סגור

מצא עורך דין :

קטגוריה
תחום עיסוק
בחר איזור
בחר עיר

שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,671)

שאל בפורום דיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

גולש/ת יקר/ה,
פורום זה אינו מנוהל על ידי עורך דין – ולכן המענה יכול להתעכב מעט.


הנהלת האתר עושה את המירב לאתר עורך דין בתחום שישיב על שאלתך בהקדם.
עמכם הסליחה. מוזמנים לבדוק שנית בימים הקרובים

אם הינך עורך דין בתחום ומעוניין בניהול הפורום – פנה עוד עכשיו בטלפון 03-6006646
או באמצעות טופס יצירת קשר ונשמח לעמוד לשירותך בהקדם

מנהל פורום דיני מקרקעין

תום חיימוב
איזור: תל אביב
פקס:
טלפון: הצג טלפון

"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."

30/05/2016 06:40 אלי אופציה אופציה
עד כמה נופץ רכישת דירות עי סוחר דירות באמצעות אופציה דווקא-ובכל מקרה , מה יתרונות האופציה מבחינתו?

אלי שלום,

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר בתנאים מסויימים, לרכוש אופציה על מקרקעין (במקרה זה דירה) בסכום מסויים ולסחר אותה לאחר, עסקה זו פטורה ממס בשלב זה.
מחסר האופציה מרוויח למעשה את ההפרש בין מחיר האופציה למחיר שהוא מוכר לך, מה שנקרא בהגהה מקצועית "דמי סיחור".

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל: 03-6329444

29/05/2016 19:27 אהוד פירוק שותפות מנכד דייר מוגן ? פירוק שותפות מנכד דייר מוגן ?
ברצוני לבצע פירוק שותפות מדירת אמי אשר ירשה מכוח צו ירושה כ 25 % לצערי מכוח צו ירושה ירש הנכד מצד אחות אמי כ 75 % בשיחות נעימות אשר נערכו בין הצדדים לשם קניית צד ה 75% את צד ה 25% טען הנכד שהינו דייר מוגן היות וסעד וגר עם סבתו למשך כ 6 חודשים וכן אין ברשותו דירה נוספת ואינו מעוניין לבצע פירוק שותפות עימנו כדירה פנויה
ברצוני לציין שהנכד לא הציג בפנינו שם מסמך המאשר תשלום דמי מפתח לדירה אשר ירש כמו כן לנכד חובות רבים במנהל מקרקיעי ישראל לנכס זה
שאלתי
האם ניתן לבצע פירוק שותפות לדייר מוגן ?
מי הוא דייר מוגן ? האם ניתן לקבל את זכות הדיור המוגן בירושה ?
האם ניתן להיות גם בעל זכות במקרקעין כ 75% וכן גם דייר מוגן ?

אהוד

אהוד שלום,

שאלתך מורכבת ממשתנים ועובדות רבות ועל כן אנסה לקלוע לסיטואציה המתאימה.
זכות הדיירות המוגנת אינה עוברת בירושה. גורלה של הזכות ייקבע אך ורק לפי הוראות חוק הגנת הדייר : העברת זכות במסגרת חילופי דיירים או העברה לבן משפחה.
למיטב הבנתי משאלתך סבתך לא הייתה דיירת מוגנת אלא בעלת הנכס ולכן גם אם התגורר עימה 6 חודשים לפני פטירתה אין בכך כדי להפוכו לדייר מוגן.
כמובן שניתן לבצע פירוק שיתוף במצב דברים זה, כפי שהבהרתי אין מדובר בדייר מוגן אלא בבעלים במשותף.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל: 03-6329444

27/05/2016 04:49 אורי מכירת דירת מתנה מכירת דירת מתנה
אני אמור לקבל דירת מגורים במתנה רק בשנת 2018 ( דירה עכשיו בבניה)
אני רוצה למכור אותה ב 2018 ולא עומד בתקופת הצינון.האם אפשר למכור אותה
ולשלם מס שבח לפי מס מוטב לינארית החדשה ? (פטור עד 1-1-204 )

