שאלו עו"ד על נדלן(895)

אנו מספר אחים המחזיקים בבעלותינו מירושה בחלקים שוים דירה פרטית.. הדירה מושכרת מעל שנה והצטברו בה דמי השכירות אצל אחד האחים, בחשבון בנק שניהלו 2-3 מהאחים. ביקשתי את חלקי וסרבו לתת את חלקי בתואנות שונות ,וללא בסיס. האם צריך להגיש בבית משפט לתביעות קטנות ,מפני ש הסכום לא עבר את תקרת הסכום שנקבע שם, או בבית משפט לעיניני משפחה ?.והאם להגיש בבית משפט לעינייני משפחה תביעה כזו צריכה להיות עם יצוג של עורך דין? אודה לתשובתכם גם למייל

אני מבקש לדעת האם על בעל נכס (דירה) חלה חובה לתקן נזק שהוערך ע"י שמאי מקרקעין, בכדי לקבל את עלות הנזק, או שדי בכך שיש חוו"ד שמאית בכדי לקבל את עלות הנזק ללא חובת ביצוע התיקון.

אבקש לקבל אסמכתאות משפטיות לכך, דהיינו רשימת הליכים בעליון, מחוזי ושלום, ואולי אף רשם המקרקעין.

אשמח אם תוכלו להסביר לי את משמעותו של הסעיף הנ"ל:

שטח הדירה החדשה – בהתאם לצו המכר דירות (טופס
של מפרט) (תיקון, תשס"ח-2008) לעיל ולהלן: "צו המכר דירות"(. שטח המחסן, החניה
ומרפסת חדר הדיור אינם כלולים בהגדרת שטח הדירה כאמור בצו המכר דירות, אולם
חישוב שטחם ייעשה על פי צו המכר דירות.

שלום רב, אנחנו עוסקים בין היתר בייעוץ לעסקאות נדל"ן (בארץ ובחו"ל). לאחרונה, פנה אלי חבר ושאל האם קניית נכס בארה"ב מקנה גרין-כארד, ואם כן, מה הסכום הנדרש להשקעה. האם אתם יכולים לעזור בנושא?

שלום רב!
הרשות המקומית לא מממשת באופן מלא הפקעה לצורת הרחבת מדרכה, ההפקעה וההשלמה אמורה לנגוס קרקע פרטית בחזית בתים נוספים לאורך רחוב. למעשה (לפני כנראה כ- 30 שנה) אכן מימשו חלק מההפקעה, ל-2 מגרשים באותה מושע ול-3 מגרשים זנחה בטענה שבעלי הקרקע לא משחררים את המופקע כפי שעשו קודמיהם. דרך אגב בימים אלה אף מחדשים את המדרכות ותשתיות נוספות (מי שתיה, מי ניגר ביוב וכו׳, הצמודות לקרקע ההפקעה ומנציחים את המצב לעוד עשרות שנים שנים.
אלה שלא משחררים: לטענתם אם ייסוגו לקו שנקבע בהפקעה ישאר מחזית ביתם מרחק של 2.5 מטר מקו גבול המדרכה לחלון ביתם וכל החניות הקיימות באותה חזית יבוטלו וגם לא יהיה ניתן להקים חניה במקומם וגם לא בצידי הבתים כי המרחקים לא מאפשרים זאת.
ההפקעה מונצחת בתוכנית לצרכי רישום בתוקף לעוד כשנה, נעשה ניסיון ב-2012 לרישום התצ״ר אך הרשות לא לדאגה אז להגיש לרשם בטאבו את חלקה ברישום וגם לא עד היום. מסתבר שהרשות לא מגישה את חלקה לרשם כי היא עדיין לא מימשה את כל ההפקעה.
המצב הזה מייצר בעיה חמורה לשאר בעלי הקרקע במושע, אני היום לא יכול לקבל היתר לפיצול דירה כל עוד לא פורצלה החלקה. הפרצלציה תפריד את החלקה שאני נמצא בה משאר המושע (החלקה תהיה הדונם עם ארבע יחידות דיור צמודות קרקע שכבר בנויות). הועדה בתשובה לבקשה להיתר מבססת את הטענה הזאת מתוך התיקון לחוק מס׳ 117 סעיף (13) בהגדרה לדירה צמודת קרקע נרשם ״דירה על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית ארבע דירות לדונם,,,״ נראה בהגדרה שהם לא מפרשים נכון, לדעתי מדובר הכוונה למשהו בתכנון, עניין בעתיד ולא מצב עכשיוי (קיים) ופורצל.
החמור בעניין שהיא מחזיקה בשני קצוות החבל- מצד אחד לא מממשת את ההפקעה שאפשר יהיה לרשום את התצ״ר ומצד שני לא מבטלת את ההפקעה או מוצאת פיתרון למבקשי היתרים.
הרשות מעכבת את ההיתר כבר כשנה.
מהי הטענה הנכונה לבוא בפני הרשות והתהליך הרצוי לעשות מול הרשות?
תודה מראש - ממתין לתשובה

