פורום נדלן - שאלו עו"ד

02/06/2013 21:02 יוסי

בבעלות אבי חנות מכולת מושכרת. תקופת השכירות הסתיימה אבל הצדדים לא האריכו/ חידשו את ההסכם, ונהגו כאילו החוזה שהסתיים ממשיך להתקיים . בסמוך לפטירתו של אבי , התברר שהשוכר החתים את אבי על הסכם חדש שלא הובא לידיעתינו. בהתאם לחוזה החדש, לשוכר ניתנת אופציה להמשיך ולשכור את החנות לתקופה נוספת של 10 שנים. עוד נקבע בהסכם כי דמי השכירות לא יעלו.
1) האם החוזה החדש בתוקף ?
2) האם החוזה החדש מחייב את היורשים ?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

03/06/2013 08:41 עו"ד יעקב גורנשטיין שכירות חנות

יוסי שלום.
יש לא מעט טענות שניתן להעלות כנגד המסמך הנזכר על ידך.
כדי לבחון את הנושא, יש להבין מה היה מצבו של האב במועד הרלוונטי.
ככל שיש לראות בהסכם כתקף (וספק אם זה המצב), הוא גם מחייב את העזבון.
אני מציע לך לפנות לקבלת ייעוץ פרטני טלפוני.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

27/05/2013 10:43 יהודה

ברור על עורך דין

שלום לך מר יעקב גורנשטיין!
ברצוני לרכוש דירה מעיזבון בחיפה שמצאתי באתר כונס נכסים,המיוצגת על ידי עורך דין ליאור פליק
כדי לרכוש את הדירה עליי להביא צ'ק בנקאי על 10% מההצעה.
כשחיפשתי ברשימת עורכי הדין הארצית הוא אינו מופיע ברשימה.
מה עליי לעשות? אודה לך אם אקבל תשובה במהרה לפני יום רביעי
תודה.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

27/05/2013 10:47 עו"ד יעקב גורנשטיין ברור על עורך דין

שלום רב.
האם ביררת בספר לשכת עורכי הדין של הלשכה? מציע לך לחילופין לפנות ללשכת עורכי הדין ולברר שם.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

29/05/2013 17:01 [email protected] ברור על עורך דין

שוב שלום לך מר גורנשטיין.
הייתי אצל העורך דין שלי והוא הסתכל בספר של לשכת עורכי הדין והוא לא מופיע.
בנסח טאבו הוא רשום שהתמנה על ידי בית משפט.
ושאלה נוספת אני מסרתי צ'ק בנקאי של 10% מההצעה שלי. למה אני לא יכול לקבל ביטחון לכסף שמבטיח לי שהכסף בידיים נאמנות ושאין לי ממה לחשוש? אלא רק אישור בכתב שמסרתי צ'ק?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

30/05/2013 11:00 עו"ד יעקב גורנשטיין ברור

שלום שוב.
הואיל ואתה מיוצג על ידי עו"ד בעסקה, אני משוכנע שהוא יוכל לייעץ לך על הצד הטוב ביותר.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

29/05/2013 20:34 ברק

התנייה בחוזה למכירת דירה

יש לי דירה בבניין מגורים בירושלים, בנוסף לשטח המשותף כמו חדר מדרגות וכו' קיימים בבניין שני חללים הרשומים גם הם כשטח משותף. האם אני יכול למכור את הדירה ולציין בחוזה שאני מוכר רק את הדירה והמחסן המוצמד אליה ולא את הזכות בחללים ?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

30/05/2013 10:59 עו"ד יעקב גורנשטיין התנייה בחוזה

ברק שלום רב.
ברמת העיקרון, ה"דירה" כוללת גם את הזכויות היחסיות ברכוש המשותף. לא ניתן למכור את הדירה ללא שהזכויות ברכוש המשותף תמכרנה.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

26/05/2013 17:52 ארתור

יציאה מדירת מרתף לפני תום החוזה

שלום,
אני ובת זוגתי מתגוררים בדירת מרתף, הודענו לשוכרת חודש וחצי לפני כי אנו מעוניינים לעזוב, השוכרת דורשת שייכנס דייר אחר לפני שנפנה את הדירה, אנו עוזרים לחפש דייר אך מתעקשים לצאת מהר ככל האפשר מכמה סיבות: 1. טחב ועובש כבד בדירה 2.רטיבות בקירות ועובש בקירות 3. סתימות והפסקות חשמל חוזרות

כמו כן אני רוצה לציין כי על פי מיטב ידיעתי יחידות כאלו אינן חוקיות להשכרה. האם אפשר לבטל חוזה שכירות זה? האם ניתן לתבוע את השוכרת?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

