פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,671)
25/03/2015 06:00
דוד
איחור במסירת דירה מקבלן
איחור במסירת דירה מקבלן
שלום רב, רכשתי דירה חדשה מקבלן. המסירה היתה אמורה להיות בסוף אוקטובר 2014 ולפי השמועות המסירה תתעכב בעוד בלפחות עוד 3 חודשים. אציין, כי בשל העיכוב אני משלם גם שכ"ד וגם משכנתא. בחוזה כתוב שהפיצוי יהיה בהתאם לחוק המכר.
שאלה 1: האם התשלום עבור העיכוב אמור להתבצע כעת (מדי חודש עד המסירה) או רק בעת ביצוע גמר חשבון.
שאלה 2: מהו הסכום אותו אמור לשלם הקבלן במקרה של איחור ? חוק המכר אומר דירה דומה, מבדיקה ראשונית שעשיתי מול מתווכים עולה כי שכ"ד באיזור עומד על 3800-4200 ולפי השמועות הקבלן משלם רק 2500
תודה
שאלה 1: האם התשלום עבור העיכוב אמור להתבצע כעת (מדי חודש עד המסירה) או רק בעת ביצוע גמר חשבון.
שאלה 2: מהו הסכום אותו אמור לשלם הקבלן במקרה של איחור ? חוק המכר אומר דירה דומה, מבדיקה ראשונית שעשיתי מול מתווכים עולה כי שכ"ד באיזור עומד על 3800-4200 ולפי השמועות הקבלן משלם רק 2500
תודה
דוד שלום,
על פי חוק המכר (סעיף 5א), לאחר 60 ימים ממועד האיחור תהיה זכאי לקבל תשלום רטרואקטיבי, ומכאן כל חודש בחודשו.
על הקבלן לשלם לך ב8 החודשים הראשונים לפי חישוב = דמי שכירות באזור כפול 1.5, כלומר אם שכר הדירה באזור הוא 4,000 ש"ח בממוצע תהיה זכאי לתשלום חודשי של כ-6,000 ש"ח.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ,עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
מתי אמור להתבצע התשלום עבור האיחור ?
מדי חודש
או כפי שטוען הקבלן רק בגמר החשבון ?
איך נקבע גובה התשלום ? האם מתווך יכול לקבוע את שווי השכירות או שצריך שמאי או בעל מקצוע אחר ?
במקרה של מחלוקת - מה ההליך הנכון ?
תודכה
לאחר 60 ימים ממועד האיחור ישולם התשלום הראשון (בעבור חודשיים רטרו),
מכאן מידי חודש בחודשו - לא בגמר חשבון.
גובה התשלום נקבע בין הצדדים באמצעות השווה למחירים באזור ניתן להסתייע גם בשמאי / אתר יד 2 וכד'.
במקרה של מחלוקת צריך להבין האם ישנו סעיף שיפוט מיוחד בהסכם ביניכם,
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
שלום רב,
תודה על התשובות.
מה עושים במקרה שהקבלן מסכים לשלם רק בגמר החשבון ?
והסכום שהוא מוכן לשלם הוא רק כחצי מעלות שכ"ד דומה ?
אין סעיף שיפוט מיוחד בהסכם
תודה
הקבלן מחויב על פי הדין לשלם כפי שפרטתי בתשובתי הקודמת, ככל שלא עושה כן הוא עובר על החוק - וכמובן שניתן לתבוע, אותו כנ"ל לגבי גובה דמי השכירות.
הייתי שולח מכתב התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים - מאמין שזה יעזור.
21/03/2015 15:28
עדן
דיור ללא חוזה שכירות
דיור ללא חוזה שכירות
אני מתגוררת כמעט 5 שנים בדירה שקיבלנו מאבא של בעלי, אל לא רשומה עלינו. (רשומה רק על חמי)
במהלך ה5 שנים לא חתמנו על אף חוזה שכירות וגם לא שילמנו לא דבר.
