שאלו עו"ד על נדלן(897)

שלום רב,

מועד המסירה לכל דבר ועניין (לרבות לעניין תשלום פיצויים בגין עיכוב) הוא המועד החוזי שנקבע בהסכם.
סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, קובע כי ככל שלא העמיד הקבלן את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט בסעיף הנ"ל, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה.
יחד עם זאת, חשוב להבהיר כי יכול שיש בהסכם עליו אתם חתומים סעיף "כוח עליון" הקובע כי חובת הפיצוי הנ"ל לא תחולעל איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

באשר לשאלתך כיצד ניתן לקבל את הפיצויים, יש לבחון את המקרה לעומקו ולשם כך את מוזמנת לפנות אלינו טלפונית לשם תיאום פגישת ייעוץ.

שלום רב,

משאלתך אני מניח כי ברצונך להאריך הסכם קיים עם שוכרים קיימים ומכאן נובעת תשובתי:

חוק השכירות והשאילה, תשל"א - 1971 קובע בסעיף 25יב מס' אפשרויות להארכת הסכם שכירות:

(א) במצב שלא קיימת "תקופת אופציה" בהסכם המקורי - על המשכיר להודיע לשוכר, זמן סביר לפני תום תקופת השכירות לפי חוזה השכירות, אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים.

(ב) ככל שלפי ההסכם קיימת למשכיר "אופציה" להארכת תקופת השכירות, עליו להודיע לשוכר, לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את האופציה, והמשכיר רשאי לקיים את האופציה רק אם נקבעו בחוזה, מראש, תנאים לעניין תקופת ההארכה, ובכפוף לאותם תנאים.

(ג) ככל שלפי ההסכם לשוכר קיימת "אופציה" להארכת תקופת השכירות, על השוכר להודיע למשכיר, לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את האופציה.

לשם העניין אניח כי אין לאף אחד מהצדדים בהסכם "אופציה" להאריכו, על כן, נפנה לחלופה (א) לעיל, לפיה עליך כמשכיר להודיע לשוכר (ניתן להודיע גם בדוא"ל למשל) כי ברצונך להאריך את ההסכם ולפרט באילו תנאים אתה מעוניין לעשות כן.

ככל שמדובר בשוכרים חדשים ולא בהארכת הסכם קיים, אנא פנה בשנית ואשמח להשיב.

שלום רב,

1. חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, קובע כי "תיווך במקרקעין" – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין;. על פניו, נראה כי אם העניין הוא פרסום מודעה בלבד, אין הדבר עונה על ההגדרה לפי החוק.

2. חוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971 קובע כי חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר. יחד עם זאת, אין אין באי-קיום ההוראה הנ"ל כדי לגרוע מתוקפו של החוזה; כמו כן קובע החוק כי העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים. מכאן נראה, שלא ניתן נכון להיום להתקשר בהסכם און ליין עם חתימה אלקטרונית.

שלום רב,

אינני בטוח שהבנתי את המצב. האם השוכרים עזבו את הדירה או שמא ההמחאות בוטלו ואילו הדיירים נותרו להתגורר בדירה ומסרבים לפנות?
באופן כללי, בדר"כ, לשוכרים אסור לבטל שיקים כל עוד לא בוטל ההסכם. יש לבדוק את סעיפי היציאה מההסכם בהסכם הספציפי עליו היו הצדדים חתומים.

היי בוריס,
הואיל ולפי המתואר מדובר בעסקאות מכירה ורכישה רגילות (היינו - לא מדובר בהעברה ללא תמורה וכד') הצדדים יצטרכו לשלם מיסים כבכל עסקת מכר (ההורים יצטרכו לשלם מס שבח והיטל השבחה, ככל שחל, בגין מכירת הבית שלהם וכן מס רכישה בגין רכישת הבית של הילדים; ואילו הילדים יצטרכו לשלם מס שבח והיטל השבחה, ככל שחל, בגין מכירת הבית שלהם וכן מס רכישה בגין רכישת הבית של ההורים). בכל מקרה, כדאי שכל הצדדים יבדקו היתכנות לפטורים וזכאויות לחישוב מס לינארי, כדי לדעת את גובה המס לו הם חשופים.

ראשית יש להבהיר כי אין פטור ממס רכישה בהעברה ללא תמורה בין קרובים (בין אם מדובר בתושבי חוץ או תושבי ישראל).
בהעברה ללא תמורה בין קרובים מס הרכישה יהיה 1/3 מסכום המס.

גם לעניין מס השבח נדגיש כי לא מדובר בפטור כי אם בדחיית מס (כלומר בשלב בו ירצה הבן למכור את הדירה שנתקבלה מאביו ללא תמורה, הוא ייכנס בנעלי האב לעניין חישוב מס השבח בתאריך רכישת הדירה ובמחיר הדירה).

לשאלתך - גם תושבי חוץ יהנו מההטבות בעניין מס שבח (דחיית מס כאמור) ומס רכישה (שליש כאמור) במקרה של העברה ללא תמורה בין קרובים, ובלבד שעומדים בכל התנאים הנדרשים (למשל - אין למעביר תושב החוץ דירות נוספות למעט הדירה המועברת - לא בישראל ולא במקום מגוריו בחו"ל).

שלום רב,

ראשית אני מקווה שהבנתי את שאלתך:

1. ככל שאתם בעלים של דירה ואתם מוכרים אותה קודם לרכישת דירה אחרת (וכמובן בהנחה שאין לכם כל דירה נוספת ו/או חלק בדירה העולה על 1/3) - חישוב מס הרכישה בדירה החדשה יעשה לפי חישוב דירה יחידה.

2. ככל שאתם רוכשים דירה חדשה קודם למכירת הדירה הקיימת, כדי להיות זכאים לחישוב מס רכישה לפי דירה יחידה, עליכם להתחייב ולמכור את הדירה הנוכחית שלכם בתוך 18 חודשים מחתימת ההסכם לרכישת הדירה החדשה.

במכירת נכס לקרוב (בתמורה, להבדיל מהעברה ללא תמורה), אין חישוב מס מוטב.

ראשית נבקש להבהיר כי אין דבר כזה "לרשום דירה על שמך". במצב הדברים המתואר - אמך קונה עבורך דירה לכל דבר ועניין.

לשאלותיך:
1. ככל שבעתיד תבקש לרכוש דירה ובאותה העת תהיה בבעלותך דירה נוספת (כלומר הדירה החדשה תהא בעצם דירה שניה), הדבר ישפיע עליך באופן חישוב מס הרכישה שיוטל על הדירה שתרכוש. כלומר, לא תהיה זכאי לפטור דירה יחידה וחישוב המס לא יעשה לפי מדרגות מס אלא לפי חישוב דירה שניה.

2. הנושא אינו מדיני המקרקעין, אולם נבקש לציין כי נכון להיום ככל שיש בבעלותך דירה הדבר עלול לפגוע בזכאותך להנחות בתכניות דוגמת מחיר למשתכן וכד'.

לעניין נושא המשכנתה - ככל שיש דירה בבעלותך הדבר עלול להשפיע על נושא המשכנתה אולם נושא זה אינו מתחום דיני המקרקעין ועל זה נמליץ לך להתייעץ בנוש זה עם יועץ משכנתאות.

בהתאם לסעיף 49ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) דירה שנתקבלה בירושה וחלקך בה אינו עולה על מחצית לא תיחשב במניין הדירות.