שאלו עו"ד על נדלן(897)

יש צורך לברר איתך פרטים נוספים וכן את שווי הנכס. ייתכן ותוכלי לבקש פטור על פי אחת מהוראות הפטור ממס שבח מקרקעין במכירה. לגבי רכישה גם כאן יש צורך לברר פרטים נוספים, למשל מה עלות העסקה והאם מדובר בדירה יחידה וכו/- על מנת להשיבך באופן יותר פרטני.

ישנן מספר בדיקות חשובות שכדאי לבצע לפני שרוכשים דירה מיד שניה. בין יתר הבדיקות רצוי לבדוק תחילה בטאבו מי הבעלים הרשומים של הדירה, האם רשומות הערות אזהרה על הנכס בטאבו, למשל האם קיים שיעבוד, עיקול, משכנתא וכדומה. במידה והנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל אז יש לבדוק במנהל לרבות תשלומים נוספים. מעבר לכך רצוי לבדוק בתיק הבניין בעירייה את כל המצב המשפטי והתכנוני של הנכס, לרבות קיומו של היתר בניה, הליכים מנהליים ככל שקיימים, חריגות בניה, צווים מנהליים ועוד. יש אפשרות לבצע גם בדיקה ביחסי לתשלום היטל השבחה, ככל וקיים עבור הנכס. כן לבדוק את תקנון הבית המשותף ככל שצריך. מעבר לכך ראוי לבצע בדיקה פיזית כללית של הנכס לרבות בדיקה של תשתיות ותקינות המערכות- ניתן אף לקבל חווד של מומחה בתחום זה אשר יעניק מידע מקיף ומדויק לגבי מצב הנכס. הבדיקות המתוארות לעיל הינן רק חלק מכלל הבדיקות שיש לבצע ויש ויידרשו בדיקות נוספות ו/או אחרות ביחס לנכס. בדרך כלל מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע המתמחה בתחום זה על מנת שייבחן בדיוק את כל מה שצריך ביחס לעסקה הספציפית.

מאחר ונראה על פניו כי שאלתך אינה מתחום המשפטי גרידא, והיא נוגעת לתחום הכלכלי/מסחרי, לכן נראה כי מומלץ לך יותר להתייעץ עם מומחה בתחום זה.

על פניו מהפרטים שנמסרו בשאלה עולה כי הדירה הינה בחכירהשל ההורים מהקרן הקיימת לישראל. לגבי התיקון יש צורך לברר פרטים נוספים על מנת להשיבך האם יש צורך בתיקון ומה דרך הפעולה במקרה זה.

על מנת לקבל תשובה ספציפית לעניינך יש צורך בבירור עובדות נוספות ופרטים נוספים מולך. הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

יש צורך לבחון את המקרה באופן פרטני על מנת להשיב לשאלה באופו מושכל.

באופן עקרוני התשלומים העיקריים הם מס השבח- יש צורך להגיש הצהרה ללשכת מיסוי המקרעין בה תדווחו על העסקה. ייתכן ותדרשו לשלם מס שבח, אך זה תלוי בנתונים של העסקה ויש צורך לבחון האם אתם זכאים לבקש פטור מתשלום מס שבח ויש לבחון עניין זה. מעבר לכך, ייתכן ותדרשו לשלם היטל השבחה לרשות המקומית בתחומה מצוי הנכס- אך עניין זה תלוי בין היתר בהסכמות שלכם מול הקונה (מי משלם ומאיזה מועד). ייתכן ותדרשו לתשלומים נוספים אחרים.

יש צורך לבחון את הפרטים והמסמכים הנוגעים לדבר על מנת לגבש תשובה מושכלת. הייתי ממליץ לכם לפנות לייעוץ פרטני בנושא.

בהתאם לרפומה שתחול בפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, פטור ממס שבח בגין דירה יחידה יהיה זכאי מי שמחזיק דירה יחידה ביום 1.1.2014 - ניתן יהיה לנצל פטור זה אחת ל18 חודשים. ישנם מספר סייגים שנקבעו ולכן הפטור יהיה בכפוף לסייגים בחוק, כך למשל יש צורך שכל הזכויות בדירה ימכרו, הדירה נמכרה לפחות 18 חודשים לאחר שנסתיימה בנייתה וניתן טופס 4 ועוד.

הרפורמה במיסוי מקרקעין (מס שבח ומס מכירה) כוללת מספר שינויים אשר יכולים להשפיע על הציבור בהתאם למקרה ספציפי. משאלתך לא ניתן להבין מה בדיוק אתה מבקש לברר. על מנת להשיב לך באופן ממוקד יותר יש צורך להבין מהשאלה מה המקרה לגביו אתה מבקש לברר.