אורי שלום,

שים לב שחוקי המס עוד יכולים להשתנות עד לשנת 2018, אבל בהסתכלות על המצב המשפטי כיום, קח בחשבון שהחל משנת 2018 לא יהיה מס מוטב (לינארי) הנ"ל אמור להסתיים ב31.12.2017.
בנוסף, לא תוכל להתגבר על תקופת הצינון, קח בחשבון שאם הבניה מסתיימת ב2018 לא תוכל למכור את הדירה בפטור אלא אם תחזיק בה לפחות 18 חודשים.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444

26/05/2016 18:41 חיים שטחי חלל לאחר קבלת טאבו שטחי חלל לאחר קבלת טאבו
במספר בניינים טרם קבלת הטאבו (לאחרונה) האחיזה היתה בידי העמותה, מהבנייה 15 שנה, בחוזה רכישת הדירה עם העמותה נכתב שלא מוכרים את שטחי החלל, האם לאחר קבלת הטאבו לדירה, יש תוקף לרכישת שטחי חלל מהעמותה(קיימת עדין ברשם העמותות)

חיים שלום,

יש לבחון את רישום הבית המשותף ואת התקנון שלו, ככל אלו היו תנאי הרכישה הנ"ל אמור להיות מוסדר גם בסגרת רישום הבית המשותף.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444

28/05/2016 10:25 אריק איחור במסירת הדירה – מבצע צוק איתן איחור במסירת הדירה – מבצע צוק איתן
שלום,
מעוניין לדעת באילו מקרים חברה קבלנית יכולה לתרץ את האיחור במסירת הדירה בגלל מבצע "צוק איתן" (מלבד הסעיף הכללי שכל חברה מוסיפה בחוזה המכר – כח עליון) ?
האם קיים אישור כל שהוא ממשרד ממשלתי או רשות המיסים המאפשר לה לעשות זאת (פרטנית לכל חברה) ?
האם עצם הפיצוי לחברה בגין המבצע על ידי רשות המיסים אינו מאפשר לה לתרץ את האיחור במסירה הדירה בגין אותה סיבה (חנייה כפולה).
האם במידה וקיימים דיירים שרכשו את הדירה לאחר צוק איתן ומועד המסירה שלהם זהה לאלו שרכשו את הדירה לפני המבצע סותר את הטענות לאיחור בגין המבצע על ידי הקבלן.
תודה

27/05/2016 17:11 נדב צבר חלוקה מחדש בטאבו חלוקה מחדש בטאבו
שלום,

אני כותב בנוגע לבית בשכונת רחביה בירושלים בבעלות ההורים של אשתי. הבית רשום כשני נכסים נפרדים בטאבו. נכס אחד הוא הבית עצמו, והנכס השני הוא נכס על שטח בלתי רציף הכולל קומת מרתף קטנה מתחת לבית וכן ביתן גינה בגינת הבית. רצוננו הוא לחלק את הבית בטאבו בצורה אחרת מהחלוקה הנוכחית. ברצוננו לשמור על הבית מחולק לשני נכסים, אולם שיהיו אלו שני נכסים שכל אחד מהם יכול לשמש כיחידת דיור. כרגע הנכס השני אינו יכול לשמש כיחידת דיור שכן הוא כולל מרתף וביתן קטן בגינה. האם עקרונית אפשר לקבל אישור לחלק מחדש את הבית בטאבו כך שיהיו שני נכסים שכל אחד מהם יכול לשמש יחידת דיור? המטרה היא שיהיה אפשר למכור את אחד הנכסים.

תודה רבה
נדב

25/05/2016 18:18 אוקסנה התקנת מזגנים בבניין משותף ורעש תמידי התקנת מזגנים בבניין משותף ורעש תמידי
שלום רב,
לפני כשנה וחצי רכשתי דירת גן בפתח תקווה בבניין בן 7 קומות. בבניין קיימות מספר דירות של חיילים (מטעם האגודה למען החייל). מיותר לציין כי מדובר במטרד תמידי (מוזיקה ורעש עד שלוש בבוקר, זריקת סיגריות, קונדומים וזבל לחצר שלי). פניתי מספר פעמים למשטרת ישראל עם תלונות באמצע הלילה, כמובן לא נעשה דבר בנושא. לפני כשבוע הותקנו מזגנים בדירות החיילים מעל חדרי השינה שלנו, בקיר החיצוני של הבניין (כשקיים מסתור כביסה לשאר הדירות). לא בוצעה התקנה תקינה, כיוון שלא הועבר צינור ניקוז מים מהמזגן אל משפך מסויים. כל המים מטפטפים על חלון חדר השינה, על הקיר החיצוני שלי, על הכסיבה וכמובן על ריצפת החצר. הדבר מהווה סכנת החלקה כיוון שהחצר שלי מרוצפת, ומיותר לציין כי לא ניתן לתלות כביסה, וניתן לשמוע את טפטוף המים. פנינו לאיש שאחראי על דירת החיילים (כנראה מתווך בין דירת החיילים לאגודה למען החייל) וזה הבטיח לנו כי היום יבוא מתרין לתקן את המצב כיוון שבא להוסיף מזגנים נוספים בשאר החדרים. כמובן שלא נעשה דבר בנושא, אלא הותקנו מזגנים נוספים עם צינורות זרוקים לחצר (צינורות קצרים). כיצד ולמי אני אמורה לפנות בנושא זה? הרי לא יכול להיות שאנו נהיה שבויים של האגודה למען החייל. אודה לעזרה. תודה מראש: אוקסנה

