שאלו עו"ד על נדלן(895)

דני שלום רב.
מהתיאור שלך עולה, כי עורך הדין מייצג את שני הצדדים.
בוודאי שבמקרה מעין זה הוא חייב חובת נאמנות לשני הצדדים.
בעסקאות מקרקעין פשוטות יחסיות ניתן למצוא מקרים בהם עורך דין מייצג את שני הצדדים. עסקת קומבינציה הנה מורכבת יותר ונדיר שאותו עורך דין מייצג את שני הצדדים.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

רות שלום.
הדרך לפנות שוכרים בגין הפרת הסכם השכירות הנה הגשת תביעה לפינוי לבית המשפט המוסמך. לפני מספר שנים הונהג מסלול מיוחד המיועד לפינוי שוכרים האמור להיות קצר יחסית. תשומת ליבך, כי מדובר בהליך משפטי ייחודי ולכן אני ממליץ לך להיוועץ עם עורך דין בטרם תנקט פעולה כלשהי על ידך.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

שלום.
מדובר בשתי עסקאות (אחת מכירה והשניה רכישה), לכל דבר ועניין.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

דוד שלום.
זה לא משנה אם הועברה תמורה כספית או אם לאו.
מדובר בשתי עסקאות שיש להן שווי ובהתאם לשווי זה יש לדווח על העסקה.

בברכה,
יאעקב גורנשטיין, עו"ד

שלום רב.
על פניו, יש לך טענה טובה כנגד דרישת התשלום של המתווך.
מציע לך לפנות לקבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין, בטרם תנקוט בכל צעד בנדון.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

שלום.
היה ותמכור רק דירה אחת עד לתום תוקפה של הוראת השעה, לא תוכל למכור לאחר מכן דירה נוספת בפטור "רגיל".
היינו, על מנת לנצל את הפטור הקבוע בהוראת השעה, יש למכור את שתי הדירות בטרם יסתיים תוקפה של הוראת השעה.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

בהחלט כן.
תנאיי ההעסקה נקבעים בין הצדדים בהסכמה.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

אם יש הסכם (ולו בע"פ) שישלמו לך בונוסים, המעסיק מחויב לקיים את התחייבותו.
העובדה שההסכם נערך בע"פ ולא בכתב מקשה על הוכחת טענותיך, אך אין בכך כדי לגרוע מתוקפה של ההתחייבות כלפיך.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

שלום רב.
על פניו ומבלי לקבוע דבר, ככל שהדירה שירשת עומדת בתנאים שלהלן, וככל שנמכרה בהתאם לפטור זה, לא צריכה להיות בעיה, ברמה העקרונית. כמובן שהדבר מצריך בדיקה פרטנית וקבלת חוות דעת רשמית.

המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.


בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

שלום רב.
אני מתקשה לסייע בניסוח סעיף קונקרטי מנותק ממכלול ההסכם, או להביע עליו דעה.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

שלום רב.
1. בהחלט ניתן. יש לדאוג להסכם שכירות מתאים לסיטואציה זו.
2. זו אינה שאלה משפטית, אלא נסחרית לחלוטין.
3. כמדומני 1-2 אחוזים משווי העסקה.
4. כן.
5. עניין מסחרי לחלוטין.
6. אין מניעה מלשכור שירותיו של עורך דין אחד. זה בהחלט יגרום לעסקה להיות פשוטה יותר.
7. רצוי יחסית מוקדם.
8. זו שאלה מורכבת מאד במספר מישורים. התשובה מאד תלויה במקרה הספציפי. אני ממליץ שלא להתקשר בהסכם מכר ולא לחתום על שום מסמך ללא ייעוץ משפטי.
9. אינני בקיא במחירים באזור חדרה. זה משתנה בהתאם למורכבות העסקה.
10. היטל השבחה, מס שבח, חובות עירייה אם יש (היטלים למינהם).
11. זה בהחלט קשור. כך למשל, ככל שלבעלך זו דירה ראשונה יש לכך חשיבות בכל הנוגע למס רכישה.
12. זה תלוי במספר גורמים. מציע לקבל ייעוץ פרטני בעניין זה (חשוב מאד).

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

שלום רב.
התשובה נגזרת מנתונים שונים הרלוונטיים לכל מקרה לגופו.
ייתכן ויש לשקול אפשרות לרכוש את הנכס באמצעות חברה.
מציע לך לקבל ייעוץ פרטני.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד