שאלו עו"ד על פינוי בינוי(77)

אצלי במתחם מנסים לקדם פינוי בינוי. יש פחות מ60 אחוז הסכמות. ובכל זאת עשו מכרז, שני יזמים הגיעו לגמר, ושלשום עשו כנס וכל יזם הציג את ההצעה שלו בפני בעלי הדירות, והתחילו תהליך הצבעה לבחירת אחד היזמים.

עו"ד והנציגות הזמינו את כולם, ואמרו שגם מי שלא רוצה פינוי בינוי וגם מי שלא נתן יפוי כח לעו"ד, יכול להצביע ולבחור יזם.

בקבוצה הוואצאפ מישהו שאל האם השתתפות בהצבעה זה אומר שהוא מסכים לפינוי בינוי (כי זה דייר שמתנגד. הוא רוצה תמ"א), ותשובות הנציגות היא שהצבעה לאחד היזמים לא נחשבת הסכמה לפינוי בינוי,
ושכל בעל דירה יכול להשתתף בהצבעה, ללא קשר לעמדה שלו לגבי פינוי בינוי.

התפתח ויכוח שזה לא נכון, כי מי שמתנגד לפינוי בינוי ומצביע לאחד היזמים שהציג הצעה לפינוי בינוי, מאפשר ליזם להמשיך בתהליך שממילא הוא מתנגד לו. והיזם שיבחר עלול להציג את ההצבעות שהוא קיבל בפני הוועדה המחוזית מבלי לציין שהן כוללות מצביעים שמתנגדים לתהליך.

שאלתי היא, אם יש לי התנגדות לפינוי בינוי ואני בכל זאת השתתפתי בהצבעה על סמך התשובה של הנציגים, האם הצבעתי יכולה להתפרש כהסכמה לפינוי בינוי?

9 דירות בבניין, אני המתנגד היחיד לפינוי בינוי.
כ 4-5 חניות רשומות כיום בטאבו, אבל כולם חונים גם בשטח המשותף. הכל תקין.
לדייר אחד חנייה רחבה והיא בטאבו. נכנסות לתוכה, אם צריך, 2 מכוניות בצפיפות.
לי ולאשתי 2 מכוניות סה"כ. כל הרחוב עובר הגבהה ולא יהיה מקום חניה. שאר הדיירים הסכימו שהדייר הנ"ל יקבל 2 חניות.
אני אסע באוטובוס בעוד לדייר ההוא, שאינו גר שנים בבניין ומשכיר, תהיינה 2?
האם זו עילה לאי שוויון בתמורות, גם אם האחרים מסכימים?
בתודה-קרול

היי , אנחנו בתחילת.התהליך בשלב של חתימות על הסכם כוונות , ברשותי 2 נכסים במתחם , ואיני רוצה לשלם מס שבח או כל מס אחר על הנכס השני , איזה סעיף אצטרך להכניס בהסכם הכוונות או בנספח אליו , על מנת לאבטיח שלא אשלם שום מס .

שלום,
אני גר בבנין בן 4 קומות.
הדירה שלי נמצאת בקומת הקרקע ויש לי גישה לחצר הבניין ואני משתמש בחצר.
החצר לא צמודה לדירה בטאבו/עיריה.
במידה ויתבצע פינוי בינוי בבניין האם יש לי זכויות בדירת הגן החדשה?

אנחנו מחפשות להכיר גבר שלחו לנו הודעה בוואצפ ונשמח לשלוח תמונות ופרטים שלנו:

050-7534732 בר

055-2664759 דנה

055-9310377 ספיר

אני גר בבנין שיש שם 24 דיירים - 4 קומות.
הצעת הקבל לבנוןת 36 קומות עם 206 יחידות דיור.

מה אמור להיות חלקנו בבניה?

נציגות הדיירים כבר החלה לפעול לקידום פינוי בינוי, אך לצערי בחוסר שקיפות מול הדיירים, תוך ניצול חוסר ההבנה של דיירים רבים לגבי פעולות הנציגות. בקרב דיירי המיעוט קיים חשש גדול לגבי הפעולות שנעשות, וכנראה תעשינה בהמשך, גם כשיש כבר עו"ד בתמונה. אנחנו מודאגים מאד ולכן אבקש התייחסות לעניינים הבאים, האם ההתנהלות תקינה ומה ניתן לעשות בעניין:
1. אחד הנציגים הביא מסמך הסמכת נציגות וביקש משאר הנציגים להחתים את הדיירים בבניין שלהם. הסביר שהוא קיבל את המסמך מהעו"ד אך אין לוגו של עו"ד במסמך. כתוב כי הדיירים מסמיכים את הנציגות לפעול לקידום הפרוייקט אך לא לחתום בשמם על הסכמה לעסקה הסופית. ההסמכה היא לבחירת יזם, מנהל פרוייקטים וכו ללא התחייבות ברורה של הנציגים ליידע את הדיירים או לבקש את הסכמתם למהלכים. מדובר במתחם גדול ולא בטוח שהדיירים מבינים את המשמעות....
2. עורך הדין נבחר ע"י הנציגים ללא קבלת הסכמה מהדיירים, הפגישות איתו כבר החלו, ישנה טיוטא של הזמנה להציע הצעות שהועברה להערות ותיקונים של הנציגות, כל זאת בזמן שעדיין לא כל נציגי הבניינים קיבלו חתימה על מסמך ההסמכה.
3. כמו כן, הנציגים החליטו על קיום מכרז סגור, והציגו זאת כעובדה. על אף שנציגי המיעוט ביקשו מכרז פתוח. ידוע לנו כי אחד הנציגים חפץ ביזם מסויים, לאחר שהיה איתו בדין ודברים טרם החלו הפגישות עם עורך הדין. ובגילוי נאות שעשה נציג אחר, הציג יזם אחר שאחד מהשותפים הוא הבוס שלו בחברה אחרת אותה הוא מנהל, ואותו נציג מעוניין ביזם הספציפי הזה. קיים חשש כי כל המכרז הזה הוא למראית עין בלבד וכי היזם כבר נבחר מראש, או לכל הפחות תהיה בחירה בין שני יזמים אלה בלבד, וכל שאר היזמים שיגישו הצעה הם רק "בובות".
4. אחד מאותם שני הנציגים סיפר בעבר כי יש לו קשר עם עורך הדין הזה גם בפרוייקט אחר בו הוא מעורב, ועל אף דרישה חוזרת שיעשה גילוי נאות בעניין לכלל הדיירים אין הוא עושה זאת, וכך נוצרה ההתקשרות עם העורך דין מבלי שכלל הדיירים מודעים לעניין
5. בישיבה של הנציגים עם עורך הדין בו עברו על טיוטת המכרז, הציע עורך הדין כי ההצעות שיתקבלו מהיזמים תהיינה גלויות לנציגים בלבד ולא תועברנה לדיירים. הנציגות הסכימה וכך שרק הנציגים יוכלו לראות את ההצעות ולבחור מבינהן את היזם. מה שמחזק את התחושה כי כל המכרז הזה הוא למראית עין בלבד. אין תחרות אמיתית
6. סוגיה משפטית חשובה מאד היא כי נעשה שימוש במונח "מכרז" אך ידוע כי זה לא מכרז. מדובר בהזמנה להציע הצעות. מכאן שגם אם קיימת חובת שקיפות במכרז, האם ניתן להחיל אותה על "הזמנה להציע הצעות"? עושה רושם שאולי מדובר בתרגיל משפטי שגם אם נעשים דברים בניגוד לחובת המכרזים, הרי שלא מדובר במכרז, גם אם מציגים אותו כך.
7. כל זה נעשה עד כה, כאמור עוד בטרם ניתנה הסמכה בכתב לנציגים. האם ההחלטות תקפות גם אם המסמך יחתם לאחר שכבר התקימו ישיבות והוחלטו החלטות?
8. בהתייחס לכל אלה ולסוגיות נוספות שבוודאי תהיינה בהמשך, מה החוקים הרלוונטים למצב שכזה? על מנת שנוכל לקרוא. האם דיני המכרזים חלים גם על הזמנה להציע הצעות? מה אנחנו יכולים לעשות כנגד הפגמים הללו, אם אכן מדובר בפגמים בהתנהלות הנציגות?
9. האם התנגדויות מוגשות גם במהלך התהליך או רק לאחר קבלת ההחלטה על יזם? האם כבר עכשיו אנחנו יכולים למחות ולפנות לגורם כל שהוא ולהביע התנגדות להתנהלות הזו? או שצריך להעלות את הכל בהמשך? מתי ואיך מגישים התנגדות גם לתהליך המוקדם וגם להצעה של היזם?

סליחה ומחילה על עומס השאלות, אך כאמור אנחנו מאד מודאגים מתהליך שעל פניו נראה מאד לא תקין

לקראת פינוי-בינוי, בבניין הקיים יש 6 סוגי גודל דירות כאשר ההפרש בין הקטנות ביותר לגדולות ביותר הוא כ 35 מ"ר(65%). תכנון הפרויקט נותן עדיפות משמעותית לבעלי הדירות הקטנות לעומת הגדולות ויש לזה 3 סיבות:
1. השיטה של הקצעת תוספת אחידה לשטח הדירות הקיימות (שיטת המטרים) ללא התחשבות בחלקה של כל דירה בשטח הכללי(שיטת האחוזים).
2. הדירות הקטנות ביותר תקבלנה שטח נוסף כי בבניין החדש יהיו דירות גדולות יותר.
3. מכיוון שאסור לבנות מעל 120 מ"ר לבעלי הדירות הגדולות ביותר יתווספו רק 16 מ"ר ולא 25 מ"ר כמו לאחרות.
בגינן של 3 הסעיפים האלה הדירות הקטנות ביותר תקבלנה כ 40 מ"ר מ"ר יותר מאשר הגדולות ביותר.
אני כבעלת הדירה הגדולה ביותר נדרשת לחתום על ההסכמים עם משרד עו"ד והיזם. – מה עושים ?

אם התיקון בחוק חל גם על מי שחתמו על הסכם פינוי בינוי לפני כניסת התיקון לתוקף, אך הפרויקט טרם אושר וכמובן שלא הוחל בביצועו? השאלה נשאלת הן לגבי הפיצוי שעלה היזם להציע לקשישים והן לגבי הפטור ממס רכישה ומס שבח.