שאלו עו"ד על נדלן(898)

דירות שנמכרות דרך כונס נכסים מפורסמות בדרך כלל באמצעי התקשורת: בעיתונים, באינטרנט ובפרסומים אחרים.

דירות הנמכרות באמצעות כונס נכסים מתפרסמות בעיתונים ובאתרי אינטרנט וכדומה.
לאחר שמאתרים דירה שמתאימה לכם, יש לפעול על פי ההנחיות של כונס הנכסים המתפרסמות לגבי הדירה. בדרך כלל יש להגיש לכונס הצעה וערבות בנקאית במסגרת פרק זמן שנקבע מראש, וכן לחתום על הסכם/מסמכים אותם מקבלים ממשרדו של כונס הנכסים הרלוונטי. לגבי בירור אודות הדירה - הרי כי עליכם לעשות בירור פרטני לדירה . ניתן ואף מומלץ לעשות כן בעזרת איש מקצוע מהתחום.

יש לבדוק בהסכם הרכישה האם ישנה הוראה המסדירה חובות עבר ואם כן על מי הם חלים. בדרך כלל נהוג כי חובות שוטפים לעירייה עד למעוד המסירה חלים על המוכר. אם כך הדבר במקרה שלכם ניתן לפנות למוכר ולבקש כי ידאג להסדיר את תשלום החוב. במידה וזה לא המקרה שלכם, אזי יש לבחון בגין מה החובות ולעשות בדיקה ספציפית לגבי כל חוב והאם הוא מדויק ונכון.

בסיפור המגולל בשאלתך חסרים פרטים עובדתיים הנדרשים לי על מנת שאוכל להשיבך. לא ברור לי בדיוק מה ארע במקרה המתואר על ידך. כך למשל לא ברור לי מה החלק של ההורים שלך בעסקת הרכישה? מה בדיוק סוכם מול עוה"ד? האם היא אכן ייצגה/מייצגת אתכם בעסקה?, באיזה שלב נמצאת העסקה ומה הפעולות שבוצעו עד כה?.
על מנת שניתן יהיה לייעץ לכם באופן ספציפי יש צורך לקבל את מלוא המידע הנדרש ומסמכים רלוונטיים ככל וקיימים.
אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

בשלב הראשון הייתי ממליץ לברר האם הגן מנוהל ברישיון כדין. שכן, אם אין רישיון לניהול גן ילדים במקום, אזי, ניתן לפעול משפטית על מנת להפסיק את פעילותו.

השאלה נוגעת יותר לתחום ההנדסי. יחד עם זאת, על מנת לסייע לכם יש צורך בבחינת מסמכים והתוכניות שציינתם בפנייה. מומלץ לכם לפנות לייעוץ פרטני.

אני מניח כי התשלום של 5% אותו אתה מציין הינו תשלום עבור הדירה עצמה במידה והצעתך תזכה ואינו מהווה סכום נוסף לעו"ד או לגורם אחר.
אם כך הדבר, הרי שהתשלום למתווך אינו קשור לתשלום לכונס וההתקשרות שלך עם המתווך הינה נפרדת להצעה שתינתן לכונס.
במצב דברים זה, ועל מנת להשיב באופן מושכל לשאלתך – יש לבדוק אילו הוראות יש בהסכם בינך לבין המתווך.

לא ברור לי לגמרי מה הכוונה ב"החלפה" של דירה. בכל אופן, אם רשויות המס יראו "בהחלפה" כעסקה במקרקעין, אזי יחולו הדינים החלים על עסקה במקרקעין.

נשמח להשיבך באופן מלא ומדויק אך חסרים פרטים רלוונטיים. ייתכן ובתכנון נכון והגשת פטור לפי סעיף החוק הרלוונטי למקרה תוכלו לחסוך כסף.
ממולץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

לגבי היתר בניה שטרם התקבל- רצוי לבחון בדיוק מה המצב המשפטי של הבקשה להיתר ולא להסתמך רק על מה שנאמר בעל פה. אנו ממליצים לראות את המסמכים אשר על בסיסם נמסר לכם כי הבקשה אושרה ובאילו תנאים היא אושרה. לשיטתי מומלץ להתייעץ עם עו"ד בעניין זה, שכן אם הקבלן נמצא בהליכי קבלת היתר, יש מקום לקבוע בהסכם הרכישה תנאים שיגנו עליכם כרוכשים התואמים את המצב המשפטי של הפרויקט.

לגבי חשבון הנאמנות- הדרך הבטוחה היא שהרוכש מבצע את התשלום ישירות לחשבון הבנק של הפרויקט בבנק המלווה בהתאם לקצב התשלומים הקבוע. במקרה ובשל השלב המקדמי אין עדיין בנק מלווה צריך קודם כל לבחון מה הסיבה לכך. מעבר לכך, ובמידה ואתם כן ומחליטים לחתום על ההסכם, חשוב מאוד כי הוראות ההסכם ינוסחו באופן כזה שיקנו לרוכש את מלוא ההגנה על הכספים על מנת שלא ירדו לטמיון. הייתי ממליץ לפנות לייעוץ פרטני, שכן בייעוץ כזה התמונה תתבהר ותוכלו לקבל החלטה מושכלת האם לחתום על ההסכם הרכישה ובאילו תנאים.