שאלו עו"ד על נדלן(897)

שלום רב,
בדרך כלל בהסכמי רכישה דירה ישנו סעיף המסדיר את כל התשלומים הקשורים בנכס לצדדים שלישיים. על כן, יש לבחון האם קיים סעיף כזה בהסכם שלך, ובמידה וכן קיים יש לבחון האם יש בו בכדי להסדיר את הדרישה לתשלום בגין עלויות רישום. יחד עם זאת, יש לבחון בהסכם הרכישה האם קיים סעיף אשר לפיו היה ידוע לרוכש כי הנכס טרם נרשם כבית משותף או סעיף אחר שיש בו אינדיקציה להסכמה או הבנה של הרכוש כי ייתכן ועלות הרישום היא באחריותו.

התשובה לשאלה שלך יכולה במידה רבה להימצא בהצהרות הצדדים בהסכם הרכישה של הנכס. יש לברר האם בהצהרות המוכרים ישנה התייחסות לעניין זה בפרט או התייחסות כללית למצב הנכס ולתקינותו המלאה. כמו כן, יש לבחון אילו הצהרות את הצהרת כלפי המוכרים (בהיותך הרוכשת) בקשר לבדיקות כאלו שערכת לנכס טרם הרכישה. במידה ואכן קיימות הצהרות מצד המוכרים לגבי תקינות הממ"ד אז ייתכן ויש מקום לבחון לדרוש זאת מהם.

הערכת שווי דירה מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין אשר משכלל את מגוון של פרמטרים: כגון גודל הנכס, מיקום הנכס, חניה בטאבו, זכויות בניה וכדומה. לכן על מנת שתוכלי לקבל תשובה לשאלתך הייתי ממליץ לך לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך.

המצב שאת מתארת בשאלה הינו מצב שמתרחש לעיתים רבות כאשר צדדים מגיעים להסכמות בעל פה ולא בכתב. בצדק דרשת לחתום על הסכם מסודר אשר יכלול את כל תנאי השכירות בצורה ברורה. מאחר ואין הסכם כתוב וכל צד מתבצר בעמדתו, נראה כי כדאי לנסות ולהגיע לפשרה בעניין גובה התשלום אשר יתאים לשני הצדדים. על פניו נראה כי הפער בין הסכומים אינו גבוה מאוד ועם קצת רצון של שני הצדדים ניתן יהיה להסדיר את המצב ללא הליכים משפטיים. ככל ותצליחו למצוא פשרה מומלץ שתעלו אותה על הכתב כחלק מהסכם כולל על מנת שלא יהיו מחלוקות נוספות בעתיד.

באופן עקרוני נראה כי שאלתך עוסקת בשאלת הכדאיות הכלכלית ולכן ההחלטה צריכה להתקבל יחד עם יועץ כלכלי ולאו דווקא משפטי. יחד עם זאת, ישנם נתונים משפטיים שכן משפיעים על החלק המסחרי של העסקה ובשאלתך ביקשת לדעת הם קיים הבדל במיסים שבין רכישת דירה שניה לדירה יחידה. בעניין זה אכן קיים הבדל. על פי חוק מיסוי מקרקעין קיימות מדרגות מס שונות לביצוע עסקה של דירה יחידה ובין עסקה לדירה שניה. כך למשל מס רכישה משתנה בהתאם לשווי הדירה ובהתאם לשאלה האם מדובר בדירה יחידה או דירה שנייה- בה מדרגות המס גבוהות יותר. לגבי מס שבח- ייתכן ותוכלי להשתמש בהוראת פטור מתשלום מס שבח ועניין זה צריך לברר מולך במידה ותרצי למכור את הדירה שבבעלותך כיום. לשם ביצוע חישוב תשלום מס רכישה/שבח ספציפי לנכס שבבעלות / ולנכס שברצונך לשקול לרכוש מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

באופן עקרוני, בעל דירה מחפש דיירים אשר יעמדו בהתחייבויות הקבועות בהסכם השכירות ובעיקר בתשלום דמי השכירות. לשם כך, חלקם מבקשים לראות תלושי שכר אשר יכולים להעיד לכאורה על יכולת כלכלית לביצוע תשלום דמי השכירות. מכאן, שבעל הדירה אמנם יכול לבקש לראות את המסמכים אבל אינך מחוייבת להציג את המידע המבוקש, אולם במקרה כזה יתכן ובעל הדירה לא יהיה מוכן לבצע את ההתקשרות מולך. לעניין הערבות- הבטחונות הנהוגים כיום יכולים לכלול ערבות (כפי שביקשו במקרה שלך), ערבות בנקאית, שיק בטחון וכדומה. ראוי כי בהסכם יהיה סעיף שיקבע מתי ובאילו תנאים בעל הדירה יהיה רשאי לעשות שימוש בערבות.

המענה לתשובות בפורום באתר נעשה על בסיס פרטים שמוסרים הפונים. במקרים בהם ניתן להשיב לפונים באופן מלא על בסיס הנתונים שסופקו אכן ניתנת תשובה מלאה. בחלק מהשאלות יש צורך בבירור עובדתי נוסף מול הפונה ולפעמים יש צורך בבדיקת מסמכים או בביצוע בדיקות משפטיות ממוקדות יותר ולשם כך יש צורך בבירור פרטני. ההמלצה לפנות ליעוץ פרטני אינה מכוונת כי על הפונה לפנות רק לעורכי דין מהפורום או מהאתר, אלא, לכל עורך דין אליו הפונה יבחר לפנות.

שאלתך מעלה את נושא "עקרון התא המשפחתי" הקובע כי בעת מכירת דירה יראו את בן/בת הזוג לרבות ילדים עד גיל 18 כיחידה אחת (כמוכר) לצורך בחינת עניין התשלום/פטור במיסי מקרקעין לרבות בשאלת הפטור ממס שבח. לפי-כך, הייתי ממליץ לך לפנות ליעוץ פרטני על מנת שנוכל לבחון את הפרטים ולהשיב לך באופן מדויק יותר.

בהתאם למידע שהתפרסם בתקשורת לאחרונה נראה כי על פניו ישנה כוונה של משרד האוצר לבטל את הפטור ממס שבח על מכירה של דירה שנייה. מומלץ לך להתעדכן בעניין זה ככל ואכן תחליטו לבצע עסקה בתנאים הנ"ל בעתיד.

על מנת לבחון את הדברים ולהשיב לך באופן מושכל ראוי שנעבור על הוראות ההסכם ואף נשמע ממך פרטים נוספים. לשם כך אני ממליץ לך לפנות ליעוץ פרטני.