אוקסנה שלום,

יש לבחון את עובדות המקרה ולהחליט לגבי ניהול ההליך,
באופן עקרוני, ניתן להגיש תביעה לבית משפט השלום בגין "מטרד ליחד" לפי סעיף 44 לפקודת הניזיקין או לפנות למפקח על הבתים המשותפים ככל שמודבר על תביעה הקשורה בשימוש ברכוש המשותף (הצינורות שעוברים לאורך הקירות החיצוניים).

בכל אופן, ככל שתחפצי את מוזמנת לפנות אלי באופן פרטני או לכל עו"ד אחר המתמחה במקרקעין לצורך בחינת הנושא.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פרום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444

24/05/2016 21:41 יצחק מיסוי העברת דירה במתנה בין בני זוג כשאחד מבני הזוג הינו אזרח אמריקאי מיסוי העברת דירה במתנה בין בני זוג כשאחד מבני הזוג הינו אזרח אמריקאי
שלום רב,

יש ברשותנו דירה. כחלק מתכנון מס לקראת רכישת דירה אחרת אנחנו מעוניינים לתת את הדירה במתנה לבת משפחה (אחות). בעקבות כך, יש לי 2 שאלות.

1) האם שני בני הזוג - אח וגיסה - יכולים לתת את הדירה במתנה ולהיות פטורים ממס שבח? (הדירה לא חייבת במס רכישה)
2) בת הזוג הינה אזרחית אמריקאית. האם יש חבות מס כלשהי על מסירת דירה במתנה בארה"ב?

בתודה ובברכה,
יצחק.


יצחק שלום רב,

1. החל מ 1.8.2013, אח יכול להעביר דירה במתנה ולהיות פטור ממס שבח, רק אם קיבלת אותה במתנה או בירושה מההורים או מהורי ההורים. גיס לצורך העניין אינו נכלל כקרוב לעניין זה ולכן על חלקו יחול מס שבח.
2. אינני מבין את השאלה, על דירה בארה"ב יחולו חוקי ארה"ב התשובה שניתנה לגבי השאלה בסעיף 1 מתייחסת לנכס שנמצא במדינת ישראל בלבד.

ככל שתחפוץ אתה מוזמן לפנות אלי ישירות לליבון הנושא,

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444

21/05/2016 18:23 חיליק 2 פסקי דין בשני הליכים נפרדים נשוא מעבר דרך וגדר 2 פסקי דין בשני הליכים נפרדים נשוא מעבר דרך וגדר
קיים פסק דין בין שכנים מדגיש לפני חלוקה לחלקות להלן במושע בשנת 1990 ציטוט סעיף 2 לפסד :המשיב יבנה גדר רשת בלבד ולא גדר אבן.,לאורך שביל משותף תביעות קטנות הסכם פשרה שלום פתח תקווה
אולם בפסד ב 2004 להלן תביעת חלוקה : המשיב 2 (יעני אני) יכול לבנות גדר רשת במקום הגדר הקיימת. וכן לפתוח פתח/ים לאורך השביל
להסיר ספק אצין כי הפסד דין השני 2004 תביעת חלוקת מגרש בין שותפים לא המשך לפסד הראשון תביעות קטנות פשרה כי זה לא אותו הליך

