שאלו עו"ד על נדלן(897)

יש לבחון את המקרה באופן ספציפי ואני ממליץ לך לפנות ליעוץ פרטני בנושא זה.

על מנת להשיב למקרה שלך באופן נקודתי יש לבחון מולך פרטים נוספים . יחד עם זאת ניתן להשיב לך כי באופן כללי בעת מכירת דירת מגורים יד שניה על המוכר לשלם, בין היתר, מס שבח מקרקעין או לבקש פטור במידה וקיים פטור כזה. מעבר ייתכן ויחול גם תשלום בהיטל השבחה- אם חל. בעקרון, ניתן לברר גובה התשלומים, אם הם חלים, עוד לפני החתימה על ההסכם. יתכנו תשלומים נוספים שונים, אבל ניתן יההי לבחון את הדברים רק לאחר בירור.

נראה כי שאלה זו אינה שאלה משפטית גרידא ולכן לא ניתן להשיבך במסגרת פורום זה. אולי כדאי לך לבחון את העניין מול שמאי מקרקעין מוסמך.

יש לבדוק את הנושא באופן פרטני יותר על מנת שנוכל להשיב לשאלתך באופן מדויק.

שאלתך מעלה שאלות משנה מגוונות אשר ישפיעו בסופו של יום על התשובה הקונקרטית על המקרה שלך. לפי-כך נראה כי הדרך הטובה ביותר עבורך לקבל החלטה נכונה היא באמצעות ייעוץ פרטני.

במידה וכפי שאת מציינת הצדדים חתומים על חוזה מחייב ובחוזה נקבע כי על הדייר לשלם את התשלומים הנ"ל, הרי כי התשובה לשאלתך מצויה בתנאי החוזה אשר אמורים לשקף את הסכמות הצדדים בנושא הנ"ל.

נראה כי פאופן ריסת התשלומים צריך להיבחן לא רק בהתאם ללוח תשלומים "הנהוג" בעסקות מסוג זה, אלא, ביחס לפרטי העסקה עצמה. חשוב כי התשלומים יבוצעו בכפוף לקבלת בטוחות שונות עבור הרוכשים, כך למשל, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, מחיקת הערת משכנתא הרשומה לטובת המוכר - ככל וקיימת, רישום משכנתא לטובת הרוכש- במידת הצורך, קבלת אישורים מידי המוכר: כגון אישורי מיסים, אישור עירייה ועוד. מכאן כי ראוי לבחון את ההסכם לגופו על מנת להבין האם התשלומים מבוצעים באופן נכון ובדרך שתגן על כספכם ככל הניתן.

באופן עקרוני כאשר שוקלים לרכוש נכס מכונס נכסים יש לבחון מספר פרמטרים בקשר לנכס: כך למשל מאחר ובדרך כלל כונס נכסים מוכר את הנכס במצבו as is, הרי כי יש לבחון היטב את הזכויות המשפטיות של הנכס לרבות העדר חריגות בניה ותוספות בניה ללא היתר (ככל וקיים). כמו כן, מומלץ לבצע בדיקה כללית למצבו של הנכס בפועל ולבדוק כי לא קיימים ליקויים בנכס. יש לבחון גם מה הם התשלומים הנוספים (ככל וקיימים) המוטלים על הרוכש מלבד למחיר הנכס. יש לקחת בחשבון מצב בו מועד מסירת הנכס אינו וודאי והוא לפעמים מתעכב מטעמים פרוצדוראלים.

לגבי הזכויות המשפטיות- מאחר ואין מידע ספציפי אודות המקרה (אותו יש לבחון באופן פרטני), ניתן להשיב באופן כללי כי יש לבחון, בין היתר ך לא רק, את כל מה שקשור בזכויות בנכס לרבות, סוג הזכויות, מה כוללות אותן זכויות, איפה רשומות, אילו אישורים קיימים, האם יש צורך בביצוע הליך (/קבלת אישור) כלשהו בנוגע לנכס, מהות הזכויות, זכויות צד ג' (ככל וקיים), הליכים משפטיים הקשורים בנכס ועוד כהנה וכהנה בדיקות נוספות (כל נכס לגופו של עניין). לגבי התמשכות ההליכים ועיכובים אפשריים - בנסיבות השאלה, מאחר והמקרה לא נבחן לגופו של עניין, לא ניתן להשיבך באופן מושכל וירת מהתשובה לעיל. חשוב לציין כי ייתכנו פרמטרים נוספים לבדיקה, מעבר לאלו שצוינו, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

בני זוג המקיימים מערכת יחסים אשר יכולה להתפתח למצב שבו יחשבו ידועים בציבור, אשר אינן מעוניינים להפוך את רכושם מלפני לרכוש משותף, יכולים להסדיר באופן ברור את הנושא הממוני בניהם באמצעות הסכם ממון. מומלץ כי הסכם כזה יעשה על ידי עו"ד בעל ידע בתחום זה.

אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני בענין זה.

ככל הנראה המשמעות של כונס הנכסים הייתה כי בדירה קיימים דיירים מוגנים בהתאם לחוק הגנת הדייר, על כל המשתמע מכך. למידע יותר ספציפי ניתן לפנות לייעוץ פרטני על מנת שניתן יהיה לבחון את המסמכים ועובדות העניין.