שאלו עו"ד על נדלן(898)

התשובה לשאלה תלויה במידה רבה בהוראות ההסכם הרכישה עליו חתמת מול הקבלן. יחד עם זאת, הדבר נראה לא סביר שכן הגשת טופס 4 כולל בקשה לחיבור המבנה לרשם החשמל והמים וטלפון. מכאן שנשאלת השאלה מדוע אין עדיין חיבור של מים וחשמל לדירה אם התקבל טופס 4. ייתכן כי לא הוגשה בקשה לאישור הספקת חשמל ומים.

בשאלה חסרים פרטים עובדתיים. מדוע נדרש לעבות את העמודים? האם כחלק מפרויקט תמא 38? האם ביצוע העבודה נדרש לשם מניעת התמוטטות של הבניין? מי הזמין את הקבלן? האם קבלת ההחלטה לביצוע הפרויקט התקבלה כחוק? האם העבודות קיבלו היתר כדין? האם אתה חתום על הסכם מול הקבלן לביצוע העבודות? וכדומה. על פניו, ומבלי לקבוע באופן חד משמעי בעניין, נראה כי לא סביר שימנעו ממך לעשות שימוש בחניה שלך, במיוחד אם מדובר בחניה שרשומה על שמך בטאבו (ככל וזה המצב).

באופן עקרוני הדבר אפשרי בכפוף לקבלת אישור הבנק לטובתו נרשמה המשכנתא על הנכס. חשוב לבדוק באיזה אופן תעשה ההעברה - האם בהעברה במתנה בין הורה ובן או במכירה רגילה - יש לכך משמעות מבחינה פרוצדוראלית, כלכלית ומיסויית. הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני על מנת שתקבל ליווי להליך זה (גם מול הבנק).

רכישת חלקו של אחיך בדירה היא למעשה עסקה במקרקעין ולשם כך יש לעלות אותה על הכתב (ככל עסקה במקרקעין). לפי-כך, יש צורך להכין הסכם המסדיר את ההסכמות בין הצדדים (גם אם לא מדובר בהסכם מורכב כל כך). כמו כן, יש צורך להכין את כל המסמכים הנדרשים לשם רישום הדירה על שמך בטאבו, לרבות: שטרי מכר, בקשה לרישום בלשכת רישום המקרקעין, אישור עירייה לטאבו, אישורי מיסים ובמידה ואת מתכוונת לקחת משכנתא למימון הרכישה- אז גם את המסמכים הרלוונטיים לשם רישום המשכנתא בטאבו. כמו כן, יש להגיש הצהרה ללשכת מיסוי המקרקעין על ביצוע העסקה במועד. לעניין זה חשוב לציין כי ייתכן ומגיע לך פטור מתשלום מס שבח מקרקעין והייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

לגבי החלק הראשון של השאלה בדבר הדרך בה הבנק נוהג - באופן עקרוני, אני ממליץ ללקוחתיי תמיד לברר פרטים אלו מול סניף הבנק ממנו הם מתכננים לקחת הלוואה. יחד עם זאת, ראוי לציין כי בדרך כלל כספיי המשכנתא לא נכנסים לחשבון הבנק שלך ונשארים שם עד להעברתם לקבלן, אלא, הבנק בדרך כלל מעביר את התשלום לחשבון הבנק שבבנק המלווה את הפרוייקט מטעם קבלן בהתאם ללוח התשלומים הקבוע בהסכם ובכפוף לכך שהקבלן חותם קודם לכן על כתב התחייבות כלפי הבנק. לגבי החלק השני של שאלתך- בדרך כלל בהסכמים של רכישת דירה מקבלן התשלום מתבצע ישירות לחשבון הבנק המלווה של הפרויקט על מנת לנוע מצב שכספים שיועדו להשלמת הבניה "ינותבו" לדברים אחרים. מכאן שיש לבדוק הסכם הרכישה מהם תנאי התשלום שנקבעו ולפי כך, ניתן יהיה לסייע לך להבין באיזה אופן בטוח יותר לשנות את ביצוע התשלום.

יש צורך לבדוק אילו הליכים עשיתם בדיוק בקשר להעברת הדירה ללא תמורה והאם הם הסתיימו או לא. בהתאם לתשובה לשאלה זו נוכל לייעץ לך יותר. הייתי ממליץ לכם לפנות לייעוץ פרטני.

באופן כללי, כדי לבחון שווי שוק של דירה נהוג לפנות לשמאי מקרקעין אשר מגיש חוות דעת שמאית בסופה הוא קובע את מחיר הנכס. ייתכן ולאמך מגיעות זכויות נוספות מול עמידר(כמו קיזוז תשלומי עבר וכדומה) אשר ניתן יהיה להפחית בעזרתם את עלות הדירה לפי שוווי השוק. הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

שלום רב.
בשלב זה לא נחקקו החוקים ולא הותקנו התקנות המסדירות את שינוי שיעורי המס.
על כן, לא אוכל לסייע בשלב זה.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

ייתכן ומגיעות לך זכויות מסוימות, לאו דווקא בגין רכישת הדירה אבל אולי גם בגין הרכישה (כגון הקלה או פטור ממס רכישה וכדומה). לשם כך יש לבחון את הנסיבות הספציפיות של המקרה. מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

בדרך כלל בעת לקיחת משכנתא מהבנק, הבנק המלווה דורש מהמוכר שהוא הבעלים של הנכס) להתחייב מולו במסמך הידוע בשם "כתב התחייבות". בכתב ההתחייבות המוכר (בעל הנכס) מתחייב כלפי הבנק המלווה כי במידה ומסיבה כל שהי העסקה לא תממש והבעלות בנכס לא תעבור על שם הקונה הוא (המוכר) מתחייב להשיב לבנק את הכספים שהתקבלו אצלו מתוך כספי ההלוואה שיינתנו לקונה לשם רכישת הנכס ומימוש העסקה. יש לציין, כי מי שמתמחה בתחום ידע לכוון אותך לגבי שינויים שכדאי לך להכניס בהוראות כתב ההתחייבות אשר יעניקו לך הגנה (בכפוף לאישור המחלקה המשפטית של הבנק).
במידה והנך מעוניין בבחינה יותר ספציפית של המסמכים מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.