שאלו עו"ד על נדלן(895)

הפרטים העובדתיים לא ברורים לי לגמרי מתוך השאלה, אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני על מנת שניתן יהיה לבחון את הפרטים ואת כתב התביעה ביחד איתך.

לא ברור מהי בדיוק השאלה. באופן כללי אפשר לומר על משכנתא כי היא הלוואה אשר נלקחת לשם רכישת נכס מקרקעין ותמורת ההלוואה דורש הבנק כי ירשם שעבוד (על נכס) המשמש כבטוחה לטובת השבת כספי ההלוואה. בדרך כלל בעסקאות מקרקעין, דורש הבנק המלווה כי המשכנתא תרשם בפנקסי המקרקעין (הטאבו) על הנכס.

אילנית שלום,
על מנת שיוכלו ליצור עמך קשר טלפוני, כפי בקשתך, את יכולה להשאיר פרטים בפניות ויחזרו אליך.

משאלתך עולה כי בהסכם ישנה הוראה המאפשרת לבעל הנכס לבקר בדירה בזמנים סבירים. לא ברור משאלתך האם יש התייחסות נוספת בהסכם לעניין זה, למשל, האם כתוב במפורש כי בעל הדירה יכול לעשות שימוש בסעיף זה כדי להבטיח קיומו המלא של ההסכם או לשם ביצוע תיקונים בנכס או לשם הבאת קונים פוטנציאלים לדירה לשם מכירתה?. אם ישנה התייחסות ספציפית יש לבחון מה היא קובעת.
באופן עקרוני וללא בחינת ההסכם עצמן, ניתן לומר כי על פניו התשובה לשאלתך נעוצה במושג הסבירות, וככל הנראה שיש לאזן בין הזכות שלך שלא יטרידו אותך לעיתים תכופות לבין זכותו של בעל הנכס לבקר בדירה בהתאם להסכם. מאחר וישינה חשיבות להוראת ההסכם ולקבלת מידע נוסף ממך, הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני בו תוכל לקבל מידע ספציפי יותר על המקרה שלך.

לא מובן מהי שאלתך לגבי הערבות. לגבי תשלום שכ"ד זהו עניין שצריך להיקבע בניכם לבין המוכר, אבל חשוב לשמור על מנגנון בו במועד התשלום האחרון תקבלו את החזקה בדירה המשפטית והפיזית. במידה ובמועד התשלום האחרון לא תקבלו את הדירה אז יש לקבוע את התחייבויות המוכר כדייר (ולא כבעלים) ואת זכויותיכם כבעלים של הדירה (באותה נקודת זמן). אני מציע לך לפנות לייעוץ פרטני על מנת שנוכל להבין טוב יותר את הסיטואציה ונוכל לייעץ לך באופן ספציפי.

הערתי לו על כך, והוא בתגובה משקר ואומר שכביכול הזהיר אותי (אפילו הרוכשים אומרים שהדברים לא נאמרו בעת הצגת תנאי ההסכם והם טוענים שכלל לא ידעו שעליהם להפקיד חלק מכספי הדירה שלי בידיו) וגם אמר במרמה שזה ההליך המקובל במכירת ורכישת דירה, לטעמו התנאים של המוכר אינם מעניינים כי לפי החוק עליו בלבד להבטיח את זכויות הקונים. האם?

דירתי מהוונת עד 2057 , נתון זה גם מופיע בטאבו, וזה אומר שאינני חייבת כספים למנהל מקרקעי ישראל, אולם העו"ד טוען שאישורם בדבר העברת הזכויות כרוכה בחודשים רבים, האם?
האם אוכל לפנות גם למינהל מקרקעי ישראל ולבקש פטור? האם זה עוזר?

אני מניח שמדובר בבניה חוקית עם היתר בניה כדין, ובמקרה כזה, כן מומלץ לרשום את הבניה בטאבו, בין היתר, מההיבט של מכירת הדירה בעתיד. עלויות הרישום כוללות מספר פרמטרים בניהם: הכנת תשריט מתאים להיתר הבניה, שירות עו"ד שיטפל ברישום, אגרה לטאבו, וייתכן כי יהיו גם מיסים. מומלץ להסתייע בעו"ד המצוי בתחום - מה שיוכל לחסוך לך זמן ויתרום להצלחת ההליך.

שכר טרחת עורך דין בפרוייקט תמא 38 יכול להשתנות בין משרד למשרד, אבל חשוב לזכור כי הדיירים אינם משלמים את שכר טרחת העורך דין, אלא, הקבלן הוא זה שנושא בעלויות אלו. כדאי מאוד לבחור עו"ד המכיר את התחום ושליווה פרויקט/ים דומים. לייעוץ ומידע נוסף אתה מוזמן לפנות לייעוץ הפרטני.

בהתאם לחוק התכנון הבנייה התשכ"ה- 1965 והתקנות הרלוונטיות, כל תוספת בנייה לבניין קיים מחויבת בהיתר בניה כדין. היתר בניה הינו אישור/רישיון שניתן מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברשות ההמקומית הרלוונטית. לאחר הגשת הבקשה צריך להתבצע הליך פרסום בו תוכלו להגיש התנגדות לבקשה בה תדרשו לפרט את הסיבות בגינן אתם מתנגדים לבקשה. במידה והתנגדותכם תדחה על ידי הוועדה תוכלו להגיש ערר בתוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה של הוועדה. מאחר ולא ברור משאלתכם בדיוק באיזה שלב עומדים הדברים במקרה שלכם, הייתי מציע לכם לבדוק מול הרשות בדיוק באיזה שלב נמצא ההליך אותו ואולי כדאי גם שתפנו לייעוץ פרטני על מנת שיוכלו ללוות אתכם באופן ספציפי יותר.

מאחר ושאלתכם מצריכה בדיקה של עובדות נוספות מולכם, מומלץ לכם לפנות לייעוץ פרטני.