27/05/2013 05:56 עו"ד יעקב גורנשטיין יציאה מדירת מרתף

שלום רב.
באשר ל"חוקיות", ככל שמדובר על "דירה" המיועדת למגורים, אין כל מניעה מלהשכירה.
לגופו של עניין, מצב הדירה (ובמיוחד ככל שלא היה ידוע לכם מבעוד מועד) יכול להקים עילה לביטולו של ההסכם. בהינתק מכך, אכן,ף על פי הדין על הדייר היוצא להציע שוכר חלופי סביר.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

27/05/2013 06:11 ארתור חוקיות

היי,

אין זו "דירה", מדובר על מרתף הבית של אותו אדם אנו שוכרים ממנו את היחידה.
מדובר במרתף המפוצל ל-2 דירות. האם עלינו להוציא מכתב עו"ד לבעלת הדירה על ביטול ההסכם או שפשוט לרשום מכתב מפורט עם כל הנקודות שציינתי ותאריך בו אנו מעוניינים להתפנות מהדירה?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

27/05/2013 06:12 ארתור חוקיות

היי,

אין זו "דירה", מדובר על מרתף הבית של אותו אדם אנו שוכרים ממנו את היחידה.
מדובר במרתף המפוצל ל-2 דירות. האם עלינו להוציא מכתב עו"ד לבעלת הדירה על ביטול ההסכם או שפשוט לרשום מכתב מפורט עם כל הנקודות שציינתי ותאריך בו אנו מעוניינים להתפנות מהדירה?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

27/05/2013 06:18 עו"ד יעקב גורנשטיין חוקיות

ארתור שלום.
פנייתך הנוכחית מצריכה ייעוץ משפטי קונקרטי.
אין באפשרותי לעשות כן במסגרת פורום זה ומבלי להכיר לאשורן את כל העובדות.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

26/05/2013 14:48 amd111

דמי תווך בקניית דירה מכונס נכסים

שלום רב ,
באמצע חודש דצמבר בעקבות מודעה באתר יד2 של נכס שהייתי מעוניין בו פניתי למתווך שפרסם את המודעה.
ראיתי את הנכס ,אהבתי ורציתי להתקדם. תוך כדי התהליך המתווכים ציינו שבעל הדירה נמצא בחובות ויש עיקולים על הדירה, אבל ניתן למכור את הדירה ללא "כונס נכסים" שצריך רק "אישור בית המשפט". התקדמנו וחתמנו על זכרון דברים חד צצדי אצל עו"ד וחתמתי על טופס דמי תווך.
הזמן עבר ולא קרה כלום,לא קיבלתי שום תשובות הגיוניות, לא מהעו"ד ןלא מהמתווך וכל העסקה בעצם נתקעה.
בסביבות חודש מרס נודע לי במקרה שהדירה מפורסמת ע"י "כונס נכסים"(המתווך לא ידע).פה הבנתי שהעיסקה כפי שתוכננה מלכתחילה לא תצא לפועל.
פניתי לכונס נכסים ללא עזרתו של המתווך, זכיתי בהתמחרות וכרגע מחכה לאישור בית המשפט.
השאלה שלי היא האם המתווך הוא הגורם היעיל במקרה זה ? והאם מגיע לו לקבל דמי תווך? (לאחר פירסום המודעה ע"י כונס נכסים כמעט ולא הייתי בקשר עם המתווך אך הוא טוען שמגיע לו לקבל דמי תווך )
לתשובתך אודה.
תודה מראש.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

27/05/2013 05:54 עו"ד יעקב גורנשטיין דמי תיווך

שלום רב.
מטבעם של דברים, לא ניתן להשיב על השאלה באופן חד משמעי. על פניו, עומדת לך טענה טובה ולפיה], המתווך אינו הגורם היעיל בעסקה.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

19/05/2013 19:57 אדווה

דילמה... קניה/ השכרה/ דירה להשקעה?!?!?

שלום וברכה, בעלי ואני נמצאים בדילמה ונורא קשה לנו להחליט מה הכי משתלם לנו לעשות.
בעלי ואני זוג נשואי טרי (5 חודשים) והשאיפה הגדולה שלנו היא לקנות דירה ולא לשרוף שנים על שכירות. זה מספר חודשים שאנחנו מבררים ורואים דירות למכירה שאין באפשרותנו לקנות כרגע (זאת מכיוון שההון הראשוני שלנו לא גבוה מידי ואנחנו צריכים לקחת משכנתה של כ- 950,000).
אני הצעתי שאנחנו צריכים למצוא דרכים (שיתכן שיהיו ארוכים יותר) להגיע למטרת קנית בית. אחת הדוגמאות לכך היא לקנות דירה זולה יותר במקום שאנו לא רוצים לגור בו ולהשכיר אותה. דבר זה יגרום לנו לשחק עם כסף של אנשים ולבסוף להישאר עם רכוש. רעיון נוסף, ראינו שטח (באזור שאנו רוצים) שנמכר בסכום של 650,00 ש"ח, וחשבנו אולי להניח שם קראון ובהמשך לאט לאט לבנות על השטח שלנו. אנחנו לא יודעים אם ההצעות שלנו טובות ומשתלמות כלכלית, אך החשיבה שמלווה אותנו היא שגם ככה נכון לעכשיו אנחנו לא מסוגלים לקנות דירה ולעמוד במשכנתא גבוהה, ולכן כדאי לחשוב איך בזמן זה , שאנו גם ככה בשכירות, ננסה ליעיל את נושא הדירות. אנחנו מאוד נשמח לעצתכם המקצועית האובייקטיבית.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