שלום

האם ניתן למשכיר להכניס לחוזה שכירות סעיף כזה אם יש 15 ימים בין חתימת החוזה לכניסה לדירה

השוכר ידאג להעביר על שמו בהעברת החוזים של חברת החשמל, ארנונה , תאגיד המים ,חברת הגז, וועד בית. השוכר ישלח למשכיר את המסמכים שמאשרים העברת על שמו של החשמל, המים, הגז, הארנונה וועד הבית.
כניסת השוכר לדירה מותנית בקבלת האישורים האלה על ידי המשכיר . אי קבלתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם ואשר יזכה את המשכיר לבטל הסכם זה ולמנוע כניסת השוכר לדירה.

ברשותי דירה למגורים ודירה להשקעה, נניח אני רוצה לשדרג את דירת המגורים למכור את הקודמת ולרכוש חדשה , האם אשלם מס כאילו מדובר בדירה שניה (שילמתי 8 אחוז על הדירה להשקעה)

שלום! רכשתי דירה מקבלן בעיסקת פריסייל. איני מכיר איך זה נעשה בד"כ. במקרה שלי הוסבר לי שאעשה שני הסכמים שונים: שילמתי את מלוא התמורה מיד והכסף נרשם כהשקעה בחברת הקבלן (עשינו הסכם השקעה עם 23% תשואה ל3 שנים). בנוסף עשינו הסכם מכר על הדירה, ובו כתוב שאני קונה את הדירה בסכום של ההשקעה+התשואה והתשלומים ע"פ לוח זמנים. בחוזה היה כתוב שזמן המסירה הוא 36 חודש מעת קבלת היתר הבנייה, במקרה של איחור במסירה הקונה זכאי לפיצוי ע"פ חוק מכר.
בפועל הדירה נמסרה לי באיחור של 10 חודשים וביקשתי פיצוי. החברה הסכימה לשלם לי ככתוב בחוזה, אך פנתה אלי וביקשה שאסכים להתפשר איתה על הסכום כיוון שלטענתה הייתה זו טעות.
נציג החברה טען לי שאני קבלתי תשואה על סכום ההשקעה שלי כאילו שכל הסכום נשאר מושקע לאורך התקופה (אף שבאמת הכסף יצא מההשקעה ע"פ לוח התשלומים כפי שהתחייבתי בהסכם המכר וא"כ סכום ההשקעה הלך וקטן) לכן בעצם יוצא שאני שילמתי את כל הסכום רק בסיום ההשקעה ולא ע"פ לוח התשלומים ולכן במקרה כזה מקובל שגם הם לא צריכים להתחייב לי ללוח זמנים (אלא שבטעות החתימו אותי על חוזה סטנדרטי).
רציתי לדעת האם אכן כך מקובל? האמנם זו טעות?
אם זו טעות אני מוכן להתפשר ולא להוציא את כל המגיע לי ע"פ החוזה.

שלום. אני מבקש לדעת האם יש כללים ברורים כמה מ"ר של שטח שרות שווים 1 מ"ר שטח בניה עיקרית לצורך חישוב היטל השבחה.
תודה ויום טוב
חיים

שלום.
במידה ויש שטח של 1,000 מ"ר ויש בו היתר לבניה של 30% בניה עיקרית ( 300"מ"ר ) + 10% שטחי שרות
האם אחוזי שטח השרות מחושבים מהשטח המבונה (30 מ"ר = 10% * 300) או מכלל השטח של 1 דונם (100 מ"ר = 10% * 1,000)
תודה
חיים