כיום אנחנו נמצאים בהליכי גירושין,
האם יכול אביו של בעלי, להוציא אותי מהדירה לפני שהתגרשנו?
ובכלל, מה הזכויות שלי לגבי הדירה?
במהלך ה5 שנים לא חתמנו על אף חוזה שכירות וגם לא שילמנו לא דבר.
כיום אנחנו נמצאים בהליכי גירושין,
האם יכול אביו של בעלי, להוציא אותי מהדירה לפני שהתגרשנו?
ובכלל, מה הזכויות שלי לגבי הדירה?
עדן שלום,
באופן עקרוני אין לך זכויות בדירה וכמוך גם לבעלך מעבר לזכות המגורים על בי הסכמתו של אביו.
בשלב זה, עוד בטרם התגרשתם (אינני יודע אם יש ילדים אך אם יש הדבר יכול לסייע לך בהשארות בדירה).
אם תצליחי להוכיח שהאב התכוון להעביר את הדירה על שמכם או שהוא נתן לכם אותה במתנה ללא רישום (בינתיים) הדבר יחזק את מעמדך ואת זכויותיך בה.
את מוזמנת לפנות אלי באופן פרטני בהקדם על מנת שנוכל להבין את העובדות באופן מדוייק.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
26/03/2015 18:24
אורי
איחור בקבלת הדירה
איחור בקבלת הדירה
קניתי דירה מקבלן וחתמתי חוזה ב2013 קבלת הדירה היתה צריכה להיות בחודש 12 2014 וכתוב בחוזה וחתמנו שלאחר 90 יום הוא צריך לשלם שכירות השאלה מתי הוא צריך לשלם לפי החוק שזה 60 יום או לפי החוזה שחתמנו שזה 90 יום תודה
אורי שלום,
החוק גובר על ההסכם ועל כן אחרי 60 ימים אתם זכאים לקבל את התשלום לפי פיצוי שווי של 150% משווי השכירות באזור.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
25/03/2015 07:16
שוש בר עוז
מס שבח
מס שבח
אני בעלת 2 דירות ,אני מוכרת פעם ראשונה בית שבשומרון
האם אני חייבת במס שבח .
מעולם לא מכרתי בית
תודה
האם אני חייבת במס שבח .
מעולם לא מכרתי בית
תודה
שוש שלום רב,
ככל שאת אזרחית ישראלית ונכנסת לשנת 2014 עם יותר מדירת מגורים מזכה אחת,
לצערי לא תהי זכאית לפטור מלא ממס שבח, אלא לחישוב הלינארי בהתאם למועד רכישת הדירה, סכום הרכישה וסכום ההשבחה (נחשב לחישוב מס מופחת).
כמובן שיש לבחון את המקרה לגופו ויתכן במקרים מסוימים (תלוי נסיבות) תוכלי לזכות בפטור מלא.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
23/03/2015 14:19
עוזי
פטור ממס שבח במכירת דירה
פטור ממס שבח במכירת דירה
אני ואחי קיבלנו בירושה כספים ודירה
אנחנו מחלקים כך שאחי לוקח את הכספים ואני את הדירה
מכיוון ששווי הדירה גבוה מסכום הכספים אני משלים לו מכספי שלי עבור מחצית הדירה שנתקבלה בירושה
לפיכך אני נאלץ למכור את דירתי הפרטית
האם המכירה של דירתי הפרטית חייבת במס שבח
אנחנו מחלקים כך שאחי לוקח את הכספים ואני את הדירה
מכיוון ששווי הדירה גבוה מסכום הכספים אני משלים לו מכספי שלי עבור מחצית הדירה שנתקבלה בירושה
לפיכך אני נאלץ למכור את דירתי הפרטית
האם המכירה של דירתי הפרטית חייבת במס שבח
עוזי שלום רב,
שים לב שאינכם יכולים לעשות עסקה בנכסי העיזבון לפי ראות עינכם אלא במסגרת הסכם חלוקה בין יורשים אחרת גם היא תהיה חייבת במס (במקרים מסויימים).