שאלה משפטית
האם פסד דין הראשון 1990 שלום פ"ת תקף בפני עצמו מונע את השכן והוועדה מלבנות גדר אבן ? למנוע הקמת גדר אבן
האם פסד השני 2004 שלום ת"א חלוקה לחלקות שבוצעה ורשומה בטאבו כהערת אזהרה בטאבו מבטל את הפסד 1990 אגב לא צויין בפסד 2004 ביטול הסכמים קודמים במפורש (לדוגמא בצוואה רשום שהיא מבטלת צוואה קודמת) כאן אין תזכור במפורש על ביטול הקודמים
המטרה האם אני יכול למנוע את השכן להקים גדר חומת אבן עפ פסד 1990 במקום הגדר רשת הקיימת כרגע.
הואיל ויש בפסד חלוקה להלן :הוראות פסיקתא2004 זכות לפתוח פתחים לאורך השביל בעת בנייה עתידית ואני רוצה למנוע הקמת גדר אבן דבר שיגרום לי לנזקים תיכנוניים עתידיים ותנציח מיקום פתח קיים אחד על אפשרות פתיחה במקומות עתידים אחרים
במשפט קצר. אני רוצה למנוע את הוועדה והשכן מלהקים גדר אבן במקום הקיים רשת

בפסק דין 2004 לא צויין במפורש שהמשיב לא יבנה גדר אבן
אבל כן צויין במפורש שאני יכול להקים גדר רשת במקום הגדר הקיימת
האם אני יכול במשפט מתוך הפסד ציטוט שאני יכול לבנות גדר רשת במקום הגדר הקיימת יכול לתת לי עדיפות להשאיר רשת ולמנוע את הקמת גדר האבן

חיליק,

מצטער, לא אוכל להתייחס לשאלתך במסגרת הפורום בשל ריבוי עובדות חסרות.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444

22/05/2016 21:28 עופר משא ומתן משא ומתן
הי, פרסמתי דירה להשכרה והגיעו שני זוגות.
שניהם אמרו שרוצים את הדירה ושלחתי לזוג הראשון שהגיע חוזה, הזוג עברו כמה ימים על החוזה והעבירו תיקונים. התיקונים לא מקובלים עליי וסוכם כי אשלח חוזה יחד עם תיקון אחד שכן היה מקובל עליי.
בו בזמן העברתי לזוג השני את החוזה כדי שאם לא יילך עם הזוג הראשון אסגור עם השני.
הזוג השני הסכים לכל התנאים וכעת אני רוצה לסגור איתם ולהפסיק את המשא ומתן עם הזוג הראשון- האם צריך לתת לזוג הראשון אפשרות לחתום על החוזה כפי שהוא לפני שאני סוגר עם הזוג השני? החלטתי שאני לא רוצה להשכיר לזוג הראשון בגלל המשא ומתן על החוזה- יש לי תחושה לא טובה לגביהם. האם יש דרך התנהלות נכונה או שפשוט להגיד להפ שלא מתאים ולסגור עם הזוג השני?

עופר,

ניהול מו"מ צריך התנהל בתום לב ובשקיפות, ככל שהצדדים גם יחד מועדים לקיום ניהול מו"מ מקביל אין כל בעיה להפסיק את המו"מ עם צד כזה או אחר, ככל שנוהל מו"מ ללא ידיעת הצד השני יכולה להיווצר בעיה.
הצעתי אליך, להפסיק את המו"מ עם הצד שנראה לך לא רלוונטי תוך מתן הודעה כי אינכם מגיעים לעמק השווה ובד בבד להתקדם במו"מ מול הזוג הרלוונטי, ככל שלא יעשה במקביל כך ייטב לך בעתיד (אם תהיה תביעה).

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444

עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין

אלון כהן
עו"ד אלון כהן

שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.

גב' פנינה אריאלי

"גרפולוגית משפטית מוסמכת מטעם האגודה הישראלית לגרפולוגיה המשמשת כעדה מטעם בית המשפט..."

אורית בן ברוך
עו"ד אורית בן ברוך

"הניסיון המקצועי שלי יחסוך לכם מס.."

עו"ד משה פרץ
עו"ד משה פרץ

"ליווי לכל אורך ההליך המשפטי אל מול הגורמים הרלוונטיים תוך דגש על מתן יחס אישי ומקצועי..."

אירית דרדיק פלם
עו"ד אירית דרדיק פלם

מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.