שאלו עו"ד על נדלן(895)

לא ברור משאלתך מאיזה בחינה את שוקלת האם כדאי או לא כדאי לרכוש דירה בפרוייקט תמ"א. וגם לא ברור בדיוק האם כוונתך לתמ"א 38, האם פינוי בינוי וכו' וכן באיזה שלב של הפרויקט.

באופ עקרוני ומתומצת ניתן להשיב כי תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית נועדה לתמרץ חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אולם בפועל דיירים רבים רואים בתוכנית זו כהזדמנות לשפר ולהשביח את הדירות והחלקים המשותפים בבניין כחלק מהליך החיזוק. חשוב מאוד לבחור את אנשי המקצוע הנכונים שילוו את הפרויקט ויבטיחו את הצלחתו.

ראוי יהיה לבחון את ההסכמות שנקבעו בהסכם הרכישה לפני שמחליטים כיצד לפעול מול הקבלן בעניין זה.

ראשית, יש צורך לברר מולך פרטים נוספים על מנת להעניק לך תשובה מלאה ומדויקת ולכן אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני בעניינך. מעבר לכך, מאחר ואין בשאלה את מלוא הפרטים הנדרשים כדי לנתח את המצב הספציפי נקח מקרה לדוגמא: מצב בו לאדם 2 דירות והוא לא מכר דירה בארבע שנים האחרונות - במצב כזה אותו אדם יוכל למכור דירה אחת עד ליום 31.12.2013 ולבקש לקבל פטור לפי הפטור של טרם כניסת הרפורמה (כדאי לתכנן את לוח הזמנים בצורה נכונה). את הדירה השניה למכור לאחר 1.1.2014 ולבקש לשלם מס שבח שיחושב באופן לינארי. חשוב להדגיש שוב כי זו דוגמא להמחשה בלבד.

השאלה אינה נוגעת למישור המשפטי גירדא ונראה כי על פניו כדאי להתייעץ עם מומחה בתחום הפיננסי בעניין זה.

לא בברור משאלתך מדוע ברצונך לבצע את ההעברה היום? האם כדי לחסוך בתשלום מס עתידי? האם בכוונתך למכור את הדירה עוד טרם שינוי החקיקה בתחום מיסוי המקרקעין? האם הוריך עדיין בחיים?.

סעיף הפטור שנקבע באופן יחודי למי שירש דירה לא אמור לשתנות באופן מהותי והוא מעניק פטור לצאצא או בן זוג של מי שנפטר בתנאי שהדירה של הנפטר היתה דירתו היחידה, וכן, כי בעת מכירת הדירה היה המוריש, לו היה בחיים, זכאי לקבל פטור. אך חשוב לציין כי זה העקרון הכללי ויש צורך לבחון באופן ספציפי יותר כל מקרה לגופו.

הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני בעניין זה על מנת שניתן יהיה לגבש עמדה מושכלת לאחר בחינת כל המסמכים והעובדות הרלוונטיות.

מאחר ושאלתך מעוררת שאלות משנה ספציפיות לא ניתן להשיב לך באופן רציני וענייני מבלי לבחון את המצב התכנוני, המשפטי והעובדתי של הנכס והעסקה הפוטנציאלית. לכן הומלץ לך לפנותץ לייעוץ פרטני.

על מנת להשיב לך באופן מדוייק וספציפי למקרה שלך יש צורך לברר מול פרטים נוספים. לכן מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

בעקבות הרפורמה במיסוי המקרקעין, התקבלו מספר שינויים בתחום מיסוי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה). חלק מהשינויים שנקבעו ברפורמה מבטלים הוראות פטור קיימות וחלק מהשינויים מאפשרים הקלות באמצעות תכנון מס לגיטימי. מכאן כי יש צורך לבחון כל מקרה לגופו על מנת לוודא את העיתוי הטוב ביותר לביצוע העסקב במישור הנזכר. לכן מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

יש צורך לברר איתך פרטים נוספים וכן את שווי הנכס. ייתכן ותוכלי לבקש פטור על פי אחת מהוראות הפטור ממס שבח מקרקעין במכירה. לגבי רכישה גם כאן יש צורך לברר פרטים נוספים, למשל מה עלות העסקה והאם מדובר בדירה יחידה וכו/- על מנת להשיבך באופן יותר פרטני.

ישנן מספר בדיקות חשובות שכדאי לבצע לפני שרוכשים דירה מיד שניה. בין יתר הבדיקות רצוי לבדוק תחילה בטאבו מי הבעלים הרשומים של הדירה, האם רשומות הערות אזהרה על הנכס בטאבו, למשל האם קיים שיעבוד, עיקול, משכנתא וכדומה. במידה והנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל אז יש לבדוק במנהל לרבות תשלומים נוספים. מעבר לכך רצוי לבדוק בתיק הבניין בעירייה את כל המצב המשפטי והתכנוני של הנכס, לרבות קיומו של היתר בניה, הליכים מנהליים ככל שקיימים, חריגות בניה, צווים מנהליים ועוד. יש אפשרות לבצע גם בדיקה ביחסי לתשלום היטל השבחה, ככל וקיים עבור הנכס. כן לבדוק את תקנון הבית המשותף ככל שצריך. מעבר לכך ראוי לבצע בדיקה פיזית כללית של הנכס לרבות בדיקה של תשתיות ותקינות המערכות- ניתן אף לקבל חווד של מומחה בתחום זה אשר יעניק מידע מקיף ומדויק לגבי מצב הנכס. הבדיקות המתוארות לעיל הינן רק חלק מכלל הבדיקות שיש לבצע ויש ויידרשו בדיקות נוספות ו/או אחרות ביחס לנכס. בדרך כלל מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע המתמחה בתחום זה על מנת שייבחן בדיוק את כל מה שצריך ביחס לעסקה הספציפית.