שאלו עו"ד על נדלן(897)

לצורך מענה על שאלותייך יש לבצע מספר בדיקות משפטיות לרבות בדיקת המסמכים אותם את מפרטת בשאלה. כמו כן, יש לברר את ההשתלשלות העובדתית בניהול המשא ומתן, יש לבחון מה בדיוק נמכר על פי ההסכם ומה הוצג לך. כמו כן יש לבחון מה קיים בפועל ומה קיים בתוכניות. רק לאחר בחינה מעמיקה ניתן יהיה לייעץ לך באופן מושכל.

שאלתך מעלה שאלות משנה נוספות נראה כי יש לברר פרטים עובדתיים נוספים לפני גיבוש עמדה משפטית. מאחר ואתה מציין בשאלתך כי הינך מיוצג על ידי עורך דין אני מניח שהוא יוכל לסייע לך לבחור בדרך הפעולה הטובה ביותר עבורך גם מאחר והוא מצוי בעניינים.

כפי שנכתב בתשובה הקודמת - חוק המכר (דירות) קובע מנגנון של פיצוי קבוע במקרה של איחור במסירת הדירה העולה על שישים ימים מהמועד המוסכם בהסכם ללא שהרוכש נדרש להוכיח נזק וזאת החל מתחילת תקופת האיחור. מכאן יש צורך לברר עמך פרטים עובדתיים נוספים כגון: מועד המסירה הסופי, תקופת המרווח שניתנה לקבלן בהסכם ובאילו נסיבות וכדומה. לאחר מכן ניתן יהיה לחוות דעה באופן מושכל יותר לגבי המועדים והסכומים.

הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני לשם בחינת העבודת והמסמכים אשר יכולים להוות ראיות במקרה זה. לאחר מכן ניתן יהיה לגבש עמדה משפטית מושכלת יותר באשר לדרך הפעולה הראויה במקרה זה.

באופן עקרוני, לצורך מיסוי מקרקעין בני משפחה הכולל הורים וילדים עד גיל 18 נחשבים כתא משפחתי אחד וכך יש לראות את העניין במקרה בו מבקשים לחשב את מס המקרקעין (שבח). על מנת לבחון את המקרה באופן ספציפי יותר כדאי להתייעץ עם בעל מקצוע המנוסה בתחום שיבחן את הנתונים וייעץ לך על האפשרות הטובה ביותר במקרה זה.

סעיף הפטור ממס שבח לדירת מגורים שנתקבלה בירושה לא השתנה במהותו אך יש לשים לב כי בכל מקרה הסעיף קובע כי צריכים להתקיים מספר תנאים ובין היתר כדלהן המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש. לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים יחידה.אילו היה המוריש בחיים הוא היה זכאי לפטור בגין המכירה. כלומר קודם כל יש לבחון האם המקרה דנן נכנס בגדר הוראות החוק לרבות אלו שפורטו לעיל ולרבות יתר ההוראות שלא פורטו והקבועות בדין.

לאור חוק ההסדרים והרצון להגדיל את היצע הדירות לרוכשי דירה ראשונה יחולו בינואר הקרוב מספר שינויים בנושא מס שבח מקרקעין ובפטורים מכוח חוקי מיסי המקרקעין ויהיה נכון יותר לבחון את המקרה באופן ספציפי על מנת שניתן לקבל החלטה מושכלת.

השאלה לא ברורה לגמרי מאחר וחסרים פרטים עובדתיים להבין מהם מה בדיוק השאלה. האם הכוונה כי רכשת דירה מקבל והוא מאחר בתאריך המסירה? אם כן, הרי שיש לבדוק האם הוראות ההסכם מאפשרות לו לאחר במקרים מסויימים ואם כן לכמה זמן. כמו כן, חוק המכר (דירות) קובע מנגנון של פיצוי קבוע במרה של איחור במסירת הדירה העולה על שישים ימים מהמועד המוסכם בהסכם ללא שהרוכש נדרש להוכיח נזק וזאת החל מתחילת תקופת האיחור.

באופן עקרוני הכלל הוא כי אדם המוכר דירה נדרש להגיש הצהרה ללשכת מיסוי המקרקעין אשר בתחום שיפוטה מצויה דירת המגורים. גובה המס נקבע בהתאם למחיר הדירה ולפי מדרגות המס שנקבעו בחוק. כמו כן,, יש לשאלה האם זאת דירת מגורים יחידה השפעה על גובה המס. יחד עם זאת, בחוק נקבעו מספר הוראות פטור לתשלום מס שבח ויתכן ואדם אשר מוכר את דירתו היחידה יוכל לבקש פטור מלא או חלקי- תלוי בנתונים אותום יש לבחון באופן פרטני. יש לקחת בחשבון, כי לאור הרצון של הממשלה להגדיל את היצע הדירות לרוכשי דירה ראשונה יחולו בינואר הקרוב מספר שינויים בנושא מס שבח מקרקעין ובפטורים מכוח חוקי מיסי המקרקעין ויהיה נכון יותר לבחון את המקרה באופן ספציפי על מנת לקבל החלטה מושכלת.

משאלתך ניתן להבין כי הנך בעלת דירה אותה השכרת לשני דיירים אשר הפרו את ההסכם עליו חתמו והם מסרבים להתפנות מהנכס אף על פי שהפרו את ההסכם. במידה והאמור לעיל נכון, הרי כי בדרך כלל הצדדים קובעים בהסכמי שכירות מה הן הסנקציות המוענקות לבעל הדירה במקרה בו הדייר מפר את הוראות הסכם השכירות. בנוסף, נהוג כי בעל הדירה ידרוש לקבל מאת הדייריםערבויות ו/או בטחונות למילוי הוראות ההסכם אותם יוכל לממש בעת הפרת ההסכם ואי עמידת הדיירים בהתחייבויותיהם. על פניו נראה כי קודם כל יש מקום לבחון את ההסכם שנחתם במקרה דנן ולוודא כי אכן הדיירים הפרו את הוראות ההסכם ולאחר מכן, יש לבחון מה הסנקציות ו/או הבטחונות שהוענקו לך במקרה כזה. מעבר לכך, ובאופן כללי ניתן להשיבך עוד, כי ההליך המשפטי לפינוי דיירים מדירה שכורה יכול להיות הגשת תביעה לפינוי מושכר. היתרון של ההליךהינו כי הוא אמור להיות מבוצע ביעילות ומהירות יחסית להליכים משפטיים וזאת מתוך הבנה כי אין מקום לאפשר למי שמפר את הוראות ההסכם ומסרב להתפנות להנות מפרי עוולתו. מצד שני בהליך מסוג זה לא כורכים גם תביעה כספית, ככל שקיימת, ובמידה ומעוניינים גם בסעד כספי יש להגישו בנפרד.