20/05/2013 06:28 עו"ד יעקב גורנשטיין דילמה

אדווה שלום.
הדילמ שאת ממציגה הנה דילמה "כלכלית" וקשורה לתכנון כלכלי. זו איננה סוגיה "משפטית" ולכן לא אוכל לסייע לך.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

20/05/2013 13:28 אדוה שאלה

שלום יעקב, תודה על התייחסותך... מכיר אולי פורמים שמתעסקים בנושא הכלכלי?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

21/05/2013 06:17 עו"ד יעקב גורנשטיין לא ממש

הקלד את תגובתך

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

21/05/2013 06:17 עו"ד יעקב גורנשטיין לא ממש

הקלד את תגובתך

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

16/05/2013 17:28 סאמי

פינוי שוכר מהמושכר

מה התליך להוציא השוכר שלא משלם כבר חצי שנה, והאם אפשרי להגיש תביעה לבד בלי לשכור שירותי עו"ד, וא"כ מה התליך

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

19/05/2013 06:38 עו"ד יעקב גורנשטיין פינוי מושכר

שלום רב.
קיים מסלול פרוצדוראלי מקוצר לצורך הגשת תביעות לפינוי מושכר.
אין חובה שתיוצג בהליך על ידי עורך דין ואולם, איני ממליץ לפעול כך.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

18/05/2013 19:39 אורלי

עורך דין לקניית דירה

במידה ושכרתי עורך דין במטרה לקנות דירה, והעסקה התפוצצה רגע לפני החתימה, כמה עליי לשלם לעורך הדין? אם בכלל...

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

19/05/2013 06:37 עו"ד יעקב גורנשטיין עורך דין שנשכר לצורך עריכתו של הסכם נמכר

אורלי שלום רב.
במקרים מסוימים הצדדים קובעים את שיעורו של שכה"ט, גם במקרה בו העסקה לא תצא אל הפועל. ככל שלא נקבע דבר בהקשר זה, שכרו של עורך הדין אמור להיות "שכר ראוי" בעבור הזמן שהקדיש לנושא. ניתן להכריע זאת באמצעות פניה לבורר מוסכם.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

09/05/2013 12:44 משה יעקב

מס שבח

שלום.
אשתי המנוחה הורישה לי ולבני בחלקים שווים את רכושה הכולל שליש מבית מגורים (שירשה מאמה) ממנו יקבלו אני ובני שישית כל אחד. ואת חלקה (חצי)בדירת המגורים שלנו , כך שלבני יהיה רבע ולי שלושה רבעים.
מה קורה במקרה של מכירה של שברי דירה האם זה ייחשב כמכירת דירה לצורך חישוב מס שבח אם אני או בני נרצה למכור את הנכסים שלנו או חלקם בפרק זמן /של פחות מ3-4 שנים?
תודה משה.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

09/05/2013 12:59 עו"ד יעקב גורנשטיין מס שבח

שלום וברכה.
באופן עקרוני, מכירת חלקים (לצורך מס שבח) "שורפת" את הפטור של מכר בארבע שנים.
במקרה הזה, ייתכן ותוכלו להינות מהפטור שהיה עומד למנוחה אם הייתה מוכרת את זכויותיה בעודה בחיים.
מציע לך לקבל ייעוץ פרטני לפני שתנקוט בצעד כלשהו.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

07/05/2013 19:23 לוני

קניית דירה ומכירתה בטווח של ארבע שנים

שלום,

שלום, שמעתי שאם קונים דירה ומוכרים אותה לפני שמלאו ארבע שנים מקנייתה, מפסידים עליה מיסים או כספים מסויימים, האם יש נכון בדבר?

אשמח לתשובה בהקדם, תודה וברכה.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

08/05/2013 04:17 עו"ד יעקב גורנשטיין קנייה ומכירת דירה

שלום רב.
בהתאם לדין החל, קיים פטור מתשלום מס השבחה על מכירת דירת מגורים מזכה פעם ב- 4 שנים.
תשומת ליבך, כי גם עניין זה צפוי להשתנות במסגרת ה"גזירות".

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד