שאלו עו"ד על נדלן(897)

שאלתך אינה נוגעת לדיני מקרקעין ולכן אמורה להשאל בפורום דיני משפחה או פורום גירושין.

התשובה היא לא.

1. אין פטור ממס רכישה - ישנו חישוב מופחת לרוכשי דירה ראשונה.
2. החישוב המופחת ניתן במקרה שלך רק אם תמכרי את הדירה שכבר בבעלותך תוך שנה מקבלת הדירה החדשה.

נקודה נוספת למחשבה - מכירת דירה לפני קבלת טופס 4 תחייב אותך במס שבח מלא (25% על השבח).

לעניות דעתי, בכל מקרה בנושאי תכנון מס הנוגעים למיסוי מקרקעין, מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.

במקרה הקלאסי, יש לאתר את הגוש והחלקה של הנכס:



ולהפיק נסח רישום מקרקעין:



בנסח מופיעים פרטי הבעלים.

אדגיש כי ישנם מקרים בהם הבעלות רשומה אצל גורמים אחרים.

באשר לשאלתך השנייה, במידה והבנתי אותך נכון, התשובה היא שאין מרשם ציבורי המאפשר לך לעשות בירור בנוגע לרשימת הנכסים אשר בבעלות צד שלישי. למרות האמור, כל אדם יכול לבקש מרשויות מיסוי מקרקעין פירוט על העסקאות שהוא עצמו ביצע.

אפשר וכדאי לנסות להגיע להבנות עם הקבלן אשר הולמות את שווי חלקך בנכס או לחלופין קביעת מנגנון שמאי נטרלי שיקבע את שווי זכויותייך.

ככל שהמו"מ הנ"ל לא יצלח, והקבלן יפעל לפירוק השיתוף (דבר אשר הוא ככל הנראה זכאי לו), את תהי רשאית במסגרת פירוק שיתוף (אם תוגש נגדך תביעה) לעמוד על זכותך למכור את חלקך בנכס בהתאם לשוויו האמיתי (בהתאם להערכת שמאי מטעם ביהמ"ש).

מומלץ לקבל ליווי משפטי במקרה בו הסכמות כאמור בפסקה הראשונה לעיל מקבלות עיגון בהסכם וכמובן במקרה בו יפנה הקבלן להליך של פירוק שיתוף.

ראה תשובתי לכוכי.

שלום רב,

אם אתם סבורים שהשימוש הנ"ל מהווה מפגע בטיחותי, אני סבור שכדאי שתפנו גם לרשות לכיבוי והצלה.

בנוגע לסמכות השיפוט במקרה, לצערי אין לי ניסיון במקרה זהה כך שאין לי תשובה חד משמעית בשבילכם, על פנוי העניין אינו בסמכות המפקח על מקרקעין, אך ייתכן שניתן לפנות אליו אם ישנה הוראה בתקנון המוסכם הנוגע לשימוש המותר בחניות.

אמליץ כי תפנו אל עורך דין על-מנת שיבחן לעומק את נושא הפורום הנכון לדון במקרה.

ראשית, אציע לנסות ולהגיע עם הדייר להסכם לפיו יקבל חנייה חלופית לתקופת הבנייה.

ככל שאין שיתוף פעולה או אפשרות להגיע להבנות כאמור, אני סבור שבנסיבות המתוארות יש לפנות אל המפקח על מקרקעין בבקשה להורות לדייר לפנות את החנייה לביצוע העבודות.

שלום רב,

איני בטוח מי הגורם במחלקת ההנדסה שאמון על המקרה המתואר, אך ניתן לנסות ולפנות אליו ולראות אם אין מחלוקת והעירייה מכירה בכך שמדובר בטעות ותדאג לתקן את הטעות.

ככל שהנושא לא זורם בכזו קלות יהיה נכון לפנות לעורך דין שיפנה בצורה מסודרת למחלקות הרלוונטיות בעירייה על-מנת לבדוק אם אכן מדובר בטעות (ייתכן למשל שבשלב מאוחר לגרמושקה נעשתה הפקעה) וכיצד ניתן לפתור אותה.

בברכה,
אלון

אין "צריך" הכל בהתאם למה שמסוכם עם היזם.

מה שנהוג בפרוייקטי תמ"א 38/1 הוא שווי ביצוע העבודות, בדק (ולפעמים) אחריות), מסים ודמי שכירות (אם משולמים).

בכל מקרה אציע לך לפנות אל עוה"ד המייצג את הדיירים בפרוייקט (חייב להיות אחד כזה).

לצערי איני מכיר את הנושא ולא ארצה להטעות אתכם.