לגבי מכירת הדירה אשר בבעלותך, יש לבחון את העסקה לגופה - כלומר, מתי נרכשה הדירה, לטובת מה מכירתה, מה סך השבח שנצבר אם בכלל ועוד מספר פרמטרים חשובים שיש לבחון וזה לצערי אינו המקום לעשות זאת.
ככל שתחפוץ אשמח לקיים איתך שיחה טלפונית בעניין זה ולשפוך אור על הנושא.
בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
18/03/2015 17:16
טליה
האם ניתן לחייב אותי בשיפוץ הנעה בבניין?
האם ניתן לחייב אותי בשיפוץ הנעה בבניין?
אני גרה בבניין משותף בדירה שבעלותי ומשלמת מדי חודש 180 שח לועד בית שזה הסכום שנהוג, לפני חודשיים התקיימה אספת דיירים שפורסמה כביכול בלוח המודעות, לא שמתי לב למודעה ולכן לא השתתפתי באספה, באספה הוחלט לחדש את דלת הכניסה ותיבות הדואר בעלות של 550 שח לדייר, לפני כחודש אכן הגעתי הבית מהעבודה והדלת והתיבות הוחלפו, אני לתומי חשבתי שזה שידרוג מהכסף של הועד בית החודשי. לפני יומיים כאשר הגיע נציגת הועד בית לקחת את הצק החודשי היא נזכרה לעדכן אותי שאני חייבת לשלם 550 ש"ח בשל השידרוג, שאלתי אותה מדוע אף אחד לא מודיעה ולמה לא שאלו את הסכמתאני גרה בבניין משותף בדירה שבעלותי ומשלמת מדי חודש 180 שח לועד בית שזה הסכום שנהוג, לפני חודשיים התקיימה אספת דיירים שפורסמה כביכול בלוח המודעות, לא שמתי לב למודעה ולכן לא השתתפתי באספה, באספה הוחלט לחדש את דלת הכניסה ותיבות הדואר בעלות של 550 שח לדייר, לפני כחודש אכן הגעתי הבית מהעבודה והדלת והתיבות הוחלפו, אני לתומי חשבתי שזה שידרוג מהכסף של הועד בית החודשי. לפני יומיים כאשר הגיע נציגת הועד בית לקחת את הצק החודשי היא נזכרה לעדכן אותי שאני חייבת לשלם 550 ש"ח בשל השידרוג, שאלתי אותה מדוע אף אחד לא מודיעה ולמה לא שאלו את הסכמתי והיא אמרה שבעיה שלי שלא הגעתי לישיבה וזה מה שהוחלט ושהם לא היה חייבים לבקש את אישורי ושאם אני לא מעוניינת לשלם הם התבעו אותי, השאלה שלי היא האם באמת הועד יכול לתבוע אותי במידה ואסרב לשלם? י והיא אמרה שבעיה שלי שלא הגעתי לישיבה וזה מה שהוחלט ושהם לא היה חייבים לבקש את אישורי ושאם אני לא מעוניינת לשלם הם התבעו אותי, השאלה שלי היא האם באמת הועד יכול לתבוע אותי במידה ואסרב לשלם? והאם זכותי לדרוש את החשבונית לראות את ההוצאות?
טליה שלום,
ככל פורסמה הודעה על הישיבה ובמסגרתה נכתבו הנושאים עליהם ידונו, כמובן שאי הגעה מחייבת גם אותך.
יש לשים לב בין שניים, אם מדובר בניהול תקין של הרכוש המשותף (כלומר ההחלפה נובעת מעצם העבודה שאין ברירה ההחלטה יכולה להתקבל על פי רוב ולא נדרשת החלטה של רוב או כל הדיירים בהתאם לעלות ולתיקון / שינוי עצמו).
לצערי ככל שלא תקבלי את החלטת הרוב בעניין זה תהי חשופה לתביעה משפטית מוצדקת, הואיל ונראה כי מדובר בניהול תקין של הרכוש המשותף במסגרתו מספיקה החלטת רוב בעלי הדירות בבנין.
כמובן שאת רשאית לבקש כל חשבונית / אישור לגבי ההוצאות אותם את נדרשת לשלם.
בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
16/03/2015 07:31
נעמי
קניית בית שהליך הרישום טרם הושלם
קניית בית שהליך הרישום טרם הושלם
שלום, אנו מעוניינים לרכוש בית דו משפחתי שיושב על גוש וחלקה אחד ובו הסכם שותפות. הבית לא נרשם על שם הבעלים בטאבו. המוכרים החלו בהליך הרישום בטאבו . כרגע ישנה רק הערת הזהרה על שמם בטאבו. העו"ד שמטפלת בתיק טוענת שהליך הרישום יקח עודכחודש. האם ניתן להתקדם לחוזה טרם הושלם הליך זה? כמו כן, אין הסכם שותפות עם השכנה אלא רק חתימה על חלוקת המגרש אין מפה. מי אחראי לבצע הסכם שותפות מסודר ? העו"ד דין שלנו לא מעוניינת בכלל להתקדם טרם תקבל מכתב שמורה על המצב המשפטי של הבית בנושא הרישום. מה הצעתך? כיצד ניתן להתקדם במקרה הזה ללא סיכונים? אני חוששת שקונה אחר יציע הצעה טובה יותר למוכרים.... תודה רבה נעמי
נעמי שלום רב,
1. אין בעיה להתקדם לנהל מו"מ וכמובן לקבוע מנגנון שבמסגרתו התשלום הראשון יוחזק בנאמנות עד לרישום הזכויות על שם המוכרים בטאבו תוך X ימים / שבועות.
2. בהנחה ולא יעשה כן תנתן לכם האפשרות לבטל את ההסכם או להאריכו, בכך למעשה אתם לא תהיו חשופים לסיכון. בנוסף ככל שישנם כל אישורי המסים (שבח, רכישה, היטל השבחה וכו' - ניתן להיות רגועים יותר גם טרם הרישום).
3. לגבי הסכם השיתוף ניתן לערוך בד בבד מול הדו השני ולהפקיד בטאבו במסגרת וכתנאי להליך זה.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
11/03/2015 07:53
רמי
פיצוי לאחר איחור במסירת דירה
פיצוי לאחר איחור במסירת דירה
רכשתי דירה מקבלן. בהסכם נקוב תאריך מסירה , ובנוסף שלקבלן נתונה תקופה של חודשיים נוספים לאחר תאריך המסירה הנקוב בה יכול לאחר במסירת הדירה ולא יחשב הדבר כהפרת הסכם. מצידו.
שאלתי :האם תקופה זו באה במצטבר לתקופת 60 היום המוקנית לקבלן ע"פ תיקון 5 לחוק המכר בהם לא צריך לפצות. במילים אחרות האם במקרה זה הקבלן רק ביום ה - 121 לאיחור במסירה מהתאריך הנקוב יחויב בתשלום הפיצוי החל מהיום ה- 61 , או שהחוק גובר על ההסכם, ובכל מקרה הקבלן יהיה מחויב לאחר היום ה61 מתאריך המסירה הנקוב, בתשלום הפיצוי מהיום הראשון לאיחור- מהתאריך הנקוב למסירה אציין שהסכם הרכישה נחתם לאחר כניסת התיקון לתוקף, ואין בו כל התייחסות לתיקון ולתנאיו. בהסכם מפורט פיצוי אחר לחלוטין שנחות משמעותית מגובה הפיצוי המפורט בחוק המכר. אודה לתשובתך
שאלתי :האם תקופה זו באה במצטבר לתקופת 60 היום המוקנית לקבלן ע"פ תיקון 5 לחוק המכר בהם לא צריך לפצות. במילים אחרות האם במקרה זה הקבלן רק ביום ה - 121 לאיחור במסירה מהתאריך הנקוב יחויב בתשלום הפיצוי החל מהיום ה- 61 , או שהחוק גובר על ההסכם, ובכל מקרה הקבלן יהיה מחויב לאחר היום ה61 מתאריך המסירה הנקוב, בתשלום הפיצוי מהיום הראשון לאיחור- מהתאריך הנקוב למסירה אציין שהסכם הרכישה נחתם לאחר כניסת התיקון לתוקף, ואין בו כל התייחסות לתיקון ולתנאיו. בהסכם מפורט פיצוי אחר לחלוטין שנחות משמעותית מגובה הפיצוי המפורט בחוק המכר. אודה לתשובתך
רמי שלום,
לאחר 60 ימים אתה זכאי לפיצוי המוסכם החל מהיום הראשון לפי הקבוע הסעיף 5א לחוק המכר.
