר
ממשכן לטובתו של אחר
שלום רב. הוצאתי דוח רישום מישכון להציג לבנק משכנתאות לאחר סילוק משכנתא וקבלת אישור סילוק משכנתא .
בדוח מופיע "ממשכן לטובתו של אחר, " מבקש הסבר למשפט הנ"ל.
תודה ויום טוב.
בדוח מופיע "ממשכן לטובתו של אחר, " מבקש הסבר למשפט הנ"ל.
תודה ויום טוב.
תקנה 7 לתקנות המשכון (סדרי רישום ועיון), התשנ"ד--1994 "מושכן נכס של אדם כערובה לחיובו של אחר יצוין הדבר בהודעת המשכון".
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
28/02/2016 22:15
רמי
רישום הערת אזהרה
רישום הערת אזהרה
אימי רשמה צוואה. בהסכמה איתנו כל הילדים , ציוותה אימי שדירתה תועבר לאחר 120 לידי אחותי המתגוררת עימה, היחידה מבין הילדים שאינה מסודרת כלכלית. אמא גם ביקשה בצוואתה שתירשם על שמי – האח הבכור הערת אזהרה בדירתה וזאת על מנת שכל פעולה שתרצה אחותי לעשות בדירה ידרוש את קבלת הסכמתי, וזאת על מנת שאחותי לאחר שהדירה תירשם על שמה לא תעשה "שטויות" .
שאלתי : איזו סוג בקשה עלי להגיש? בקשה לרישום הערת אזהרה ע"פ סעיף 128 לחוק המקרקעין חתומה ע"י אימי?
שאלתי : איזו סוג בקשה עלי להגיש? בקשה לרישום הערת אזהרה ע"פ סעיף 128 לחוק המקרקעין חתומה ע"י אימי?
רמי שלום,
מדובר בהערה על הצורך בהסכמה או הימנעות מביצוע עסקה.
תשומת לבך כי ניתן לבצע את שתי הפעולות הללו רק לאחר מות המוריש ולא בעודו בחיים.
אריכות ימים לאמך, אין צורך בחתימתה הואיל והנ"ל יבוצע על ידי צו קיום הצוואה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ופורום תמ"א 38
03-6329444
18/02/2016 22:50
יוסף
היטל השבחה
היטל השבחה
שלום רב,
רציתי לברר, אני קניתי דירה על הנייר מקבלן, ובין חתימת החוזה לבין מסירת המפתח, אושרה תוכנית תב"ע, האם היטל ההשבחה חל עלי או על הקבלן?
רציתי לברר, אני קניתי דירה על הנייר מקבלן, ובין חתימת החוזה לבין מסירת המפתח, אושרה תוכנית תב"ע, האם היטל ההשבחה חל עלי או על הקבלן?
יוסף שלום,
באופן עקרוני יש לבחון את הוראות ההסכם, על פניו וכפי שנהוג (ויתכן שאף כך כתוב בהסכם שלכם) לאחר מועד חתימת ההסכם יישא הקונה בגין היטל שהוטל אודות תוכנית משביחה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
תודה על תשובתך.
ברצוני לשאול, אני ראיתי בספר על היטל השבחה, בו נראה להיפך, אשמח אם תתקן אותי,
להלן הציטוט:
"הסכם למכירת זכות במקרקעין
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע, כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". סעיף קטן 7(ב) קובע: "עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה." התחייבות חוזית לעשות עסקה בזכויות במקרקעין תלויה בקיום מכלול של תנאים: תשלום התמורה על-ידי הקונה; פרעון תשלומי החובה המוטלים על פי דין על הצדדים לעסקה; מסירת החזקה במקרקעין לקונה והעברת הזכויות בפנקסי המקרקעין או בפנקסים אחרים. הסכם למכירת זכות במקרקעין אינו מעניק לקונה זכות במקרקעין, אלא את הזכות להגיש תביעה בבית המשפט נגד המוכר, ולתבוע סעד של אכיפת העברת הזכויות במקרקעין לשמו. נמצא, כי הסכם למכירת זכות במקרקעין מעניק זכות תביעה ולא זכות קניינית. התוצאה היא שהסכם למכירת זכות במקרקעין אינו מקנה לקונה זכות במקרקעין כמשמעה בחוק המקרקעין, ולכן אינו "העברת זכות במקרקעין" או "הענקת זכות במקרקעין" כמשמעם בתוספת השלישית, ואינו עושה את הקונה לנישום בהיטל השבחה.
פסק דין בעניין
בהמ' 94/1087 חיל השקעות ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית רמלה, חתמה המבקשת על הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל. המבקשת נדרשה לשלם היטל השבחה. המבקשת טענה, כי היא אינה עונה על ההגדרות הקבועות בחוק התכנון והבניה, כמי שניתן להטיל עליו חיוב בתשלום היטל השבחה. המשיבה ניסתה להיאחז בלשונה של החלטה 533 של מועצת מקרקעי ישראל כמצדיקה את האבחנה האמורה. נפסק, שההחלטה 533 חלה על מקרים בהם בעל הזכויות איננו חוכר לדורות, אלא בעל זכות חוזית, אולם החלטה זו אינה יכולה לשנות את הוראותיה של התוספת השלישית, ואינה יכולה ליצור יש מאין חבות בתשלום היטל השבחה. העובדה שבמערכת היחסים החוזית שבינו לבין המערערת כלל המינהל התייחסות להיטל השבחה, אינה יכולה לשמש בסיס ליצירת חבות שכזאת. המינהל אינו יכול ליצור בהבל פיו חבות בתשלום מס, שאינה קבועה בהוראת חוק מפורשת, ולמעשה מבקשת המשיבה ליצור חבות במס מכוח הוראה חוזית, שלדעתה מצדיקה חבות שכזאת. הבקשה התקבלה, והחיוב בהיטל השבחה בוטל."
במקרה שלי הקרקע הייתה של המניהל, ורק כמה שנים לאחר מסירת המפתח נעשה רישום בטאבו.
בכבוד רב, ובתודה מראש. יוסף.
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד הדס מושקוביץ
בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים
עו"ד דרור הראל
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
עו"ד מהנדס משה גולני
"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."
עו"ד אלון כהן
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
עו"ד אורית בן ברוך
"הניסיון המקצועי שלי יחסוך לכם מס.."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap