פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על בתים משותפים(1,736)
27/03/2014 07:30
דורית
תמר 38
תמר 38
בעלי הדירות החליטו להכנס לתהליך בדיקת ביצוע תמא 38. הוגשו 3 הצעות יזם/קבלנים שתי הצעות הוגשו להוספת 2.5 קומות ועוד 3 דירות גן וקבלן אחד שאני הבאתי נתן הצעה עם בניה של 2 וחצי קומות בלבד עם פיצוי הגבוה ביותר בצורה משמעותית לבעלי הדירות בזמן הבניה. נתבקשתי על ידי האחרים להביא מסמך המאשר שההצעה כוללת רק בניה של 2 וחצי קומות ושלחתי במייל לנוגעים בעניין. להפתעתי באסיפת דיירים לא הכנסתי לנציגות לנהל משא ומתן עם היזמים לאחר שאחד מבניה של בעלת דירה איים שהוא יעשה הכל להפסקת התהליך לבסוף הוא הוכנס לנציגות לשם ניהול משא ומתן בעוד אחד שהביא הצעה עם 3 דירות גן אמר שאומנם. זה נכון אבל הם ישנו את דעתו. השאלה היא האם ניתן לעכב את פתיחת משא המתן עד לאחר ששני האחרים יביאו תיקון שההצעה מבוססת על הוספת הקומות בלבד. עלי לציין שאחת שהביאה הצעה היא מתווכת דירות והביא הצעה מחברת גינדי שלאחרונה נפלו המרפסות בחדרה והזכוכיות בשופטים בתא
יש לאפשר לכל מי שרוצה להביא הצעות תוך פרק זמן מוגדר שיקבע באסיפת בעלי הדירות ואז לבחור בהצעה שנראית הטובה ביותר עבור בעלי הדירות ואז להיכנס למו"מ.
25/03/2014 20:30
שושנה לב
דייר שמחליט על דעת עצמו לשלם מיסי וועד לפי ראות עיניו ומסית דיירים
דייר שמחליט על דעת עצמו לשלם מיסי וועד לפי ראות עיניו ומסית דיירים
דיירת אחת מתוך 27 דיירים בבניין מסרבת לשלם מיסי וועד שגובהם נקבע בישיבת דיירים בה הוסכם על דעת כולם להעלאות את מיסי הוועד . בפועל התשלום הנוכחי משולם מזה כשנתיים וחצי על ידי כל הדיירים . את הבניין קיבלנו לידינו עזוב ומוזנח עם מפגעי בטיחות רבים. בישיבה הוסבר שאנו חייבים להעלות את מיסי הוועד כדי לתקן את מצב הבניין ולהביא אותו למצבו הראשון וכדי לכסות את העלויות של אחזקת הבניין שהתייקרו מאוד בתקופה של 6 השנים האחרונות .הוגשה תביעה למפקח על המקרקעין על חובותיה . היום, מספר ימים לפני פסק הדין מסתובבת הדיירת בין הדירות ומנסה להחתים את הדיירים על מס וועד מופחת(150 שקלים במקום 180 שאושרו באותה ישיבה). אנו רואים זאת כהסתה ויותר יותר מזה, כעזות מצח של דייר שלא רק לא משלם אלא עושה חוק לעצמו בכל המובנים. איך לנהוג כלפיו וכלפי מעשהו והאם אפשר להגיש תביעה כנגד הסתה ופגיעה בתפקוד וועד הבית..עלי לציין שמיסי הוועד הם שווים לכל הדיירים.בתודה
23/03/2014 17:10
וייס פנחס
מינוי ועד בית
מינוי ועד בית
לאיזה גורם במדויק עלי לפנות בכדי למנות נציג חיצוני לועד הבית? אם יש שם,כתובת מדויקת , ומס טלפון
תודה רבה
תודה רבה
יש להגיש בקשה למפקח על רישום מקרקעין באיזור מגוריך בפורמט של תביעה נגד כל בעלי הדירות בבנין
23/03/2014 09:10
שמואל אראלי
חלוקת הוצאות אחזקה בין שותפים
חלוקת הוצאות אחזקה בין שותפים
שותפים הרשומים בטאבו במושע בחלקים שווים . אולם שטחי הדירות שונים
האם החלוקת הוצאות שווה או לפי שטחי דירות
האם החלוקת הוצאות שווה או לפי שטחי דירות
גם כאשר הבניין רשום במופע מילים עליו את התקנון המצוי בחוק המקרקעין
23/03/2014 08:40
מיכל
הצבת דוד על גג בנין
הצבת דוד על גג בנין
שלום רב,
גג בבנין שהוצמד לדירה - האם בעל הדירה יכול לאסור הצבת דוד שמש של דירה אחרת עליו?
גג בבנין שהוצמד לדירה - האם בעל הדירה יכול לאסור הצבת דוד שמש של דירה אחרת עליו?
23/03/2014 06:05
פנחס
מינוי ועד לבית
מינוי ועד לבית
יש ברשותנו דירה ביפו, ישנם שם בעיות כגון רטיבות רצינית שנגרמת מחדירה של מי גשמים דרד הקיר החיצוני של הבניין[יוצא מהקיר עץ-שדרכו חודרים המים] וגורמים לנזק ,אין ועד בית ואין עם מי לדבר,איך ממנים ועד בית בחסות החוק?תודה
ניתן לתבוע את כל הדיירים בבניין וכן ניתן להגיש תביעה למינוי נציגות חיצונית לבניין
22/03/2014 10:54
חוליו
תיבות דואר
תיבות דואר
הזמנו והתקנו תיבות דואר חדשות בבניין שלנו, 30 תיבות, לאחר כמה שנים אחת התיבות ניזוקה, על מי חלה האחריות לתקנה, וועד הבית או בעל הדירה.
על הוועד חלה חובה לדאוג לתחזוקת התיבות
13/01/2014 18:52
שרה 1932
מיסי וועד
מיסי וועד
חוק מקרקעין1969 מה משמעות סעיף 57-ג- לגבי חישוב מיסי ועד המוגדרים בסעיף 57-א- ובסעיף 58 ? האם יש לצרף לשטח הדירה בתחשיב מיסי וועד גם הצמדות רשמיות בחוזה כמו חניות ומחסנים מקורים השייכים רשמית וממוספרים ע"פ החוזה לדירה?
בהיעדר הוראה בתקנון מוסכם אין לצרף שטחי חניות ומחסנים לשטח , דירה לצורך חישוב דמי וועד בית
ראשית, תודה על תשובתך.-- אבקש הבהרה נוספת.--
לפני שנתיים, כאשר הדיירים קיבלו את המפתחות ונכנסו לדירותיהם,, (קרוב למאה דירות)
קבע היזם את סולם מסי הועד לכל דירה (ואשר עד היום אנו משלמים לפיו) ע"פ פרשנותו הוא את החוק וע"פ תקנון מוצע שהבטיח לפרסם בבוא העת ואשר לדבריו יתבסס על חוק המקרקעין כנ"ל.( עד היום עדיין אין תקנון)
בתחשיב כלל גם את שטח החניות והמחסנים כאשר לחלק מהדיירים ,שתי חניות ולחלק חניה אחת בלבד ומובן מחסנים בגדלים שונים..
היום קבע הועד אשר סיים תפקידו והנחית ,סולם מיסים חדש ללא חנית וללא מחסנים
כפי שאתה קבעת בתשובתך (שוב תודה) אך-- לא הציג שינוי זה לדיון והצבעה באסיפה
השנתית לרגל התפטרותו. ואף לא התייחס אליו בפרוטוקול.
שאלתי היא:---1-- האם החלטה זו חוקית לאור זה שלא הוצגה כראוי לדיון והצבעה ולא נרשמה בפרוטוקול??. והאם אנו הדיירים רשאים שלא לציית לה??
---2--- בהנחה ששינוי זה (אחרי שנתיים) מוצדק ולאור זאת שלחלק מהדיירים
יש שתי חניות ולחלק חניה אחת בלבד ולאור זאת שגודל המחסנים שונה זה מזה, האם מוצדק שכל הדיירים ישלמו בעבור הוצאות התחזוקה (ניקיון -תאורה- מערכות איורור--מערכות כיבוי אש תיקוני ריצפה וכולי, אותו סכום? או אולי מוצדק יותר הוא ,להפריד התשלום לתחזוקת החניונים והמחסנים משאר הרכוש המשותף של הבניין??? כי הרי בכל זאת החניה והמחסן ע"פ החוזה הם רכוש פרטי.
תודה מראש
חוק המקרקעין קובע כי כל דייר ישלם מיסי וועד בהתאם לשטח רצפת דירתו ולחלקו ברכוש ה המשותף ראה ס 58 לחוק המקרקעין כל החלטה המשנה את שיטת הגבייה צריכה אידור אסיפת בעלי הדירות
בסעיף 58 לחוק המקרקעין נאמר , שההשתתפות היחסית במסי הועד של כל בעל דירה,-תתבסס על יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף.
האם שטח רצפת מרפסת דירה המוגדרת ע"פ החוק כמרפסת מקורה (להבדיל ממרפסת פתוחה) ,נכללת בשטח רצפת הדירה?? -בבניין שלנו יש לדירות מסוימות מרפסות פתוחות ובדירות אחרות מרפסות מקורות (,לפי הגדרות החוק)ללא קשר לארנונה או תקנון כלשהו
מקורות
החישוב אמור להתבצע כפי החלק היחסי של כל דירה וככל ואתם מחליטים להכניס את שטחי המחסנים אזי הוא מתווסף בהתאם לשטח של כל מחסן
בתשובתכם אתם מתייחסים למחסן, כאשר השאלה שלי מתייחסת ל מ ר פ ס ת
מ ק ו ר ה השייכת לדירה עצמה ומהווה חלק ממנה(או להבדיל מרפסת פתוחה).
אנא עיינו היטב בניסוח הקפדני שבשאלתי והחשיבות שאני מייחסת לתשובתכם
העשויה לשנות באפן משמעותי את גובה המס.----תודה
שלום עו"ד אסף אבישר .
אנא התייחס והשב להערותי לתשובתך הקודמת שבה ,התייחסת למחסנים במקום
למרפסות.-תודה-
ד"ר אבישר- אנא התייחסותך לשלי מיום 14-15/03/2014
18/03/2014 05:21
אריאל
רוב תקין
רוב תקין
שלום,
למה הכוונה כשאומרים רוב תקין בישיבות וועד ? האם מדובר ב-50% מכלל הדיירים בבניין ? אם בבניין של 110 דירות , כמה דיירים צריכים להיות בישיבת ועד על מנת שהחלטה שהתקבלה תהיה תקינה ?
תודה
אריאל
למה הכוונה כשאומרים רוב תקין בישיבות וועד ? האם מדובר ב-50% מכלל הדיירים בבניין ? אם בבניין של 110 דירות , כמה דיירים צריכים להיות בישיבת ועד על מנת שהחלטה שהתקבלה תהיה תקינה ?
תודה
אריאל
תלוי בסוג ההחלטה אך רוב בדרך כלל הינו רוב של בעלי הדירות הנוכחים באסיפה יש החלטות שדורשות רוב גדול יותר
06/03/2014 00:57
דן
הקמת ועד בבניין שבו רוב הדירות מושכרות לעובדים זרים
הקמת ועד בבניין שבו רוב הדירות מושכרות לעובדים זרים
הי,
אני פעיל חברתי בדרום ת"א. בשכונת נווה-שאנן יש לא מעט קשישות ישראליות, שרובן נותרו הדיירות הישראליות האחרונות בבניין שבו הן גרות. שאר הדירות מושכרות לעובדים זרים - מה שאומר שאין ועד בית, אף אחד כבר לא מנקה את חדר המדרגות, אף אחד לא משלם חשבון חשמל ולכן אין אור, אף אחד לא מתקן ליקויים. בנוסף, כמעט בכל הבניינים יש מפגעים אחרים - שכנים שמעדיפים לזרוק זבל מהחלון, בעיות של חולדות וכדומה...
רעיון שגילגלנו היה להיעזר בזירה המשפטית: באופן עקרוני, אם קשישה כזו תולה שלט שמזמין את השכנים להגיע לבחור ועד בית, אז זה לא באמת משנה כמה אנשים מגיעים לבחור, נכון? היא יכולה לבחור את עצמה, ולהחליט בעצמה כמה דמי ועד בית כל דייר צריך לשלם? ואז היא יכולה לתבוע את בעלי הדירות האחרות, ולהכריח אותם לממן את החשמל בחדר המדרגות, וניקיון בסיסי, וכל דבר אחר שדרוש? היא יכולה אולי גם לדרוש מהם פיצוי על עוגמת הנפש וההזנחה?
האם זו נראית לך דרך פעולה אפשרית או מומלצת?
אני פעיל חברתי בדרום ת"א. בשכונת נווה-שאנן יש לא מעט קשישות ישראליות, שרובן נותרו הדיירות הישראליות האחרונות בבניין שבו הן גרות. שאר הדירות מושכרות לעובדים זרים - מה שאומר שאין ועד בית, אף אחד כבר לא מנקה את חדר המדרגות, אף אחד לא משלם חשבון חשמל ולכן אין אור, אף אחד לא מתקן ליקויים. בנוסף, כמעט בכל הבניינים יש מפגעים אחרים - שכנים שמעדיפים לזרוק זבל מהחלון, בעיות של חולדות וכדומה...
רעיון שגילגלנו היה להיעזר בזירה המשפטית: באופן עקרוני, אם קשישה כזו תולה שלט שמזמין את השכנים להגיע לבחור ועד בית, אז זה לא באמת משנה כמה אנשים מגיעים לבחור, נכון? היא יכולה לבחור את עצמה, ולהחליט בעצמה כמה דמי ועד בית כל דייר צריך לשלם? ואז היא יכולה לתבוע את בעלי הדירות האחרות, ולהכריח אותם לממן את החשמל בחדר המדרגות, וניקיון בסיסי, וכל דבר אחר שדרוש? היא יכולה אולי גם לדרוש מהם פיצוי על עוגמת הנפש וההזנחה?
האם זו נראית לך דרך פעולה אפשרית או מומלצת?
ניתן לבקש אסיפה כללית של בעלי הדירות ולבחור וועד אם בעלי דירות לא מגיכים הם יכולים ליתן ייפוי כח
הי, סליחה על התגובה המאוחרת. אני לא בטוח שהבנת עד הסוף את הסיטואציה: לבעלי הבתים האחרים לא באמת אכפת. הדירות הרקובות שלהם הם פרות מזומנים מבחינתם, הם לא מגיעים אף פעם, מתוכים עושים להם את העבודה ומעבירים להם סכומי כסף מופקעים ששום ישראלי לא היה מסכים לשלם - הזרים מסכימים לשלם להם מפני שהם גרים בצפיפות גדולה יותר ושכר-הדירה מתחלק בין יותר מפרנסים, ובעיקר מפני שאין להם ממש ברירה כי באזורים אחרים לא ששים להשכיר להם.
השאלה פה היא מה המינימום ההכרחי בכדי להיות מסוגלים לתבוע את בעלי הדירות האחרות בבית-משפט, והאם זה נראה לך כמו אפיק פעולה יעיל בשביל קשישה כזו. שוב, המצב הנוכחי הוא שאף פעם אין אור בחדר המדרגות, שחדר המדרגות מטונף, שיש חיבורים פירטיים לבלוני גז, שזורקים שקיות זבל מהחלון לחצר האחורית, שיש בעיית חולדות וכנראה שיש גם השתלטות על גג שאמור להיות משותף.
ואני רק אחדד שוב את השאלה: האם מספיק שהיא תתלה שלטים בבניין ותכריז מתי תתקיים אסיפת דיירים - ואז דייר/בעל נכס שלא מגיעים זו בעיה שלהם? האם היא יכולה לבחור את עצמה לוועד הבית גם אם היא היחידה שמגיעה? האם בית המשפט יסכים לראות את בעלי הנכסים בתור האחראים, או שיאפשר להם לגלגל את זה על השוכרים שלהם (רובם ככולם חסרי אזרחות וברוב המקרים גם חסרי מעמד חוקי)? האם כל אפיק הפעולה הזה נראה יעיל בעיניך?
במצב דברים כזה ניתן להגיש תביעה למינוי נציגות חיצונית
עורכי דין מובילים בפורום בתים משותפים
עו"ד אלון כהן
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
עו"ד אירית דרדיק פלם
מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.
עו"ד תום חיימוב
"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."
עו"ד דרור הראל
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap