שאלו עו"ד על נדלן(895)

שלום רב,

ניתן להעביר את הדירה במתנה לבן.

יחד עם זאת, יש לדעתנו, ליתן את הדעת על כמה נושאים:
1. ברגע שהדירה עוברת להיות רשומה ע"ש הבן, היא שלו לכל דבר ועניין. אין דבר כזה "רק לרשום על שמו". הוא הופך לבעלים החוקי של הדירה.
2. בהעברה בין קרובים יש אמנם דחיה של תשלום מס השבח, אולם יש חיוב במס רכישה (החישוב הוא 1/3 מהמס בו חייב הנעבר - נגזר מהשאלה אם יש/אין לנעבר דירה נוספת על שמו). זה נכון על העברה ממך לבן וממנו אליך.
3. ברגע שנרשמת דירה על שם הבן יכול שיגרעו ממנו זכויות להן היה יכול להיות זכאי לולא היתה רשומה דירה בשמו (למשל: לא יהא זכאי לרכוש דירה בפרוייקט "מחיר למשתכן").
4. אין תקופת צינון ספציפית הקבועה בחוק להעברת הדירה חזרה (כן נקבעו בחוק תקופות צינון, בהן לא ניתן יהיה למכור את הדירה אשר התקבלה במתנה לתקופות שונות, בפטור ממס שבח), אך יחד עם זאת כל העסקאות מדווחות לרשות המיסים אשר יכולה לראות בהעברות הנ"ל משום תכנון מס והעברות"למראית עין בלבד" ולחייב לפי המס הגבוה.

בכל מקרה, חשוב לציין כי כל מקרה לגופו ויש להתייעץ עם עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין.

לתשובה מלאה יש לבחון את ההסכם עליו אתה חתום. יחד עם זאת, ובאופן כללי בלבד, ניתן לומר כי התכנית המחייבת היא זו שעליה חתמת. ככל שהתכניות הנכונות הוצגו בפניך לחתימתך, חזקה עליך שידעת ובדקת על מה אתה חותם.

שלום רב,

ראשית, החובה המוטלת ע"פ הדין על בכל נכס היא לתקן כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר. לכאורה אין חובה שהוא עצמו יגיע לנכס על מנת לתקן את הפגם.

באשר לקבלת העתק ההסכם החתום - סעיף 25ב לחוק השכירות והשאילה , תשל"א-1971 קובע כי העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים. על כן, חלה חובה על המשכיר למסור לך העתק חתום מהסכם השכירות.

שלום רב,

לא.

שלום רב,

את האישור הנ"ל ניתן להנפיק באתר רשות המיסים - אנא חפש "מציבת נכסים".

בפסיקה שפורסמה לאחרונה על-ידי ביהמ"ש השלום בת"א נקבע כי קורונה אינה מילת קסם לשם הפסקה חד צדדית של תשלומי שכירות. יחד עם זאת, כל מקרה ייבחן לגופו. יש לבדוק בהסכם בין הצדדים מהם הסעדים הקיימים לכם במקרה כזה.

שלום רב,

זו אינה שאלה מתחום דיני המקרקעין ועל כן איני יכול להשיבך.

שלום רב,

לצערי אינני יודע ליתן תושבה מדוייקת בנוגע להתחשבות הרשות במקרה כזה הואיל ואנו נמצאים בעיצומו של המשבר וטרם ידוע כיצד תבחר הרשות להתייחס לנושא.
כן אוכל להציע לך לפנות למשרדי רשות המיסים האחראים על השומה שלך (משרדי מיסוי מקרקעין מרכז/צפון/ת"א וכד') ולהפנות שאלתך אליהם.

שלום רב,

מועד המסירה לכל דבר ועניין (לרבות לעניין תשלום פיצויים בגין עיכוב) הוא המועד החוזי שנקבע בהסכם.
סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, קובע כי ככל שלא העמיד הקבלן את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט בסעיף הנ"ל, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה.
יחד עם זאת, חשוב להבהיר כי יכול שיש בהסכם עליו אתם חתומים סעיף "כוח עליון" הקובע כי חובת הפיצוי הנ"ל לא תחולעל איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

באשר לשאלתך כיצד ניתן לקבל את הפיצויים, יש לבחון את המקרה לעומקו ולשם כך את מוזמנת לפנות אלינו טלפונית לשם תיאום פגישת ייעוץ.

שלום רב,

משאלתך אני מניח כי ברצונך להאריך הסכם קיים עם שוכרים קיימים ומכאן נובעת תשובתי:

חוק השכירות והשאילה, תשל"א - 1971 קובע בסעיף 25יב מס' אפשרויות להארכת הסכם שכירות:

(א) במצב שלא קיימת "תקופת אופציה" בהסכם המקורי - על המשכיר להודיע לשוכר, זמן סביר לפני תום תקופת השכירות לפי חוזה השכירות, אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים.

(ב) ככל שלפי ההסכם קיימת למשכיר "אופציה" להארכת תקופת השכירות, עליו להודיע לשוכר, לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את האופציה, והמשכיר רשאי לקיים את האופציה רק אם נקבעו בחוזה, מראש, תנאים לעניין תקופת ההארכה, ובכפוף לאותם תנאים.

(ג) ככל שלפי ההסכם לשוכר קיימת "אופציה" להארכת תקופת השכירות, על השוכר להודיע למשכיר, לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את האופציה.

לשם העניין אניח כי אין לאף אחד מהצדדים בהסכם "אופציה" להאריכו, על כן, נפנה לחלופה (א) לעיל, לפיה עליך כמשכיר להודיע לשוכר (ניתן להודיע גם בדוא"ל למשל) כי ברצונך להאריך את ההסכם ולפרט באילו תנאים אתה מעוניין לעשות כן.

ככל שמדובר בשוכרים חדשים ולא בהארכת הסכם קיים, אנא פנה בשנית ואשמח להשיב.