החוק גובר על מה שכתוב הסכם.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
תודה לתשובתך: השאלה הנשאלת האם ה- 60 ימים מתחילים להיספר מהתאריך שנקבע בהסכם, או בתום 60 ימי הגרייס שנטל לעצמו הקבלן ? במילים אחרות, האם 60 הימים ע"פ חוק המכר חופפים לימי הגרייס של הקבלן או מצטברים אליהם ?
, 60ימים לאחר נמועד שנקבע כמסירת החזקה (הגרייס שביקש מעבר אינו תקף, אלא אם נכתב בסעיף ש60 ימים אלו ידחו את המסירה מסיבות אשר אינן תלויות ביזם).
11/03/2015 11:30
שלומי
פיצוי על עיכוב במסירת הדירה
פיצוי על עיכוב במסירת הדירה
קניתי דירה מקבלן בחוזה רשום שעבור כל חודש עיכוב אני יקבל סכום של 3000 ש"ח השווים לדירה בגודל ובאיזור שקניתי שבפעול חודש שכירות לדירה בגודל ובאיזור הוא 5500 שח
האם ניתן לעשות משהו בנידון יש כאן הטעיה מכוונת
האם ניתן לעשות משהו בנידון יש כאן הטעיה מכוונת
שלומי שלום רב,
סעיף 5 א לחוק המכר דירות מדבר על פיצוי בשל איחור במסירת הדירה מקבלן.
לא משנה מה כתוב לך בהסכם, הסעיף הזה גובר:
הפיצוי שישולם לך הוא בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
04/03/2015 12:35
נועה
העברה ללא תמורה של יחיד לחברה
העברה ללא תמורה של יחיד לחברה
שלום רב,
יש לי שתי שאלות ותודה מראש:
ברצוני לדעת האם בהעברה ללא תמורה של יחיד לחברה שבשליטתו צריך הסכם או מספיק שטר מכר?
והאם צריך תצהיר העברה ללא תמורה?
תודה,
נועה.
יש לי שתי שאלות ותודה מראש:
ברצוני לדעת האם בהעברה ללא תמורה של יחיד לחברה שבשליטתו צריך הסכם או מספיק שטר מכר?
והאם צריך תצהיר העברה ללא תמורה?
תודה,
נועה.
נועה שלום,
1. לצורכי רישום הזכויות אין צורך בהסכם אולם יש צורך בשטרי העברה ללא תמורה.
2. תצהירי נועדו לצורך הדיווח לרשויות המס וכמובן שנדרשים.
הייתי ממליץ לבחון עם בעל מקצוע את נושא המיסוי בכל הקשור לעסקה זו.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד מהנדס משה גולני
"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."
עו"ד אורית בן ברוך
"הניסיון המקצועי שלי יחסוך לכם מס.."
עו"ד אירית דרדיק פלם
מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.
עו"ד משה פרץ
"ליווי לכל אורך ההליך המשפטי אל מול הגורמים הרלוונטיים תוך דגש על מתן יחס אישי ומקצועי..."
עו"ד דרור הראל
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap