פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,696)
15/02/2015 10:34
Eva
מס שבח במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה אחרת
מס שבח במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה אחרת
שלום,
ברשותינו 2 דירות,
האחת נרכשה ב2007 על ידי בעודי רווקה,
והשנייה ב2013 נרכשה לאחר נישואיי על שמי ושל בעלי.
יש לציין שלבעלי הייתה דירה שנמכרה ב-2011 בעודו רווק.
היום ברצוננו למכור את 2 הדירות לצורך רכישת דירה חדשה גדולה יותר.
שווי 2 הדירות לא עולה על 2,000,000 ש"ח.
בהתאם לתיקון החוק מה1/1/14 יכלנו לקבל פטור מלא ממס שבח ל-2 הדירות
בהתאם לסעיף 49ה בחוק.
אך התברר לנו כעת כי יש הוראת מעבר שלא מאפשרת לקבל את הפטור.
מה האפשרויות שלנו כרגע על מנת למזער את מס השבח שנשלם?
ברשותינו 2 דירות,
האחת נרכשה ב2007 על ידי בעודי רווקה,
והשנייה ב2013 נרכשה לאחר נישואיי על שמי ושל בעלי.
יש לציין שלבעלי הייתה דירה שנמכרה ב-2011 בעודו רווק.
היום ברצוננו למכור את 2 הדירות לצורך רכישת דירה חדשה גדולה יותר.
שווי 2 הדירות לא עולה על 2,000,000 ש"ח.
בהתאם לתיקון החוק מה1/1/14 יכלנו לקבל פטור מלא ממס שבח ל-2 הדירות
בהתאם לסעיף 49ה בחוק.
אך התברר לנו כעת כי יש הוראת מעבר שלא מאפשרת לקבל את הפטור.
מה האפשרויות שלנו כרגע על מנת למזער את מס השבח שנשלם?
אווה שלום רב,
שאלתך מעט מורכבת והתשובה יכולה להשתנות בכל מיני פרמטרים,
על פניו לפי הנתונים המצויים בידי, ככל שאתם מחזיקים ביחד בשתי דירות ששווין יחד אינו עולה על כ- 2 מליון ש"ח, ניתן להשתמש (בתנאים מסויימים) בפטור "חד פעמי" לפי סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין - ובכך מס השבח יהיה 0.
שימי לב כי ניתן לבחון אפשרויות נוספות, בטרם תחליטו לבצע המכירה אתם מוזמנים לפנות אלי ישירות כדי להבין הסוגיה באופן פרטני.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
11/02/2015 17:52
רמי
רכישת דירה מעיזבון
רכישת דירה מעיזבון
מבקש לרכוש דירה. בנסח הטאבו נכתב שהדירה בבעלות של עיזבון מנוח. כ"כ רשומה הערת אזהרה בדבר העברה לזרים. מבקש לדעת האם אני אמור לבקש מהמציגים עצמם כבעלי הנכס שראשית יעבירו הנכס על שמם כולל מחיקת הערת האזהרה, ורק אז לשאת ולתת איתם לגבי הרכישה, או שישנה דרך אחרת מומלצת להתנהלות מולם .
שם תוכן הודעה:
שם תוכן הודעה:
רמי שלום,
1. יש לוודא שהיורשים אכן היורשים על פי דין / צוואה של המנוח באמצעות צו ירושה מקורי / צו קיום צוואה..
2. יש לדאוג שהתשלום הראשון יוחזק בנאמנות עד לרישום הירושים בטאבו כבעלים.
3. לעניין הערת האזהרה יתכן ומדובר בקרקע של המנהל ומשם לא ניתן למחוק הערה זו (שים לב שלא ניתן למכור בית מסוג זה לזרים - שאינם תושבי ישראל).
שים לב, אין בעיה לחתום על הסכם מותנה על פי הכללים שפירטתי מעלה, אני ממליץ לך בחום היות מיוצג על ידי עורך דין מטעמך הבקיא בתחום המקרקעין.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444
02/02/2015 09:21
שגיא
מיסים קניה/מכירת דירה...
מיסים קניה/מכירת דירה...
הייי, בוקר טוב. היתה שאלה דומה פה.... קנייה ומכירת דירה שנרשמה כעסק, באילו מיסים מחוייבת?
כלומר הדירה נקנתה ונרשמה כעסק, שופצה, הושכרה, ונמכרה ברווח מסויים...
תודה רבה,
כלומר הדירה נקנתה ונרשמה כעסק, שופצה, הושכרה, ונמכרה ברווח מסויים...
תודה רבה,
שגיא שלום,
שאלתך מתאימה יותר לרואה חשבון.
באופן כללי, אם מדובר במלאי עסקי, הדיווח הוא למס הכנסה ולא למיסוי מקרקעין, וכמו גם לרשויות מע"מ.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
01/02/2015 08:15
ריבה
ההבדל בין משכנתא למשכון
ההבדל בין משכנתא למשכון
לשאלה דומה שנשאלה כאן בעבר, ענית כי אין אפשרות למשכן נכס מקרקעין.
בהסכם עם יזם לפינוי בינוי - הדיירים מתבקשים למשכן את כל הזכויות במקרקעין לטובת הבנק המלווה - למה הכוונה? מה ממשכנים בדיוק? ומדוע צריך לחתום על מסמכי משכנתא אם משכון זו לא משכנתא? (זה מה שכתוב בהסכם) אולי יש כאן הטעייה וכן נחתום על משכנתא? שאחרת אולי היה כתוב "מסמכי הליווי הבנקאי"?
בהסכם עם יזם לפינוי בינוי - הדיירים מתבקשים למשכן את כל הזכויות במקרקעין לטובת הבנק המלווה - למה הכוונה? מה ממשכנים בדיוק? ומדוע צריך לחתום על מסמכי משכנתא אם משכון זו לא משכנתא? (זה מה שכתוב בהסכם) אולי יש כאן הטעייה וכן נחתום על משכנתא? שאחרת אולי היה כתוב "מסמכי הליווי הבנקאי"?
ריבה שלום,
אינני יודע לאיזו שאלה דומה את מתכוונת - ברור שאפשר למשכן מקרקעין, משכון מקרקעין נקרא על פי חוק המקרקעין "משכנתא" (סעיף 4 לחוק המקרקעין).
לגבי ההסכם שלכם, לפי מה שאת כותבת הדיירים ימשכנו את כל הזכויות לטובת הבנק המלווה אומר למעשה שהבנק שנותן את המימון ליזם / קבלן ימשכן לטובתו את זוכיותיכם במקרקעין.
לסיכום: משכנתא = משכון של מקרקעין.
שימי לב, עסקת פינוי בינוי הינה עסקה מורכבת במסגרתה הייתי ממליץ לכם להיות מיוצגים על ידי עו"ד המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
25/01/2015 21:39
צבי
קניית/מכירת בית בירושה
קניית/מכירת בית בירושה
שלום רב,
על שם שני הורי ז"ל קיים בית שרשום בטאבו.
אנו שלושת האחים (היורשים החוקיים) בשלבי הוצאת צווי ירושה להורים וזאת על מנת שהבית יהיה רשום בטאבו על שמנו.
אין לי בית ואני גר בבית זה כל חיי (כ- 40 שנה) ומעוניין לרכושו מאחי, כמו כן אין ברשותי שום נכסים אחרים.
יש לציין שזהו בית ישן בן למעלה מ- 70 שנה לא משופץ ומוזנח. ויש להשקיע כסף רב על מנת לשפצו או להרסו ולבנותו מחדש.
בבית 2 חדרים ומרפסת עם גג אזבסט וחצר גדולה שהכניסה אליה מתוך הבית (שטח הנכס 63.7 מ"ר, שטח החלקה בטאבו 164 מ"ר).
קיימת האופציה לבנות בחלקה זו בית עם 2 או 3 קומות (באישורים הנדרשים).
לפי הערכת השמאי שווי הבית כיום הוא 1,400,000 ש"ח ושיש בנוסף לשלם היטל השבחה בסכום מוערך של 60,000 ש"ח ודמי היוון למינהל מקרקעי ישראל בסכום מוערך של 10,000 ש"ח.
אם אחליט לרכוש את הבית מאחי:
שאולותי הן:
1. האם הערכת השמאי ששווי הבית 1,400,000 ש"ח היא סבירה? (בית בחולון בשיכון ותיקים).
2. האם יש בכלל צורך לשלם היטל השבחה לבית בן למעלה מ- 70 שנה ואם כן האם 60,000 ש"ח זה הסכום שצריך לשלם?
3. מי צריך לשלם את היטל ההשבחה. הקונה או המוכר (כלומר אני כקונה או אחי כמוכרים)?
4. כנ"ל לגבי דמי ההיוון למינהל מקרקעי ישראל בסכום מוערך של 10,000 ש"ח.
5. אם ארכוש את הבית מאחי האם אני צריך לשלם מס רכישה? ואם כן כמה?
6. האם יש תשלומים נוספים שיש לשלם עבור קניית/מכירת הבית?
7. מה קורה מבחינת היטל ההשבחה, דמי ההיוון תשלומים נוספים באם אני ואחי מחליטים למכור את הבית לגורם אחר?
אשמח לקבל יעוץ והכוונה.
בתודה
צבי
על שם שני הורי ז"ל קיים בית שרשום בטאבו.
אנו שלושת האחים (היורשים החוקיים) בשלבי הוצאת צווי ירושה להורים וזאת על מנת שהבית יהיה רשום בטאבו על שמנו.
אין לי בית ואני גר בבית זה כל חיי (כ- 40 שנה) ומעוניין לרכושו מאחי, כמו כן אין ברשותי שום נכסים אחרים.
יש לציין שזהו בית ישן בן למעלה מ- 70 שנה לא משופץ ומוזנח. ויש להשקיע כסף רב על מנת לשפצו או להרסו ולבנותו מחדש.
בבית 2 חדרים ומרפסת עם גג אזבסט וחצר גדולה שהכניסה אליה מתוך הבית (שטח הנכס 63.7 מ"ר, שטח החלקה בטאבו 164 מ"ר).
קיימת האופציה לבנות בחלקה זו בית עם 2 או 3 קומות (באישורים הנדרשים).
לפי הערכת השמאי שווי הבית כיום הוא 1,400,000 ש"ח ושיש בנוסף לשלם היטל השבחה בסכום מוערך של 60,000 ש"ח ודמי היוון למינהל מקרקעי ישראל בסכום מוערך של 10,000 ש"ח.
אם אחליט לרכוש את הבית מאחי:
שאולותי הן:
1. האם הערכת השמאי ששווי הבית 1,400,000 ש"ח היא סבירה? (בית בחולון בשיכון ותיקים).
2. האם יש בכלל צורך לשלם היטל השבחה לבית בן למעלה מ- 70 שנה ואם כן האם 60,000 ש"ח זה הסכום שצריך לשלם?
3. מי צריך לשלם את היטל ההשבחה. הקונה או המוכר (כלומר אני כקונה או אחי כמוכרים)?
4. כנ"ל לגבי דמי ההיוון למינהל מקרקעי ישראל בסכום מוערך של 10,000 ש"ח.
5. אם ארכוש את הבית מאחי האם אני צריך לשלם מס רכישה? ואם כן כמה?
6. האם יש תשלומים נוספים שיש לשלם עבור קניית/מכירת הבית?
7. מה קורה מבחינת היטל ההשבחה, דמי ההיוון תשלומים נוספים באם אני ואחי מחליטים למכור את הבית לגורם אחר?
אשמח לקבל יעוץ והכוונה.
בתודה
צבי
צבי שלום,
אנסה להתייחס לכל שאלותיך על אף שהן מעט כלליות:
1. מכיר את האזור היטב, הסכום נשמע לי הגיוני. ככל שהיתי רואה את הערכת השמאי הייתי יכול להבין למה התייחס / לא התייחס במסגרת חו"ד ומכאן להבהיר את העלות האמיתית לדעתי.
2. שאלת היטל ההשבחה צריכה להבחן על ידי שמאי מקרקעין שיבחן את התוכניות החלות על הקרקע ומשביחות את הנכס ככל שקיימות.
3. היטל השבחה חל בד"כ על מוכר נכס אולם בהסכם אפשר להחליט שיחול דווקא על הצד השני.
4. כנ"ל כמו תשובה 3.
5. ככל שמדובר בדירתך היחידה (ונכון למועד זה) מס הרכישה בהנחה ותרכוש לפי שווי של 1.4 מליון ש"ח יהיה 0 ש"ח.
6. עו"ד מייצג ומסים שצויינו מעלה, יתכן וקיימים תשלומים נוספים אך הם זניחים.
7. אין שוני לענין היטל ההשבחה / דמי ההיוון אם משנים את הצד הרוכש.
ככל שתחפוץ אשמח לסייע באופן פרטני.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
21/01/2015 15:27
אסי
נדל"ן כעסק -
נדל"ן כעסק -
היי, יש לי עסק בתחילת דרכו באיזור הדרום, של קנייה ומכירת נכסים. העניין שנראה שכמות המיסים הכפולה והמשולשת כאן גבוהה מאוד.
האם אני צריך לשלם גם מס רכישה (6%), מס חברות/ שבח (25%) + וגם מע"מ (18%) וזאת בלי קשר לתיווך, שיפוץ, עו"ד, וכו'..
האם זה נכון?? איך מחושב המע"מ? ואיזו דרך יש לחסוך באחד המיסים באופן חוקי?
האם אני צריך לשלם גם מס רכישה (6%), מס חברות/ שבח (25%) + וגם מע"מ (18%) וזאת בלי קשר לתיווך, שיפוץ, עו"ד, וכו'..
האם זה נכון?? איך מחושב המע"מ? ואיזו דרך יש לחסוך באחד המיסים באופן חוקי?
אסי שלום,
שאלתך כללית מידי ולכן אני מתקשה לענות עליך.
כל עסקה צריכה להיבחן לגופו של עניין הן לעניין הגדרת החברה אותה אתה מכין ואת אופן חישוב המסים שאתה משלם.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
15/01/2015 15:30
אורנה
קנית דירה המשך שכירות
קנית דירה המשך שכירות
אני מתכוונת לקנות דירה להשקעה , בעל הדירה משכיר לאנשים, החוזה יסתיים באוגוסט. אני מתכוונת לרכוש את הדירה ואלה ששוכרים אותה כעת החוזה שלהם יעבור ואני אקבל את השכירות. איך אפשר לעשות את החוזה. האנשים מעוניינים להמשיך אחרי גמר החוזה לשכור עד לתקופה שדירתם שקנו תהיה מוכנה. איך אני יכולה להבטיח את עצמי שהם לא יעשו בעיות עם שכר הדירה או בעיות שונות. האם אפשרי ששוכרים שגרים יכולים להעביר את הדירה על שמם או למכור הדירה. תודה
אורנה שלום,
ראשית כולי תקווה שאת העסקה הנ"ל אינך עושה לבדך אלא באמצעות עו"ד המומחה בתחום המקרקעין.
שנית, עליך לדאוג כי בהסכם השכירות (אשר קיים כיום) ישנה אפשרות לבעל הדירה להסב / להמחות את הזכויות לצד ג' לרבות ובעיקר את השיקים /הערבויות והבטחונות שקיבל מהשוכרים.
ככל שתחפצי אשמח לסייע ברכישת הדירה כאמור באופן הבטוח והמתבקש.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
13/01/2015 09:24
עידן
ייעוד קרקע חקלאית
ייעוד קרקע חקלאית
ברשותי קרקע חקלאית פרטית בטאבו( לא של המנהל) והייתי רוצה לדעת אם מותר להשתמש בה כמגרש לסחר רכבים (ובכללי איפה אפשר לדעת מה מותר) ואם לא כיצד ניתן לייעד אותה לכזו? תודה רבה
עידן
עידן
עידן שלום
יש לבחון את זכויות השימוש המותרות על פי התב"ע (תוכנית בנין עיר) החלה על האיזור.
במקרים מסויימים ניתן גם להגיש בקשה לשימוש חורג מהשימושים המותרים על פי התב"ע
את המידע אפשר לקבל במחלקת הנדסה של הרשות המקומית תחת תחום שיפוטה מצויה הקרקע.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
05/01/2015 20:08
יחזקאל צמח
תיקון רישום בטאבו.
תיקון רישום בטאבו.
קניתי מדירות עם [רסק] שתי דירות ב 84 וחברת העורך דין של המשכן רשמה אותי שיש לי דירה אחת גדולה כי חיברתי את הדירות. העורכי דין שלחו מכתבי התראה אם אני רוצה שיחשבו לי שיש שתי דירות שאני אבוא למשרד . היתה לי אי הבנה בנידון כי תמיד קיבלתי מכתבים שיש לי שתי דירות. ועכשיו שאני רוצה להרשם בטאבו הם אומרים שיש רק דירה אחת. בקיצור במקרקעי יששראל חיפה אמרו שצריך ללכת לעורך דין שיעשה תיקון מה שצריך בכדי שירשמו לי בטאבו שיש שתי דירות. השאלה מה ההעלויות של תיקון זה ועל מי מומלץ בצפון קריות חיפה אני גר ברכסים.
שלום רב,
ככל שאני מבין נכון אתה מבקש כעת לבצע שינוי רישום הבית המשותף (יש לבחון שמבחינה תבע"ית הדבר אפשרי - צפיפות וכיוצ"ב).
משרדי עורך בין היתר גם שינויים / רישומים מסוג זה - 03-6329444
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
06/01/2015 08:22
אריק
דייר עמידר
דייר עמידר
שלום רב,
האם דייר עמידר אשר מבקש לרכוש את הנכס מעמידר (כדייר מוגן ) יהיה עליו להמתין 18 חודש עד למכירה בפטור ממס שבח ?
האם דייר עמידר אשר מבקש לרכוש את הנכס מעמידר (כדייר מוגן ) יהיה עליו להמתין 18 חודש עד למכירה בפטור ממס שבח ?
אריק שלום רב,
ככל שהדייר המוגן גר בדירה לפחות 18 חודשים, ללא קשר למועד רכישתו מעמידר, יהיה זכאי (בכפוף לעמידתו בתנאי סעיף 49ב2 לחוק מיסוי מקרקעין) למוכרה מייד (בלא המתנה של 18 חודשים נוספים).
ראה לענין זה החלטת מיסוי 3591/14
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד אירית דרדיק פלם
מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.
עו"ד מהנדס משה גולני
"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."
עו"ד אורית בן ברוך
"הניסיון המקצועי שלי יחסוך לכם מס.."
עו"ד דרור הראל
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
עו"ד אלון כהן
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap